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四大AMC接盘中国地产?囤地20年狂赚32倍,业内质疑忽悠投资者

来源:乐居财经 作者:佚名
2019-11-27 13:33 418 0 0
业内:资产管理公司不能“为了钱”而忘了“初心”


近日多家媒体报道,港股上市公司中国地产集团(以下简称“中国地产”,证券代码01838)在上海静安寸土寸金的南京西路地段,有一块土地长达20年未开发,被政府依法查处。

近期有坊间传闻称,中国地产希望引进四大资管管理公司(也称四大AMC)为其输血,使其囤地模式持续下去。

此前,屡屡被媒体揭露,中国地产常年依靠囤地升值和在财报动“小把戏”生存,如今,这条路或愈发难走,因此有业内人士列出五大理由,质疑其引进四大AMC为其自导自演的假把戏,真实目的是为了吸引投资者为其“接盘”。

纵观过去30年,部分港资企业利用大陆政府的良好初衷和政策优惠,恶意侵占公共资源,通过长期囤地掠夺社会财富。中国地产在上海和重庆两地的发展过程是此类典型案例。

据了解,资金断链后,中国地产集团拒绝引入战略投资者合作开发或出售资产,转向包括东方、信达等国有资产管理公司寻求巨额融资支持,希望继续获得低成本资金输血延续囤地神话。

被收回的上海静安囤地

今年11月6日,静安区规划资源局官网发布一条闲置土地信息公告:“根据《闲置土地处置办法》(国土资源部第53号令)的有关规定,经调查,我局于2018年7月5日作出静规土资[2018]第一号《闲置土地认定书》,认定上海静安协和房地产有限公司一宗国有建设用地为闲置土地,闲置原因为企业自身原因,我局将依法予以查处。”

(资料来源:楼典,2019年11月)

该地块是1992年和1994年由协和地产分5次拿下,合同约定必须在1997年完成60%的建筑工程量。现如今拿地时间已经过去了25和27年,工程进度跟合同规定时间相当于晚了超过22年,即便现在开发,还会有一个五年的开发周期,而商业的土地年限才40年。(资料来源:楼典,2019年11月)

2012年国土资源部出台《闲置土地处置办法》规定,未动工开发满一年的,按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费;未动工开发满两年的,无偿收回国有建设用地使用权。

重庆囤的地也要被收回?

除了静安地块外,中国地产亦持有位于重庆市区核心位置的三个地块:渝中区解放碑官井巷地块(重庆协和城项目),南岸区南滨路江湾地块(重庆国际商业中心ICC项目),以及巴南区李九路的曼哈顿城项目。

重庆解放碑项目10年未开工,重庆江湾项目规划证已过期,因此频频遭遇媒体质疑。

2011年《中国房地产报》即有报道:“中国地产在国内的多个项目位置都非常好,不是市中心就是市郊可以做花园别墅的地块,但开发速度均十分缓慢,一个项目至少拖上五六年时间,很难摆脱囤地嫌疑。”

而公开土拍数据显示,距离解放碑直线距离20公里的中央公园楼面价都已过万。10年来,这块闲置的土地的价值恐怕已经翻了好几倍了。

面对开发商囤地问题,重庆市政府一直在行动——2018年3月,重庆市国土房管局发布公告,政府按动工、收回、置换三种方式处置的土地共262宗、共计1400多公顷,其中一半已动工建设,另一半由政府收回,并有5宗已经根据市场形势重新供应。

重庆囤的地会否步上海的后尘?业内的焦点汇聚于此。

寄希望四大AMC输血继续囤地,业内人士五大理由怀疑消息真实性

目前市场上有传闻称,中国地产管理层希望四大资产管理公司输血,将囤地升值的道路继续下去,但是有业内人市场,这样的传闻首先就存在逻辑漏洞,并给出了五大理由:

一、国家资源输血“囤地”公司,道义上不存在

首先,四大资产管理公司是指东方、华融、长城、信达四大资产管理公司(也称四大AMC),是政府为解决中行、工行、建行、农行长期的呆坏账问题而设立的,各自承接处置对口银行的不良资产。如今不良资产经营已成了“赚大钱”的好生意,四大AMC也已成了金融巨头。

可以看到的是,四大AMC从根儿上算都是国有,是为了解决不良资产而诞生的公司,如果四大AMC“接盘”中国地产,那么这可以算是动用国家资源帮助其输血,道义上是站不住的。

二、信托违约对簿公堂,谁敢接手?

第二,根据中国地产此前的年报可以看出,其全资子公司在2018年被平安大华、陆家嘴(13.150,-0.23, -1.72%)信托和中建投信托告上法庭,要求偿还40亿违约贷款。信托公司都“着急退出”这块烫手山芋,作为专业处理不良资产的AMC会看不出来吗?

三、囤地20年,政府终于动手

第三、除了上文提过的上海静安囤地被查处以为,中国地产还持有重庆市区核心位置的三个地块:渝中区解放碑官井巷地块(重庆协和城项目),南岸区南滨路江湾地块(重庆国际商业中心ICC项目),以及巴南区李九路的曼哈顿城项目。

而这三个地块还是囤地升值的老套路:重庆解放碑项目10年未开工,重庆江湾项目规划证已过期,重庆巴南迎海湾无法按期交房。

如今政府已经出手,中国地产囤地模式走到尽头,这种情况下,四大AMC解盘存在较大的风险,因为如果自己全面收购接手全面开发不和发展思路,而如果做融资或者参股,那么万一地块被重庆市政府收回,则将面临血本无归的风险。

四、15%利率发债,资金链断裂

第四,根据数据显示,中国地产在10月15日发行了2.26亿美元的优先票据,3年期,利率15%。发行理由为对本集团现有债务进行再融资(借钱还债)。

按如此高的利息以债养债,足以证明中国地产资金链岌岌可危,由于大量囤地没有开发,公司无法在短期内回收现金流,只能通过这种类似于“击鼓传花”的模式维持下去,一旦找不到“接盘侠”,等待其的也许只能是破产清算,这种情况下,四大AMC就算想接手,也大可等其破产清算时“抄底”,没有必要一起“陪葬”。

五、引起关注,忽悠“接盘侠”

第五,作为“囤地”公司,中国地产其应该知道这样的模式是不可能被AMC看上的,但是如果能让其他投资人相信自己将要引进AMC,就足以证明其本身的价值。

这就好比创投公司如果能得到软银、腾讯这样的公司入股,其他中小投资人就会蜂拥而至一样的道理。所以其要让AMC输血的消息极有可能是自导自演,忽悠其他接盘人的假消息。

业内:资产管理公司不能“为了钱”而忘了“初心”

通常来说,资产管理公司参与遇到困难的地产项目,是一个共赢的选择。但是在这次的案例当中,如果真有AMC介入,则将充当一个非常不光彩的角色。

据媒体报道,中国地产上世纪90年代就曾经在上海拿地,然后居然囤积20余年未完成开发,该地块位于上海南京市区南京西路的黄金地段,也是当年上海的重点项目。

资料显示该土地位数上海静安寺街道,面积达1.98万平方米,按照合同要求开发商应当与1997年6月30日之前完成60%的建筑工程量。

据悉,该项目1992年前后首次拿地之时,周边房地产价格还不到1000元/平米,业内人士表示,当时地产项目的楼板均价大约为2000元/平米。

而根据近期成交的地产项目显示,当前该区域的商业楼楼面成交价已经达到了6.5万元/平米,囤地20年狂赚32倍。

尽管被监管层多次点名批评,但是囤地可以获得巨额利润,而不用投入一分一毫,带来的增殖效应使得公司甘愿沦为“蛀虫”,没有为中国经济增长做出贡献,而却要分食经济发展最大的成果。

这样的公司,一没有遇到困难,二没有实际上的不良资产,仅仅存在是否能够继续融资囤地,以及如何脱手大宗物业获得暴利的问题。

同时,业内指出,国有AMC接手这样的项目,或许可以获利,但是与其成立的本来目的南辕北辙,可以说是“完全忘记了初心”。

为什么传言会是AMC,而不是其他公司接盘?来看看AMC如何玩转地产行业。

AMC为什么会接盘地产公司?

在我国4588家银行业金融机构中,有一类机构是需要特别关注,即专门解决不良资产、负责债转股事宜的的机构。我国目前共有4家全国性AMC,即中国信达资产管理、中国东方资产管理、中国华融资产管理、中国长城(15.100, 0.18, 1.21%)资产管理,4家全国性AMC均成立于1999年。

根据公众号资管云,转载智信资产管理研究院研究员刘尚荣的分析文章《如何与AMC做地产生意?》中的描述,房地产商通常通过下述模式与AMC相合作。

1、债权/物权转让

地产开发商与AMC签署资产转让协议,收购AMC存量资产中符合自己要求的资产,购买债权/物权,获取项目开发机会。在此种模式下,项目的风险和报酬发生完全转移,要注意债权转化为物权的不确定性和相关过程的控制。

2、资产债务重组

地产开发商介入AMC存量项目,与AMC达成一致,注入增量资金或输出信用,对项目公司实施资产债务重组,最终实现各自退出。比如可以选择一次性付款结清债务,或者采取提供担保制定新的还款计划,将之前的利息、罚息、违约金或部分本金减免处理,然后对项目进行复工建设,利用项目自身现金流,履行新的还款约定。

3、代销、代建、代管

地产开发商对AMC存量资产中的空地或烂尾楼项目,采取代建、代销和代管模式,输出品牌和管理,实现项目盘活。部分项目由于位置较偏、区位不好,并不符合地产商本身的品牌战略,但是地产开发商出于团队培养或其他原因,在不承担实质性风险的情况下与AMC合作,弥补AMC在后端管理上的运营压力。

4、联合并购

地产开发商联合AMC,对不良地产项目进行并购,一般地产开发商负责股权收购和项目管理,AMC负责债权收购和债务重组。对于地产类不良资产,由于角度和立场不同,AMC与原债权人(银行、信托等)在价格上很难达成一致意见,原债权人持有的不良资产不愿卖给AMC,但又不能够转让至开发商,在此情况下地产开发商可以联合AMC提前介入,同步尽调,弥补原债权人与AMC之间价格的分歧,实现对项目的并购。

既然AMC接盘的可能性没有,那么会不会有其他人充当中国地产的白衣骑士呢?业内人士认为,根据中国地产的业绩来看,在投资人眼里,其真的没有吸引力。

囤地的再融资输血业绩
增长全靠会计准则“小把戏”

根据中国地产上市公司年报,2018年底总资产价值约600亿人民币,其中投资物业估值就达到了534亿。但公司全年主营业务收入仅有不到1个亿,毛利更只有4300万人民币。净利润来自哪里?投资物业的公允价值增值。


从去年开始,集团境内所有金融机构债务约50亿陆续违约,陆家嘴信托、平安大华和中建投信托纷纷启动司法程序,中国地产已全面爆仓!

根据中国地产年报显示,2018年利润为3.59亿元,2017年为2.85亿元,2016年为7.39亿元,2015年为12.4亿元。虽然2018年利润较2017年小幅增加,但是尚不及2016年的一半,更不及2015年的三分之一。可以说中国地产这几年的经营并不是十分理想。

2018年虽然盈利,但是根据年报显示,投资物业公平值的变动为5.6亿元,2017年仅为2.56亿元。可以说2018年之所以财报最终盈利,完全靠这个公平值得变化。这个公平值是什么意思?

根据香港自2005年1月开始实施的新会计制度,投资物业是公司的收租物业,公司须每年按市值,重估旗下投资物业的价值。以往的入账方法是按市值重估后的投资物业价值,和原本在资产负债表上的价值作比较,差额只会在储备中自行加减,对盈利完全没有影响。

但新会计制度将重估后的市值差额,作为盈利或亏损反映,直接影响公司盈利。换句话说,在新的会计制度下,开发商需为旗下的投资物业重新估值,并把差异确认为收入,如果投资物业价格每年都有升幅,那么,每年的升值幅度都可转变为盈利,让股东享受升值所带来的好处。

翻译成白话就是:A公司旗下有个物业公司B,去年物业公司假如值1个亿,今年A公司经营不善亏了2个亿,于是A公司对所持有的B公司重新估值,认为你价值3个亿,公平值变动盈利2个亿,对冲掉A公司的亏损。

假设没有这个公平值变动,那么中国地产2018年的最终的年报,大概率是亏损状态。这也就不能解释其为什么一而再再而三的违约了。

奇葩半年报:业绩下滑,中报让人大跌眼镜

2019年,中国地产的年报更加让人无语,8月30日其发布半年报。这份半年报本身可以说是暗淡无光,几乎所有的经营指标均出现下滑,而让人大跌眼镜的是,原本应该严肃认真的中期报告,却充斥了主观的情绪宣泄。

中国地产半年报显示,中国地产截至2019年6月30日止6个月盈利1.6亿元,同比跌42%,每股盈利0.09元,不派息。此外,公司公告称,期内投资物业公平值变动为1.75亿元,或者说几乎全部盈利都来自于物业公平值的增记。


换句话说你可以理解公司的全部盈利,都来自于自己没卖掉的房子,自己给涨价了。

细看财务报表可以发现,虽然今年名义上还在维持盈利,但是公司账面上的现金仅剩下2113万元,而去年同期公司账面现金还有3824万元。换句话说,公司账面的盈利并没有换来足够的现金流。相对应于公司一年内到期的49.62亿债务而言,可以说中国地产的偿债能力,不但没有提高,反而出现了下滑。

看看这份财报,流动资产部分其实主要都是待卖的房子,中国地产主要投资的物业都在国内,这两年房价的趋势和销售的状况大家有目共睹。这部分的流动性存在疑问,并且实际上也存在争议,而只有银行结余才是可以随时使用的现金资产。

有位投资大佬曾经说过:“若现金流不自由,则净利润毫无意义”。企业之所以生存,正是为了获得源源不断的现金流,若苦苦经营,账面利润财富很好而实际上现金流持续失血,则这样的企业毫无意义。

那么中国地产是不需要现金流么?答案是否定的。看看那15%年利率的垃圾债吧。公司宁可用这么高的利息借十五亿以上的债务,足以说明他们的现金流有多紧张。

在业绩下滑和高负债的同时,半年报中业务回顾及展望一栏中,不痛定思痛总结自身发展的问题,想着把自己“粉饰财报”吹的牛给圆上。而是宣泄情绪、责怪他人,然后自我表白,言称本集团在中国内地负债处理已近尾声,只是有的项目所在地政策变得太快,纯属不可控制,延误了项目开发进度。

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