城市更新提速了

住建部2021年8月31日发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》后，以广州为代表的大湾区城市对已批在建及已批未建的城市更新项目进行了全面核查，以防止大拆大建、滥砍滥伐、破坏历史文化风貌等问题，广州、东莞、佛山、珠海等地的城市更新项目在“防止大拆大建新规”发布后亦出现了长时间的暂缓甚至停滞的现象。

受地缘政治冲突、美联储缩表、全球经济低迷以及国内楼市持续下行等因素的影响，自今年5月份以来，全国范围内越来越多的城市松绑了楼市的限购限贷限售等政策，另外购房首付比例、一二手按揭贷款利率都出现了大幅的降低。在楼市松绑的背景下，城市更新作为楼市的发动机之一，在历经“防止大拆大建新规”的核查和整顿后，目前正在大范围地提速，以响应大基建的号召并催生楼市的购买力和购房需求。

5月31日，中国经营报报道称，“多地按下城市更新加速键”。事实上，就广义的城市更新而言，片区开发、棚户区改造、旧居住区改造以及狭义上的三旧改造、城市更新、拆除重建、综合整治等本质上都属于基建的范畴，在今年依托大基建托底经济的大背景下，城市更新的提速也势在必行，比如上海在5月29日发布的《上海市加快经济恢复和重振行动方案》中就明确要求“加强城市更新规划编制、政策支持和要素保障。年内完成中心城区成片旧区改造，全面提速零星旧区改造，年内新启动8个以上城中村改造项目。中心城区旧区改造联动政策推广至五个新城，优化完善城中村改造政策”。

我们注意到，自5月25日国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议以来，全国各省市的稳经济政策措施都将基建放在了重中之重，在细项的政策和措施中也基本都有提及城市更新的流程精简和审批提速优化措施，比如大湾区各城市近半个月以来城市更新的政策和市场推进力度就有明显的改善，关于当前城市更新的现状及实务操作情况亦更加期待大家在本周六的交流会中深入探讨和交流（详见《20220611交流会：城市更新与土地整备利益统筹项目的税筹规划与前融实务》）。

从大湾区城市更新的最新政策和市场变化情况来看，在国务院5月25日召开全国稳住经济大盘电视电话会议后，广东省召开了省政府党组扩大会议和三场全省21个地市分片区的经济形势分析研判会议，重点就是审议广东省贯彻落实国务院稳经济政策措施的一揽子工作方案。5月底的时候，广州市城市更新的重点代表区域（黄埔区）紧急优化了第一批城市更新项目的调整措施和近期工作目标，按照“控规模、调节奏、提品质”的新原则，黄埔区31个城市更新（含未批）项目随后将全力提速。更准确地说，广州的城市更新在“防止大拆大建新规”发布后历经8个月的沉寂期后终于进入了轰油门阶段，广州2022年城市更新项目年度计划也即将出台。截止当前，大部分存量城市更新项目都在按新政的要求进行相关调整，比如编制或申报树木保护专章，另外鉴于“防止大拆大建新规”中强制性指标的实施导致项目无法实现盈亏平衡，目前不少开发商都尝试将城市更新的蛋糕做大，比如将旧村的城市更新拓展到旧村的片区开发，也即在城市更新的同时争取承接市政配套设施建设等总包工程，以争取政府给予的优惠政策或实现项目整体的盈亏平衡。

同样的，东莞市自然资源局5月13日发布了《关于征求〈关于加快“三旧”改造项目动工建设确保固定资产投资的通知〉〈关于聚焦先进制造 打造高品质空间 全面加快“三旧”改造的实施意见〉意见的函》（东自然资函〔2022〕402号），这份征求意见稿的最大亮点在于简化并联旧改流程，通知中还明确要求“全面梳理已受理的三旧改造项目，择优筛选一批项目纳入动工清单，加快推进实施。综合考虑权属情况、拆赔进度、改造主体实力与经验、项目进展、拆赔动工计划、镇街保障力度等因素，优先对今、明两年可动工项目进行审查”。市场消息称，自广东省组织贯彻落实国务院稳经济政策措施的一揽子工作方案以来，东莞城市更新的新政出台亦在提速，包括密度分区管理技术标准、单元划定方案编制和审查工作指引、东莞市国土空间规划等细则都将会尽快出台。

与东莞的情况类似，深圳今年上半年的代表性新政中，规划和自然资源局2022年3月29日发布的《深圳市土地整备利益统筹办法》（征求意见稿）、龙岗区人民政府办公室3月26日印发的《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》（深龙府办规〔2022〕2号）等新政都重点提到了城市更新/土地整备利益统筹项目推进流程简化以及开发商提前介入项目等诸多问题的解决方案。截止当前，深圳地区涉及产业类的城市更新与土地整备利益统筹项目的推进速度已有明显的加快，只是未列入计划的商住类项目门槛已明显提高，不过已列入计划的商住类项目的推进速度预计还是会有较大的改善。

我们认为，全国范围内城市更新的提速将迎来国央企和优质民营房企大力扩充土储的绝佳机会。对于爆雷房企来说，其拥有的城市更新项目储备也很有希望通过城市更新的提速而获得更多的转让或盘活机会，因此城市更新战场的重启对楼市和房地产行业的企稳回暖也能起到不可替代的作用。除此之外，就我们投资机构而言，除了对大湾区城市更新项目提供市场化的前期融资，我们目前已更加关注内地城市由城投平台主导的片区开发、城市更新、棚改等项目的融资业务机会，因为城投非标已成为我们今年最重要的业务增长点。