杠杆地产 作者：杆姐
来源：杠杆地产（ID:Property-Market)
楼市最近从上至下，从央行、银保监到各地银行，都在努力推动楼市平稳、支持刚需。
还如西部大省很强的省会，近期出台了通知，协调金融机构增加房地产信贷投放额度，加快发放速度。
然后11月24日晚，中央《关于加强新时代老龄工作的意见》，专门提到鼓励成年子女与老年父母就近居住或共同生活，履行赡养义务、承担照料责任。
反正现在就是各种消息飞，杠杆地产今天挨个做梳理，并提供一点小小的研判。
1、限die这一招只是开始。现在媒体报出来限die的城市，起码有二三十个了。杠杆地产觉得，悄悄咪咪这样干的地方，多半还有一些。
目前来说，杠杆地产认为，金融系统这点支持还是力度有限，总体不炒，很多购房者观望。
然后一堆房企压力都很大，那么没有办法，必须降一点价格。
所以当更多的企业降低售价、打折，更多城市出现die的情况，为了避免当地楼市彻底冷却、恶性循环，首先限die的城市必然增加。
其次，这当然没有完，光是限die是不够的，要维护稳定，还会出很多办法。
2、直辖市、超级省会也会有扛不住的情况？是的。比如文初杠杆地产提到的北方某直辖市、西部大省很强的省会，其实都出现了这个情况。
西部大省很强的省会，在今年春天之前，总体形势至少多数板块新房还是不差的。
但是后来和全国形势一样，急转直下，我们看数据会发现，销量首先滑坡，接着一些板块卖得不好。
再接着如上图，网友反映的情况。
我老说，小气候会影响大局，甚至局部的突破会掀起全国的高潮；同时，全国大气候之下，任何地方也很难例外。
大家都不是傻子。
3、明确加大房贷投放的城市会更多。刚才上文杠杆地产说，限die这一招只是开始，光靠这个是不一定能稳住的。
怎么办？西部大省很强的省会这做法似乎有点用。该市住建局发布的《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》明确：
协调金融机构增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求，给予重点企业开发贷款展期、降息。
这一方面鼓励了刚需；同时也响应了央行等的表态，帮助银行获得更多安全的利润；同时还帮到了房地产企业。
房企的现金流更有保障，就算还有压力，只要被认为不会出事、倒闭、跑路的，可以贷款适当展期、降息，这样度过难关。
细节还有很多，比如针对不同信用评定的房企，监管额度内预售资金支取比例上限会有不同管理。
至少从公开报道看，西部大省很强的省会是第一个，公开提出加大房贷投放的城市。
如果没有意外，杠杆地产认为应该没有意外。那么这个信号，其他城市也会get到，或者说有些地方已经开始了，没公开说，或者没有媒体注意到。
4、加大房贷投放有用吗？这个要具体看。简单说如果上头给的总额度大幅宽松，甚至利率也支持，那么一定会刺激很多人入市。
反过来，就不定了。
或者说回暖尚需时间。
比如以前动辄4个月、半年放款，现在争取2、3个月。或者说能不拖到明年的，今年争取放款了。
11月10日晚，央行官方微信号在发布了10月金融数据之后，单独发文说10月个人住房贷款环比增加了1013亿元。
总的来说，涉房贷款环比回升。而之前，央行各种数据、报告，喜欢说房地产贷款增速下降或者房地产贷款占比下降。
但是看这个多增加的额度，放到全国，放到一年10多万亿元的地产销售额来说，还是不算显著的。
5、降低利率其实是开发商、购房者更希望的，但期望不能太高。我们看到目前为止，做房奴还是不容易的，房贷利率总体还是涨。央行三季度货币政策执行报告前几天说，贷款加权平均利率持续处于历史较低水平。
但是呢，个人房贷比2020年12月涨了0.2%，同比涨了0.18%。
具体来说，一般贷款加权平均利率为5.30%，同比下降0.01个百分点。企业贷款加权平均利率为4.59%，同比下降0.04个百分点，处于历史较低水平，金融对实体经济的支持效果持续显现。
9月一般贷款中利率高于LPR的贷款占比为 68.13%，利率等于LPR 的贷款占比为8.36%，利率低于 LPR 的贷款占比为23.52%。
也就是我们常说的，全社会利率下滑了，银行怎么保证利润，涨房贷利率呗。
所以，杠杆地产要说，从利率角度，炒楼显然是不被支持的。
总的来说，货币当局有自己压力，经济和外部环境有考虑，至少暂时没办法对房贷利率开太大口子。
6、调控就是个游戏，二手房参考价之类的都别太当真。杠杆地产一直说，任何正常的国家，房地产都是很重要的，需要时就刺激，有其他压力自然也就要调控或者打压。
我们回顾去过20年至少，是不是这样？
今年春天不少城市有点活跃，然后迎来政策加码，最后发展到深圳等十多二十个城市搞二手房参考价政策。
好了，真下去了，很多城市二手房交易量惨到不行。现在我们又发现，“广州有银行可以不用按照参考价发放二手房贷款”的消息在房地产市场引起热议。
很多人士出来说了，各地在二手住房交易参考价格、银行按揭贷款细则上呈现出“一城一策”的特点。
比如有的说，价格本身就是市场供需的指挥棒，因此也没有硬性要求市场机构要按照参考价来执行或者作为上限，银行会自身考量是否采纳参考价、考量的占比是多少。
还有的说，因为之前也没有严格执行，现在如果不执行的话实质性影响不大。
ok，然后我们可以思考，哪天假设行情全局性上扬，那么上头压力来了怎么办？
7、鼓励子女父母一起住，利好大户型，同时二手房市场供给会增加。中央《关于加强新时代老龄工作的意见》，专门提到鼓励成年子女与老年父母就近居住或共同生活，履行赡养义务、承担照料责任。
人都有老的一天，我国社会老年人都去养老机构不现实，多数人就是居家养老。
离子女近，终究还是好一点。
现在鼓励二孩、三孩，生出来子女要上班，谁来带？
保姆终究不是每个家庭都能请，多数还是得靠父母，而且对外人始终不那么放心。生了小孩的年轻人，多数我想都明白这个道理。
更多的人和父母住一起，或者习惯了住一起，那么老年人的住房需求就会减少。
甚至一个家庭内部，会空出来一套房。
其次，一些房子会流入二手房市场，那么也会增加供应。
同时，现代人生活水平的提高，一些家庭选择生2、3孩，加上父母照顾小孩或者一起互相照顾，对大户型、改善型住房的需求会提高。
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