睿思网 作者：睿思中国
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2021年6月，博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金在上海证券交易所上市，成为国内首批产业园区基础设施REIT。
那时候，市场对这类产品寄予厚望。产业园REIT被看作“轻资产”运营的典范，靠稳定的租金收入和分红吸引投资者。首批产品发行时，超过300亿元资金认购，一级市场配售比例屡创新低。
五年后的今天，情况起了变化。
2025年年报显示，基金全年实现营业收入1.81亿元，同比下降14%；净利润转亏1563万元，而2024年还盈利5141万元。平均出租率从92.62%跌到86.94%，平均月租金从86.41元/平方米跌到77.86元/平方米。
这是博时蛇口产园REIT上市以来，首次出现年度净利润亏损。
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从7140万盈利到1563万亏损
先看五年间的营收和利润变化。
营业收入方面，2022年上市首年1.13亿元，2023年增至1.81亿元，2024年进一步攀升至2.11亿元，创下历史新高。2025年回落至1.81亿元，同比下降14%。
净利润的走势更加戏剧化。2022年盈利3880万元，2023年增至7140万元，创下历史峰值。2024年下滑至5141万元，2025年直接转亏1563万元。
说得再直白点：营收从1.13亿到2.11亿峰值，又回到1.81亿；净利润从3880万到7140万，又跌到-1563万。这种过山车行情，折射出产业园REIT面临的深层困境。
净利润转亏的直接原因，是资产减值损失的大幅增加。 2024年计提2046万元，2025年暴增至7139万元，是2024年的3.5倍。两年合计计提减值超过9100万元。
但有一点需要说明：资产减值损失虽然影响净利润，却不影响可供分配金额。换句话说，投资者的分红不会因此大幅减少。
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可供分配金额首现下降
尽管业绩承压，基金在分红方面依然保持了较高水平，但隐忧已经出现。
2025年，基金可供分配金额为1.21亿元，较2024年的1.42亿元下降15%。这是自2021年上市以来，可供分配金额首次出现下降。
实际分红方面，2025年为1.25亿元，高于可供分配金额，是因为包含了历年结转部分（如2024年第三次分红等）。但可供分配金额的下降，暗示未来的分红可持续性存疑。
管理层承诺，未来继续以不低于90%的可分配利润进行现金分红。但可供分配金额的下降，是一个值得警惕的信号。
上市以来累计分红超过4.5亿元，这个数字看起来不错。但如果可供分配金额持续下降，未来分红能否保持同等水平，需要打一个问号。
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出租率和租金同时失守
对REIT来说，出租率是衡量资产质量的核心指标。
2024年，基金旗下项目平均出租率92.62%。2025年，这个数字跌到86.94%，下滑近6个百分点。期末出租率从91%降至87.83%。
三个项目中，万海大厦和万融大厦位于深圳南山核心区，是基金的核心资产；光明加速器二期位于光明区，定位产业研发。后者保持了较高的出租率和租金水平，前两者出现了明显波动。
平均月租金的变化更明显。2023年88.69元/平方米，2024年86.41元/平方米，2025年跌到77.86元/平方米。两年时间跌幅超过12%。
这是博时蛇口产园REIT运营数据的核心特征：出租率下降、租金下跌，两项指标同时失守。唯一的亮点来自成本端。基金通过优化运营管理措施，有效控制了运营成本。2025年四季度出租率环比有所回升，这些措施正在起效。
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为何亏损？三重压力叠加
净利润转亏的背后，是多重压力叠加。
第一，宏观环境承压。 产业园区的主要租户是科技企业和创新型公司，它们的经营状况与宏观经济高度相关。2024年以来，经济下行压力持续，企业扩张意愿不足，对办公空间的需求自然下降。特别是中小型科技企业，它们是产业园的主要客群，也是受经济波动影响最大的群体。
第二，供给过剩加剧。 项目周边新增了多个竞争性项目。创享大厦、欧菲光研发总部，光明天安云谷一期等项目陆续入市，让本已紧张的租赁市场更加激烈。年报披露，这些新增项目合计带来超过10万平方米的新增供应。
第三，估值重估。 资产减值大幅增加，反映了市场对产业园资产估值的重新定价。评估机构调整对未来现金流的预期，导致减值。这种估值重估，是2025年净利润转亏的重要原因。
博时蛇口产园REIT的困境，并非个例。
2024年以来，多只产业园REIT的经营数据都出现不同程度下滑。出租率下降、租金承压、资产减值增加，成为行业普遍现象。这背后，是整个产业园赛道的周期调整。
曾几何时，产业园REIT是市场的“香饽饽”。首批上市后，监管层鼓励扩募，多只新产品排队待发。然而，随着经营数据不及预期，市场热情明显消退。投资者开始重新审视这类产品的投资价值。
尽管短期承压，政策层面仍在支持REIT市场的发展。扩募规则完善、资产类型拓展、投资者结构优化……这些长期利好并未改变。关键在于，REIT管理人需要提升运营能力，在供给过剩的环境中找到差异化竞争的优势。
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周期轮回中的REITs
五年时间，博时蛇口产园REIT经历了一个完整的产业周期。
2021年上市时，它承载着市场对“轻资产”模式的期待。2023年，它站上7140万净利润的巅峰。2025年，它不得不面对亏损的现实。
这不是某一只REIT的失败，而是整个行业的调整。产业园REIT的底层逻辑，是分享产业发展的红利。当产业蓬勃向上时，租金上涨，出租率攀升、资产增值；当产业调整收缩时，一切又反向而行。
周期的力量面前，没有人能独善其身。但周期也意味着机会。
2026年，挑战不会少。 出租率能否企稳、租金能否止跌、可供分配是否持续下滑，这些都影响着REIT的走向。但也有积极因素： 四季度出租率环比回升，说明运营措施正在起效；分红依然稳定，高分红特性仍在；万海大厦、万融大厦位于深圳南山核心区，长期资产价值仍在。
当估值处于低位、租金处于谷底时，那些熬过寒冬的资产，终将迎来复苏的春天。
对博时蛇口产园REIT来说，2025年的亏损是暂时的，还是趋势的开始？可供分配金额的下降，是昙花一现还是趋势确立？答案，或许藏在2026年的数据里。
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