新基建风口下,产业勾地如何乘风破浪

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2020-09-09 16:07 2620 0 0
新基建进一步凸显政府希望减少对房地产的依赖,但新基建又急需崭新的产业地产承载。

作者:贺国良 戴善音

来源:金诚同达

2020年的两次中央政治局会议都提出要加快新型基础设施建设进度。与传统修桥铺路盖房子的“旧基建”不同,新基建主要发力于科技端的基础设施建设,包含 5G 基建、特高压、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车充电桩、大数据中心、人工智能、工业互联网等七大领域。新基建进一步凸显政府希望减少对房地产的依赖,但新基建又急需崭新的产业地产承载。那么,正面临转型升级的房地产业,在发挥已有“产业+地产”模式优势下,如何合规的获取更多的土地储备,是乘风破浪前需要优先考虑的问题。

勾地辨析:大浪淘沙的产物

2019年6月11日,广州市政府与恒大集团签署了战略合作框架协议,恒大将在广州南沙区投资1600亿元建设新能源汽车三大基地等项目。2019年8月19日,恒大新能源汽车投资控股集团以57.29亿元的底价将位于广州市南沙恒大新能源汽车基地的两宗商住用地收入囊中。此前,恒大新能源汽车(广东)有限公司曾以8.47亿元拿下南沙的工业用地。恒大以汽车产业为勾地切入点来满足地方政府对产业的诉求,获得产业用地、商住用地。这就是产业勾地的基本逻辑。那么,勾地潮起何方、潮涌何处呢?

“勾地”起源于香港制度,引入内地后,最接近的模式是用地预申请制度,但目前房地产行业俗称的勾地的内涵与外延正在不断发展、丰富。

前浪1:香港勾地制度

香港勾地制度源于1998 年亚洲金融危机使香港大量土地流拍,2003年后香港政府推出了“勾地”制度。政府发布勾地公告,由市场主体提出勾地价并支付保证金。勾地制度并非在政府和勾地人之间强制订立土地出让合同,而是强制勾地人以不低于勾地价的出价参加土地拍卖, 2013年香港了取消勾地制度。

前浪2:用地预申请制度

2006年国土资源部提出的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(征求意见稿)》(“征求意见稿”)中。该意见稿第5.4款提出:“单位和个人对具体宗地有使用意向的,可以提出勾地申请,并承诺愿意支付的土地价格。”这是国内相关法规政策文件中唯一也是最后一次提及“勾地”的概念。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》用“用地预申请”代替了“勾地”二字。该规范5.4款对“用地预申请”予以明确:“建立用地预申请制度。…..提出用地预申请的单位、个人,应当参加该宗地竞投或竞买,且报价不得低于其承诺的土地价格”。从2009年开始,上海、广州、深圳、成都等城市陆续开始实施各有地方特色的用地预申请制度。

用地预申请制度与香港勾地制度目的类似,操作方案不同。以上海用地预申请政策为例,其与香港制度主要区别如下:其一,政府作为出让方可在预申请公告中明确出让价格,与香港勾地底价保密相反。其二,出让方可根据预申请确定最终意向申请人数,有别于香港勾地人的唯一性。其三,出让人可要求申请人缴纳保证金,但并非必要条件,而香港给勾地人必须缴纳保证金。

后浪:内地现有的勾地情况

即土地依法转让前,意向受让方与土地利益相关方达成的以获取土地使用权为主要目的,就土地出让、项目开发、招商引资、优惠措施等签订非公开的一揽子协议。目前勾地包括产业勾地、商业勾地、新区招商引资、旅游、康养、农旅/文旅小镇勾地、教育勾地等类型。

产业勾地:如何做到风平浪静

2019年房地产行业TOP30年报显示,头部房企已纷纷布局智能家居、智慧社区、智慧园区。而TOP10房企则直接投入了如新能源汽车、新零售、5G、机器人等新基建领域。对房企而言,最直接的产业资源成为了与地方政府勾地谈判的重要筹码。根据相关司法判例,应当注意产业勾地合规性的三个原则。

原则一:土地受让者条件设置要合法

由于产业勾地协议签订后,相关土地一般通过招拍挂程序出让,对于土地招拍挂条件中受让方的要求设置,往往是意向受让方与地方政府沟通的要点。

意向受让方希望通过条件设置尽量提高获取土地可能性。而地方政府一方面希望产业项目由其认可的、有能力方运作,另一方面设置条件又不能带有明显指向性、违法定向出让。

一般勾地项目,在招拍挂中均会对土地受让方作出相关要求,常见条件设置如下:

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上述条件可能单独或组合出现在招拍挂条件中。虽然有部分条件设置游走于灰色地带,容易引发第三方对公平竞争的质疑,但司法实践中以诉讼方式提出质疑的并不多见。对于“政府招拍挂文件中限制竞买人须为特定范围内注册登记的企业,且对注册资金有要求的”以及“政府招拍挂文件中限制竞买人须具有特定营业收入(50亿元以上)、通过特定资格认定(国家级文化产业示范基地)”等条件,在历史判例中被认定为合法合规。(详见广东省高院(2012)粤高法审监行再字第8号以及深圳市宝安区法院(2013)深宝法行初字第222号裁判文书)。

需指出的是,意向受让方仅为获取廉价住宅用地,包装产业的套路基本不再好用。没有真实产业运作背景,即便增设了招拍挂条件,最后要么土地受让方无法兑现招拍挂条件,要么仍有较多竞争者入局。而真正产业项目的运作天然就有门槛,所以产业项目的运营实力才是土地受让确定性的保障。

原则二:供地不离招拍挂

最高法院认为,无权签订土地使用权出让合同的主体签订了实质为出让合同的勾地协议为无效协议。开发区管委会、街道办事处、乡镇政府等产业勾地主要洽谈方,如果由他们签订了实质为土地出让合同的协议,则该协议可能被认定无效。具体可参考最高院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案适用法律问题的解释》第二条规定,最高人民法院(2017)最高法民申5105号(2017)最高法民终340号,(2018)最高法民终749号以及最高人民法院(2011)民监字第966号裁判文书。

最高法院还认为,勾地协议约定通过“招拍挂”方式或者其他合法方式取得项目土地,不能认定为无效(具体详见(2017)最高法民终352号裁判文书)。

原则三:基准地价补贴需谨慎

产业勾地协议中,一般会约定鼓励意向受让方运营产业的优惠政策,其中,基准地价补贴就比较常见。勾地各方会达成一个地价基准价格,若意向受让方最终获取了土地,且土地成交价格高于此基准价格的,超出部分由政府全部返还或按比例返还给意向受让方。

但地方政府因各种原因,事后可能会对基准地价补贴的约定不予认可。司法实践中,有案例因为政府补贴被挪作他用,法院根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》“任何地区、部门和单位都不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等各种名义减免土地出让收入,实行“零地价”,甚至“负地价”,或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入”,认定补贴约定无效(详见(2017)宁0423民初1507号裁判文书)。也有案例中,法院认为意向受让方出资给政府用于土地动拆迁,不仅是为了解决案涉地块拆迁资金紧缺的问题,同时也带动地区经济发展和增加税收收入,补贴协议约定的基准价格,符合政府当时对土地市场价格及土地拍卖后能够收取的土地出让金的预期,故超出基准价格的出让金应由政府全部返还或按比例返还(详见(2017)最高法民申3974号裁判文书)。

综上,基准地价补贴一般会对应土地意向受让方的相关义务,如果意向受让方无法履行勾地协议约定的相关义务,或者意向受让方并未通过产业运营给当地经济带来相应贡献,那么该基准地价补贴存在无法兑现,或者会被政府要求返还

勾地界限:切忌兴风作浪

产业勾地实践中,曾经出现意向受让方通过与政府签订类似合作开发协议、整体开发协议等文件,意向受让方以土地储备管理者身份整体操盘整个项目。

在重庆市高级人民法院做出的重庆山水都市旅游开发有限公司与重庆创通置业发展有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案中(2015)渝高法民终字第00316号),山水旅游公司关联方与南川市人民政府签订了《金佛山旅游整体开发投资协议书》,约定在经营期限内,对于开发园区内所有土地挂牌出让后,南川市人民政府所得的土地收益,在收到后3个月内及时全部返还给山水旅游公司关联方,用于金佛山旅游项目开发。山水旅游公司关联方在项目招商转让中转让土地使用权取得的土地收益全部归其所有。山水旅游公司与第三方创通置业公司签订的《天星片区投资开发协议》第二条载明了“地块规划功能及主要指标”(略),以上规划指标最终以区规划部门公布的数据为准。第三条约定土地供应条件。

法院认为,《整体开发投资协议书》中约定政府将出让土地使用权后取得的收益全部返还给山水旅游公司关联方,但是该约定仅明确了转让土地使用权的收益归属,并不代表南川区人民政府认可山水旅游公司关联方取得了开发所需使用的全部土地使用权,更不代表南川区人民政府同意山水旅游公司关联方转让未取得的土地使用权。《天星片区投资开发协议》系土地使用权转让协议,而非山水旅游公司辩称的其作为土地储备管理者身份签订的居间协议,理由为《天星片区投资开发协议》既约定了土地的具体位置、亩数、每期土地的最低出让单价等,也约定了山水旅游公司的交地条件和创通置业公司取得土地使用权的具体条件,因此,协议的性质应是土地使用权转让,因山水旅游公司并非土地所有权人而无效。

新基建政策对于地产企业而言既是机遇、更是挑战。如果地产企业聚焦获地而非发展产业的,即便勾地形式表现合规,看似风平浪静,实质上与地方政府之间矛盾暗潮涌动。而如果地产企业立足产业长远发展的,乘风破浪后可能收获的不仅仅是风平浪静。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: JT&N观点|新基建风口下,产业勾地如何乘风破浪

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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