禹洲半年业绩大增林龙安称不会再犯错

作者：观点地产新媒体

来源：观点（ID：guandianweixin）

8月13日，禹洲集团率先发布了2021年上半年业绩报告，并举行了业绩发布会。

今年上半年，禹洲集团收入120.81亿元，同比增加494.86%；期内溢利12.18亿元，母公司拥有人应占核心利润7.91亿元，同比扭亏为盈，基本达到了年初时的业绩承诺。

报告期内，禹洲累积合约销售金额人民币527.14亿元，同比上升23.02%，完成全年目标的47.92%。

受到去年财报“事件”的影响，禹洲今年上半年承受了不小压力，需要有力的业绩证明，给投资者、机构、评级公司一个回应。

据一位参加了业绩发布会的分析师透露，无论是禹洲集团董事长林龙安还是高管层，都表达出了一种反省的态度，林龙安多次表示，确保不会再犯错。

自2020年报与安永在审计报告发生冲突以来，林龙安决定与安永达成更深度的合作。安永会严把投资和合同交互使用的准则，他们的深圳团队一起把关投资合同、交互使用的细节，提前做好审计前的各项工作。

“摔跤不可怕，可怕的是不改革、不改变。”林龙安表示，禹洲成立以来都太稳健了，这次摔跤会是一次促成改革的机会。

期内，禹洲通过公开招拍挂的方式，在苏州、郑州及江门拿下了4幅地块，总建筑面积约547,871平方米，平均楼面价为每平方米人民币7847元，权益地价21.89亿元，总货值111亿元。

值得注意的是，2020年同期禹洲拿下了11宗项目。

禹洲变得谨慎的原因有两个，一个是外部环境变化，22城集中供地政策突如其来，而这与禹洲布局一二线核心城市的战略相吻合，受到了影响。

另一个是企业的融资问题，由于受到了年报影响，穆迪、惠誉为首的多家评级机构和投行都应期下调了禹洲的评级，导致公司再融资面临困难。自3月份以来，禹洲还没有发行过任何一笔美元债。

两相结合，禹洲决定在今年上半年采取观望态势，机会留在半年。如今，各个城市的集中供地政策又再次面临调整，不少城市暂停了出让计划，禹洲将在其中寻找机会。

禹洲高管也在会上表示，各城市政策在微调，所以下半年预期土拍市场不会像上半年竞争那么激烈，应该会降一些价格，相信有很大的机会。

截至2021年6月底，禹洲总土地储备为2200万平方米，总货值达到4400亿元，一二线及准二线城市占90%以上，平均楼面价6854元/平方米。其中海西经济区15%、长三角37.5%、环渤海21.7%、华中区8.7%、大湾区6.0%、西南区7.0%以及大湾区的城市更新4.1%。

下半年，禹洲整体可售货值1319亿元，按照正常去化率，完成全年1100亿目标没有问题。

值得注意的是，最初禹洲内部目标不止1100亿，但面临市场环境比较艰难，不想过度加快买地-销售-融资的车轮，便调低了增速。

林龙安表示：“如果项目没有利润，我们就不参与了。以利润为导向，以质量为增长，促使我们的改革到位。” 禹洲现在更多的是追求盈利、追求权益比上升，每年上升幅度在5%-10%左右。

不过，禹洲的核心城市布局策略保证了公司的规模下限，但毛利率方面却依旧处于低位，上半年为20.09%，同比微涨，主要由于上海、合肥、南京及厦门的盈利项目。

纵使各个房企的毛利率在近年来都面临着下滑压力，但对于禹洲来说，仍有比较大的改善空间。

林龙安认为，回归到以前的高盈利、高毛利绝不可能，但有信心做到行业平均水平或者之上。

三条红线方面，禹洲仍旧有踩到一条，剔除预收款后的资产负债率为73.98%，下降3.94个百分点，较监管规定的70%仍有近4个百分点。剩余两条红线，现金短债比1.85倍，净负债率80.42%，下降5.38%个百分点。

公司副总裁邱于庚认为，禹洲非常有把握在年底三条红线都能达到监管要求。

由于上半年放慢了发债节奏的原因，禹洲有息借贷602亿元，较去年下降了37亿元，平均还款期限3.12年。

对于禹洲来说，并没有迫在眉睫的生存问题，重点是如何合理选择发展道路。

对于一些类似担保和商票的隐形负债，林龙安透露，公司从不会发行商票，担保总额在近两年大幅下降，仅有63.4亿元。

值得注意的是，禹洲目前融资成本为7.13%，自2018年下降至6.95%以来，便一直在7%左右上下波动。

这与评级公司对禹洲的态度是强关联的，今年上半年，穆迪下调禹洲集团企业家族评级至“B1”，展望调为“负面”；惠誉下调禹洲长期外币发行人评级至“B+”。

禹洲管理层表示，不能代表评级机构去进行任何预判，还是尊重他们的看法。公司一直都有与境外评级公司沟通，沟通是非常充分的。

如今，不少房地产企业都面临转型的压力，林龙安表示：“禹洲做其他的做不了。公司主体是地产，也会做与地产相关联的商业、物业的对接，以及平台的衔接。”

依靠布局的优势，禹洲持有型物业业务主要集中在海西经济区和大湾区等经济发达地区，拥有已开业项目28个及筹备期项目11个，打造商业面积超152万平方米，其中购物中心、写字楼及社区商业业态的占比分别为61%、23%及16%，平均出租率81%。

今年6月份，禹佳服务递交上市申请书失效，随后便马上了提交了一份涵盖了新数据的申请书。

林龙安表示，物业上市没有停下来，不断在衔接，等到半年报公告之后还要补充相关的报表，争取在下半年能够上市。

这个打包了商管+住管概念的物业公司对于禹洲来说是极其重要的，作为围绕房地产主业走出的第一步，禹洲需要一些新的增长点。

截至2021年6月30日，禹佳服务在管项目总建筑面积超过2000万平方米，总合约面积超过2700万平方米，其中来自第三方在管建筑面积占比超过14%。在管项目中，长三角地区占比超过55%，海西经济区占比超过26%。

其中，商管总签约面积接近200万平方米，在管约100万平方米左右。

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