铜锣湾没有扛把子

地产三哥 地产三哥
2022-06-10 11:59 335 0 0
利氏,才是铜锣湾的鼻祖和扛把子。

作者:地产三哥

1、利家:铜锣湾扛把子

陈浩南是《古惑仔》中铜锣湾的揸Fit人。

以前光顾着看浩南、山鸡他们打打杀杀、快意恩仇,从来没想过他们的钱从哪来?

后来想,铜锣湾那么多大排档、夜总会、商场、写字楼,人流如潮,这么多的渠道、这么大的流量,浩南哥这种大V收保护费是不屑的,随便带点什么货,挣钱是小菜一碟。

所以,浩南哥可以带着山鸡等一票兄弟还有小结巴,浪里个浪。

其实,陈浩南只是铜锣湾浮在水面上的大V。

铜锣湾真正的“扛把子”是利家,是利希慎的利,不是李嘉城的李。

你知道铜锣湾,你可能不知道这些店铺、酒店、银行很多都是利家的物业,都在给利家交租。

上市公司希慎兴业是香港铜锣湾最大的房地产企业,公司的投资物业面积450万平方呎,全部位于铜锣湾(其中包括69万平方呎的半山豪宅位于铜锣湾附近)。利氏家族持有上市公司希慎兴业约41.5%的股权。

(希慎兴业投资物业铜锣湾分布图:来自公司2019年报)

仅希慎兴业一年贡献的租金收入大约是40亿元港币左右,而希慎兴业只是利家财富的冰山一角。

你知道邵逸夫,你不知道利氏才是TVB的创始人;

你知道港交所,你不知道利家第二代利汉钊曾当过港交所主席;

你知道上海港汇恒隆广场,你不知道利陆雁群女士是其股东....

太多了,不完全统计,利氏家族还持有利园国际酒店、美都酒店、广州花园酒店、兴华半导体公司、上海商业银行、银联保险、享宝财务、享宝财务、太古、国泰、恒生、中煤、汇丰、和黄、香港钢管以及铜锣湾其他数幢物业......

利氏,才是铜锣湾的鼻祖和扛把子。

100年前,1923-1924年,利希慎向以385万港币自苏格兰商人手中购得铜锣湾西部一带土地,发展成为后来的利园,即今日香港中环的利园山道、利舞台、波斯富街、恩平道一带。

买地之前,利家是依靠在港英政府治理下的“公烟专卖”起家的,利希慎经营公烟的地点就是利图山道,即今天的铜锣湾。

所谓公烟,就是鸦片特许专卖。

自利希慎父亲开始,利家涉足鸦片生意,彼时,鸦片属于港英政府特许经营,这也是政府税收和造富的主要来源。

香港最早版本的“四大家族”都和鸦片脱不了干系:利希慎家族先在香港、后在澳门澳门都是鸦片专营牌照的持有者,何东和罗文锦家族是买办出身,但鸦片批发始终是他们最主要的业务;高可宁号称“澳门赌王”,同时也是澳门澳门重要烟商。

利希慎凭借着澳门的鸦片专营牌照,生意越做越大,原先一起打天下的兄弟们都有了自立山头的想法,他的好友廖金碧就私下联合澳葡政府的鸦片专员,与利氏家族抢生意,双方的官司打惊动了美国政府和葡萄牙政府,最终利希慎赢了官司,但这场官司得罪了当时澳门的黑白两道。

1928年,49岁的利希慎被暗杀。

堪称现实版的《教父》大戏,比《古惑仔》的逼格不知要高多少倍,但底层逻辑是一样的,只是披上光鲜外衣的丛林法则:

第一,最好的生意,是做有牌照的垄断生意。

第二,你要够狠、够犀利。

利希慎娶有四妻,生育十五名子女,直到现在,只要是利家人,就每月有钱派,无须回来为家族企业打工。

利氏家族传承很有特点,放子女离开家庭,待在社会磨砺各自打拼有成后,才能来为家族效力,现在希慎兴业的主席利蕴莲女士就是如此经历。

希慎兴业的市值虽不到 300亿港元,但其有价值700多亿港币的收租物业,利氏家族已由“经营增值”阶段,进化到“资产增值”阶段,亦即香港人所说的由“锤石仔”进入到“钱揾钱”。

2、数据的拐点

在所有香港地产商的2019年报和2020半年报中中,都有这样的表述:“2019年6月以来的社会事件”。

社会事件叠加新冠疫情对香港商业冲击巨大,尤其是商业地产密集的铜锣湾。

恒隆地产2020年中期业绩报告中有这样一段话:

“铜锣湾商铺组合因游客及相关零售消费大幅减少,而受到最大冲击。来自该组合的收入较去年同期下降13%至港币2.81亿元,租出率下跌七个百分点至 92%。”

所有的收租物业全部位于铜锣湾的希慎兴业更是首当其冲:

希慎兴业的投资物业组合于2020年6月30日之估值为756亿港元,较2019年12月31日的791百万港元下跌4.4%。

投资物业的估值依据来自于租金收入和出租率,单位租金越高,出租率越高,评估价值越高。

希慎兴业投资物业评估减值的原因是大环境的影响,据特区政府统计处:

2019年,香港零售业销售额的临时估计数值为4312亿港元,较上一年下跌11.1%。

2020年上半年,叠加新冠疫情影响,香港零售业总销售额临时估计数字为1608亿港元,同比下跌33.3%。

这直接导致香港本土商业地产持有者的资产缩水:

自2019年下半年以来,香港几个主要地产商的资产评估价值都出现减值。

希慎兴业100%集中在铜锣湾;

长实集团90%的收租物业在香港;

恒基地产的投资物业资产区位比例:内地:香港约为1:5。

新鸿基地产的投资物业资产区位比例:内地:香港约为1:3。

从内地地产商的公允值评估价值来说,基本上年度增值在3-8%之间,在内地投资物业比例更高的,资产缩水的比例也就越少。比如嘉里建设的投资物业面积比例:内地:香港为2:1。

越是集中在香港的,评估减值的幅度就更大一点。

铜锣湾扛把子的希慎兴业,就是如此。

这种情况还在延续:

据香港特区政府入境事务处公布的统计数字,2020年10月1日至4日,内地赴港访客人数分别为93人、154人、186人、225人,共计658人,较2019年国庆长假期间入境香港的内地旅客累计约67万人次,1:1000。

与之相反的趋势:来自文化和旅游部的数据,今年国庆假期,全国共接待国内游客6.37亿人次,按可比口径同比恢复79.0%;实现国内旅游收入4665.6亿元,按可比口径同比恢复69.9%。

另一个隐秘的线索是《南华早报》8月11日的报道:4月份,新加坡外汇市场日均交易量增长至每天5495亿美元,一举超过了中国香港的5240亿美元/天,成为亚太地区最大的外汇市场。

对希慎兴业、铜锣湾甚至整个香港来说,这些是数据的拐点,还是历史的车轮?

3、真正的扛把子

无论资产评估增值还是减值,这些物业、楼房都在那里,混凝土没有多一块也没少一块。

铜锣湾的商铺、写字楼换了一个又一个租户,但产权一直是利家的,租户都要给利家交租。

其实这些楼宇也并不是一直在那。

买铜锣湾的钱,是利希慎做1920年代之前做港英政府特许的公烟生意挣来的。

在1950年代港英政府启动移山填海工程之前,铜锣湾还是平地少、山地多。

历史上看,从瓷器、铜、铁、盐、矿,到烟土、土地,凡是政府垄断专营或者特许经营的生意一定会造就富豪,皇帝和政府也需要手套和买办。所以,大家争做手套和买办。

这一点是人的本能,东西方概莫能外。

西方的罗斯柴尔德家族,创始人梅耶以代理王室理财之机投资放贷,获得第一桶金后干起贸易走私。梅耶将五个儿子派往五国,贩卖英国纺织品到欧洲大陆,1815年英法战争成功帮助英国运送物资黄金,由此获政府信赖。事业巅峰期垄断政府财政,依靠和政府的紧密关系,罗斯柴尔德承揽起投资公债、战后赔款、国际贸易等事务,垄断水银、黄金、铜等矿产资源开发经营权,投入铁路建设......

东西方不同的是,在中国古代,多数富不过三五代。

如果把西方的罗斯柴尔德家族放到中国同期的乾隆王朝,肯定活不到大结局,即便活到大结局,也是难逃“和珅跌倒、嘉庆吃跑”的命运。

即便再次侥幸逃脱,后面还有各种党争、辛亥革命,还有军阀割据,还有一系列的革命......

这就是东西方的区别,创富的过程类似,但守住财富的结局不同。

《古惑仔》里面的陈浩南、山鸡他们打打杀杀,凭着拳头抢地盘,这时候起作用的是丛林法则。

但是总有双拳难敌四手、打不过别人的时候;总有年龄大了,打不了、砍不动的时候,这时候就怕被别人寻仇了。

即便你把对手全部干掉,内部也会分化出新的对手,就像利希慎和他曾经的兄弟因澳门鸦片特许牌照反目成仇一样。

陈浩男的死敌靓坤、乌鸦也会有这个担心,作为死对头,彼此都有这个担心,那怎么办呢?

所以丛林法则不能一了百了,不是什么事情都需要通过拳头和武力解决的,大家可以坐下来喝茶、谈判。

吴敬中和余则成说:“这未来和平了,就没有主义了,有什么呢?只有钱。”

到最后,都是生意。

做生意就要有契约精神。

《古惑仔3之只手遮天》中竞拍“长红”,各位帮会成员都公开喊价、价高者得、现场交钱,这就是原始的公平竞争、契约精神的表现。

利家发家的公烟,背后有港英政府的特许经营,当年香港澳门的鸦片牌照都是公开竞价拍卖。

香港房地产背后是政府所有制下的土地批租制度,也是公开竞价拍卖。

所以,真正的扛把子不是铜锣湾的利氏,也不是现在香港的“四大家族”。

而是创富的丛林法则和守富的契约精神。

4、向何处去?

创富是冒险,靠丛林法则。丛林法则是人性,自发的本能。

守护财富,需要契约精神。契约精神是反人性,是人与人之间的博弈结果。

丛林法则和契约精神是伴随着而来的,用后者的线条规范前者的内容。

人们遵守契约,不是因为道德上有多高尚,而是因为一旦你不遵守契约,获得的利益远远不及你的违约成本。

只讲丛林法则而不讲契约精神,那结果就是你拳头硬、运气好的时候你横行霸道,你弱势或者运气不好的时候就横尸街头:出来混早晚要还的。

有时候,规则制定者的作用在于维护这种契约精神,不至于劣币驱逐良币、并扼杀整个社会进步的原始动力:创富。

中国古代的问题在于普天之下莫非王土,私产是扯淡,丹书铁券都不管用,何况一纸约书甚至是口头约定?

蒸汽机时代来临之前、马尔萨斯陷阱没有解决之前的欧洲也是如此。

西方工业化在前,解决马尔萨斯陷阱问题要早几百年,东方只是近几十年的事情。

在吃不饱的性命攸关的时候,你和我谈什么契约?

历史总是在丛林法则与契约精神中循环往复。

问题就出在丛林法则和契约精神虽然伴生、却总是此消彼长:

穷人要丛林规则。富人要契约精神。

“白猫黑猫论”和“让一部分人先富起来”就是丛林法则。

共同富裕是约定,一百年不动摇也是约定。

香港富豪们应该感谢独特的香港模式:丛林法则和契约精神的中西合璧。

最后

不要讲什么富豪、名媛或者上流人士,哪怕是东方的利家或者是西方的罗家,他们也是和任何普通人家一样:家族史中有闪耀着智慧和人性的光辉时刻,也有丑陋和龌龊的不光彩片段。

他们只是丛林规则中的幸运赢家,遇到了重视契约精神的时代背景。

三哥还是认可两句话:

一句是叔本华说的:真正独立思考的人,在精神上是君主。

一句是苏轼说的:忠厚传家久,读书继世长。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“地产三哥”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 铜锣湾没有扛把子

地产三哥

讲述房地产企业台前幕后的故事。

66篇

文章

8.1万

总阅读量

特殊资产行业交流群
厂家证券
推荐专栏
更多>>
  • 负险不彬
    负险不彬

    王彬:法学博士、公司律师。 在娱乐满屏的年代,我们只做金融那点儿专业的事儿。微信号: fuxianbubin

  • 园园ABS研究1
    园园ABS研究1

    一个只做“资产证券化”的公众号。微信公众号: yuanyuan_abs

  • 观点
    观点

    观点(www.guandian.cn)向来以提供迅速、准确的房地产资讯与深度内容给房地产行业、金融资本以及专业市场而享誉业内。公众号ID:guandianweixin

  • 蒋阳兵
    蒋阳兵

    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

  • 西政资本
    西政资本

    西政资本--西政地产、金融圈校友倾心打造的地产、资本运作平台,为您提供最全面、最专业的地产、金融知识及实操干货!微信公众号ID:xizheng_ziben

  • 小债看市
    小债看市

    最及时的信用债违约讯息,最犀利的债务危机剖析

微信扫描二维码关注
资产界公众号

资产界公众号
每天4篇行业干货
100万企业主关注!
Miya一下,你就知道
产品经理会及时与您沟通