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房地产合作开发16大法律陷阱

齐精智齐精智 作者:齐精智律师
2019-06-12 14:08 477 0 0
本文仅讨论合作双方一方提供土地使用权、另一方提供建设资金的情形。

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合作开发不等同于共同建造,建造行为必须在依法办理土地使用权登记和取得相关规划、建设等证书的情况下,才能在建造事实行为完成时产生设立物权的法律效力。对于没有登记在上述证书上的合作开发方,可依照相关程序确认其权利。齐精智律师提示房地产联合开发中,若仅涉及合作双方的利益则应当按照约定处理;若涉及到合作双方之外不知情第三人的权益,则应当以物权登记作为判断权利归属的依据。本文仅讨论合作双方一方提供土地使用权、另一方提供建设资金的情形。

本文不惴浅陋,分析如下:

一、 联合开发协议内部债权关系,不足以对抗公示物权。

裁判要旨:本案中,根据已查明事实,开发公司系案涉

房屋所在土地的《土地使用权证》上所载土地使用权人,案涉房屋《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》亦由开发公司取得,依《物权法》上述规定,案涉房屋产权人应认定为开发公司。

赵某主张其对案涉房屋享有可排除强制执行的权益,但其主张的依据为其与开发公司之间所签联合开发协议,该协议是其与开发公司之间的内部关系,在未对案涉土地或房屋进行变更登记或经生效裁判文书确权之前,赵某享有的仅是对开发公司的债权。在法律未另行规定情形下,该债权不足以对抗前述权属证书的公示性。

案件来源:最高人民法院(2017)最高法民申2004号“赵某与某开发公司等案外人执行异议之诉纠纷案”,见《再审申请人赵培凯与被申请人利津县利华益恒信小额贷款股份有限公司、一审第三人东营市润泽房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉纠纷案》(审判长李明义,代理审判员方芳、于蒙),载《民事审判指导与参考·执行异议之诉案例选登》(201703/71:126)。

二、合作开发项目的房屋产权归属应依据合作协议的约定以及房地产管理部门的登记情况全面分析。

裁判要旨:在审理合作开发房地产纠纷时,判断争议房屋产权的归属应当依据合作协议的约定以及房地产管理部门的登记情况全面分析。在没有证据证明双方变更了合作协议约定的情况下.一方当事人仅以为对方偿还部分债务或向对方出借款项、对争议房产享有优先受偿权,以及“五证”登记在其名下等事实为由,主张确认全部房产归其所有的,人民法院不予支持。

案件来源:南昌新洪房地产综合开发有限公司与江西省南昌百货总公司、湖南赛福尔房地产开发公司合资、合作开发房地产合同纠纷再审民事裁定书,[最高人民法院(2011)民申字第777号],载于《中华人民共和国最高人民法院公报》2013年第1期(总第195期)。

三、合作开发房地产项目取得的土地使用权虽登记在一方名下,但该土地使用权是双方共同投资合作开发期间所取得的共同财产。

裁判要旨:城建公司与敬业公司在合作开发协议中约定:‘城建公司具备房地产开发所需的资质条件,为合作项目的对外名义开发商,联合开发项目的土地出让、建设审批、房屋销售等手续均以城建公司名义办理,以确保该合作开发项目的合法性。’因此,涉案夏国用(2007)字第094号国有土地使用权证上载明的权利人虽然是城建公司,但实际上为双方履行合作开发协议的结果。对于涉案国有土地使用权的获得,除城建公司投入的资金外,敬业公司亦根据合作开发协议的约定投入1000万元。因此,涉案夏国用(2007)字第094号国有土地使用权为双方共同投资合作开发期间所取得的共同财产,并非城建公司单独所有的财产。

案件来源:淄博市临淄区城市建设综合开发公司与淄博敬业燃料有限公司一般房地产开发经营合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院(2013)民申字第2384号]

四、房地产合作开发中,非登记合作方不能仅因合作协议而原始取得房产所有权。

裁判要旨:房地产合作开发中,依照约定不参与商品房建造,没有依法在土地使用证和规划建设等建造许可证簿上进行登记的合作开发方,不能仅以合作开发合同,依照物权法第三十条的规定在建造事实行为成就时原始取得房屋所有权。房屋分配协议内容,只有依照相应程序确认后,才能产生物权效力。

陕西省高级人民法院经审理认为,天羿公司作为合作开发主体,并非物权法意义上的建造主体,并不能依照物权法第三十条的规定原始取得涉诉房屋所有权。天羿公司与万强公司关于涉诉房屋分配的协议,是双方基于合作开发房地产利润分配而进行的变更、设定涉诉房屋物权的合同法律行为,因没有登记而未产生物权效力。贾生萍、庄凯与万强公司签订并实际履行涉诉房屋的商品房买卖合同,其信赖利益应受法律保护。综上,天羿公司和郑卫提出的确权请求不能成立,判决驳回上诉,维持原判。

案件来源:(2013)西民一初字第00002号,(2017)陕民终826号。

五、合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人只收取固定利益的,应认定为土地转让合同。

裁判要旨:合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人只收取固定收益,既不存在按照投资比例进行利润分成的约定,也不存在承担该项目开发经营风险的约定,故不具有合作开发房地产合同所必需的“共享利润、共担风险”条件,应认定为建设用地使用权转让合同。

案件来源:最高人民法院,东营瑞康房地产开发有限公司、胜利油田泰恒实业总公司与东营瑞康房地产开发有限公司、胜利油田泰恒实业总公司建设用地使用权转让合同纠纷申请再审民事裁定书,(2015)民申字第943号。

六、当事人以工业用地合作开发房地产且在合同中约定对用地性质进行变更的,用地是否办理变更手续影响的是合同的履行问题,而不是合同效力问题,不会导致合作开发房地产合同无效。

裁判要旨:根据盛名公司、翟保省等人、云府公司三方签订的《合作开发合同》第二条第1项及第五条第3项的约定,翟保省等人以其现有资产即案涉国有出让工业用地土地使用权及地上房屋作为对合作项目的投资,盛名公司负责将该国有出让工业用地变更为商住出让用地。上述合同签订后,云府公司向当地政府投资项目审查工作领导小组申报了商住楼开发项目,该领导小组形成会议纪要,原则同意本案合作项目的实施,表明当地政府部门已经同意上述国有出让工业用地可以改变为商住出让用地。据此,该用地尚未办理变性手续及缴纳有关费用,影响的是合同的履行问题,而不是合同效力问题,不导致本案《合作开发合同》无效。

案件来源:四川盛名川科实业有限公司(原四川盛铭川科实业有限责任公司)与翟保省、翟长省等合资、合作开发房地产合同纠纷申诉、申请民事裁定书[最高人民法院(2016)最高法民申1267号]。

七、以集体土地合作开发房地产未办理征收手续的,合作开发合同无效。

裁判要旨:以农民集体所有的土地合作开发房地产,即使已办理规划审批手续,但未依法办理征收、出让等相关手续的,该合作开发房地产合同无效。

案件来源:泰安市宏泰房地产开发有限公司与泰安市岱岳区天平街道办事处南黄社区居民委员会合作开发房地产合同纠纷再审审查民事裁定书,[最高人民法院(2013)民申字第252号]

八、未经政府批准以划拨土地使用权作为投资与他人订立的合作开发房地产合同为无效合同。

裁判要旨:根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的,应当认定合同无效。”

案件来源:中国科学院高能物理研究所与中房集团山西天泰房地产开发有限公司、北京科远总公司确认合同无效纠纷申诉、申请民事裁定书,[最高人民法院(2016)最高法民申3120号]。

九、合作开发房地产提供土地一方隐瞒土地被查封的事实导致项目延期的,合作开发合同有效违约方应承担违约责任。

裁判要旨:土地被查封不会导致合作开发合同无效,土地使用权人隐瞒土地使用权被查封的事实,以该土地与他人合作开发房地产,且该土地在合同开发房地产合同履行过程中仍被法院继续查封,该等行为明显有悖诚实信用原则,构成违约,应承担违约责任。

案件来源:再审申请人青岛宏亚置业有限公司、青岛安利橡胶有限公司因与被申请人青岛经济技术开发区博祥房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷申请再审民事裁定书,[最高人民法院(2013)民申字第270号]。

十、合作开发房地产中的非发包方无需为支付工程款承担连带责任。

裁判要旨:债权属于相对权,相对性是债权的基础,故债权在法律性质上属于对人权。债是特定当事人之间的法律关系,债权人和债务人都是特定的。债权人只能向特定的债务人请求给付,债务人也只对特定的债权人负有给付义务。即使因合同当事人以外的第三人的行为致使债权不能实现,债权人不能依据债权的效力向第三人请求排除妨害,也不能在没有法律依据的情况下突破合同相对性原则要求第三人对债务承担连带责任。

案件来源:大连渤海建筑工程总公司与大连金世纪房屋开发有限公司、大连宝玉房地产开发有限公司、大连宝玉集团有限公司建设工程施工合同纠纷二审案案件类型:建设工程施工合同文书来源:《最高人民法院公报》2008年第11期(总第145期)

十一、合作开发项目规划面积增加的,土地提供方可请求按照原合同约定的分配比例分配新增面积部分。

裁判要旨:双方在签订合作合同之后,合作项目在双方共同努力下得以优化变更,建筑面积在土地面积不变的情况下因容积率变化而得以增加。由于土地价值与容积率呈正相关,提供土地一方的出资部分因容积率增加而增值,其应分获的房产面积亦相应增加,该方当事人可按照原合同约定的分配比例请求分配新增面积部分。当事人对于应分得但未实际获得的不足部分,如让另一方实际交付已不现实,可根据市场行情认定该部分房产价值,由另一方以支付现金的方式补足该部分面积差。

案件来源:南昌新洪房地产综合开发有限公司与江西省南昌百货总公司、湖南赛福尔房地产开发公司合资、合作开发房地产合同纠纷再审民事裁定书,[最高人民法院(2011)民申字第777号],载于《最高人民法院公报》2013年第1期(总第195期)。

十二、以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的贷款,如果合作开发协议未对该贷款归属进行约定,应属于项目负债。

裁判要旨:合作开发房地产过程中,对以合作开发项目建设用地使用权作抵押取得的用于项目的贷款,如果合作开发协议未对该贷款的归属做出约定,则在分配开发项目的权益时,该贷款既不能作为双方当事人的共同投资,也不能认定为合作开发房地产当事人的投资;基于该融资产生的负债亦非合作开发房地产的单方负债,应属于项目负债。

案件来源:《民事审判指导与参考》2012年第4辑,总第52辑,第133页。

十三、签订合作开发合同后,一方以对方不具有房地产开发资质且未按照约定出资为由主张合同无效的,不予支持。

裁判要旨案涉《合作开发经营协议》约定内容,符合司法解释关于合作开发房地产一方提供出让土地使用权、一方提供资金作为共同投资,共享利润、共担风险的合作开发房地产合同的法律特征。凤阳公司具备房地产开发经营资质、合肥银山节公司不具有开发资质的情形亦符合司法解释关于合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效的规定。而合肥银山节公司是否依照《合作开发经营协议》约定出资,系合同履行问题,不影响合同效力。

案件来源:最高人民法院(2015)民申字第995号民事裁定书:凤阳县皇城房地产开发有限公司与合肥银山节电器有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案。

十四、约定一方以提供建设用地使用权方式投资的合作开发房地产合同中,项目所涉土地发生的相关费用应由提供建设用地使用权投资一方予以承担。

裁判要旨:根据双方签订的《合作建房协议书》约定内容,中医院以提供建设用地和现有配套设施方式投资。基于此约定,与涉案建设项目相关的土地动迁费、土地购置费以及土地出让金应由中医院承担,不应由环城公司承担。但在双方结算时,中医院将其中的30%计入环城公司的成本,减少了环城公司相应利润,故原判决认定中医院应当给付环城公司该三项费用的30%符合双方约定。

案件来源:最高人民法院(2016)最高法民再27号民事判决书:锦州市中医院与锦州环城房地产开发有限责任公司合资、合作开发房地产合同纠纷案。

十五、合作开发房地产合同中,不负有出资建设义务的一方,实际完成案涉项目建设的,不应认定为违约。

裁判要旨:合作开发房地产合同中,不负有出资建设义务的一方,实际完成案涉项目建设的,不应认定为违约。在对方对此明知并认可的情况下,应视为双方在合同履行过程中的变更行为。案涉工程已经实际交付使用的,负有出资义务的一方应自工程实际移交之日支付相应的工程款及利息。

案件来源:《民事审判指导与参考》2013年第1辑,总第53辑,第205页;北京市京门房地产开发公司与北京地汇春科贸有限责任公司、北京迎宾房地产开发有限责任公司合资、合作开发房地产合同纠纷案。

十六、国有企业签订合作开发房地产合同未报批不影响合同效力。

裁判要旨:《企业国有资产法》第三十一条规定,国有独资企业、国有独资公司合并、分立,增加或者减少注册资本,发行债券,分配利润,以及解散、申请破产,由履行出资人职责的机构决定,并未规定国有企业签订合作开发房地产合同需要履行报批手续。故国有企业签订合作开发房地产合同未经批准并不影响合同效力。

案件来源:长治市今成房地产开发有限公司与长子县鑫华房地产开发有限公司与山西省长子县淀粉厂其他合同纠纷二审民事判决书,[最高人民法院(2014)民一终字第308号]|,长子县鑫华房地产开发有限公司与山西省长子县淀粉厂合资、合作开发房地产合同纠纷申诉、申请民事裁定书[最高人民法院(2016)最高法民申3653号]。

综上,合作一方提供土地使用权、另一方提供资金而签订的房地产合作协议,应当以合同法作为判断其效力的只要法律依据。


作者:齐精智律师,陕西明乐律师事务所高级合伙人,金融、合同、公司纠纷专业律师,微信号qijingzhi009. 

本文由 @齐精智 原创发布于资产界。未经许可,禁止转载。

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