356亿！潘石屹夫妇在美国抄底不良地产

作者：Osyth

来源：资产界

2026年7月，张欣名下家族办公室Seven Valleys完成了对纽约上东区第六宗地块的收购。

六块相邻地块的拼图全部落位，总投入接近7600万美元，原估值约1.3亿美元，差不多是六折拿下的。

原主人HFZ Capital因欺诈指控和诉讼破产倒闭，地块被贷款方W Financial接手后转手卖出。

标的在纽约上东区东79街与列克星敦大道交叉口，距中央公园不到500米，全美最顶级的富人区之一。

操盘这笔交易的是潘氏家族办公室Seven Valleys旗下的地产子公司Closer Properties。

这个家办管理资产规模超过50亿美元，不良地产一直是其重要的配置方向。

潘石屹夫妇的计划很明确：拆除现有老旧建筑，原址重建一栋底层商业、上层豪华公寓的大楼。

买入、拆除、重建、出售，全链条操作，从“包租公”变为“开发商”。

重建预算预计在3000万到5000万美元之间，建成后估值在1.5亿到2亿美元区间，潜在利润率在30%到50%之间。

生意本身的结构无可挑剔，但一个绕不开的问题是：这笔钱，从哪来的？

01

370亿套现路，中国赚钱美国花

要回答这个问题，得把时间线拉回到2007年。

那一年，SOHO中国在香港上市，成了当年最大的商业地产IPO。

那时候，潘石屹被称为“前卫的地产商”，张欣则是“建设北京的女人”。

SOHO系列的写字楼和商铺在北京、上海铺开，卖得很好。

散售模式下，煤老板们一层一层地买，潘石屹快速回笼资金。

转折发生在2012年。

SOHO中国收入见顶，公司从散售转向自持收租。

与此同时另一条线也开始并行运转：出售资产。

2014年起，望京SOHO部分物业、SOHO复兴广场、外滩金融中心，加上京沪13个办公物业资产包，一个一个出手。

到2019年非核心资产基本清空，累计套现约370亿元。

但潘石屹并没有停下来的意思，他手里还剩SOHO中国最值钱的家底，北京和上海核心地段的八栋物业，业内俗称"八大金刚"（北京的前门大街、望京SOHO、光华路SOHO II、丽泽SOHO，以及上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO）如果连这八栋都要出手，那就不是调整资产结构，而是一次彻底的退场。

接下来的动作也说明，他确实打算清仓。

2020年，黑石集团抛出约40亿美元的整体收购方案，报价每股6港元。

到2021年夏天，报价降至每股5港元，总价超过236亿港元。

潘石屹夫妇准备借此机会，一次性清空SOHO中国的全部股权。

然而，同年8月，市场监管总局对这起收购立案审查。

9月，交易正式宣告破裂。

黑石没买成，潘石屹却没有停下来。

通过持续散售物业，累计回笼资金超过300亿元，到最后完全退出时，SOHO中国市值仅剩二十多亿港元，较历史高点跌去超过90%。

这些钱主要来自中国商业地产的黄金时代，等国内进入调整期，他们选择将资产变现，转向美国布局。

实际上这条线比SOHO中国的出售启动得更早：2011年7亿美元买下曼哈顿港务局长途巴士站办公大楼，2012年6亿美元收购公园大道广场49%股权，2013年联手巴西Safra家族以14亿美元拿下通用汽车大厦40%股权。

加上这次上东区的六块地，美国地产版图已从持有收租延伸到自主开发重建。

钱是在中国赚的，利润投向了美国。

02

小业主月亏4万，大股东套现离场

潘石屹夫妇的操作符合商业逻辑，这一点没有争议。

真正值得追问的是：他们套现离场之后，谁留了下来？

先看散售商铺的小业主。

SOHO中国的散售模式，本质是把商业物业切割成小单元，卖给个人投资者。

销售时承诺“净租金肯定可以达到每天10元/平米”，足以覆盖贷款。

但实际交付后，商铺空置率远超预期。

望京SOHO塔二商业区，开业时只有大约十分之一的店铺在营业；银河SOHO开业率不到两成。

有业主花700万买了300平米商铺，每月亏损4万，物业空置两年，累计亏损超过120万。

有企业花1700多万购入物业，多数时间闲置，不仅没有收益，还要倒贴利息和物业费。

散售模式让潘石屹在最高点快速回笼了资金，却把统一运营、招商管理的风险全部转嫁给了没有专业能力的小业主。

再看二级市场的股东。

SOHO中国从上市时的明星IPO，到最终市值缩水超过90%。

那些在IPO和后续年份买入股票的中小投资者，承受了股价从高位一路下坠的全部损失。

黑石收购方案破裂后，股价进一步暴跌，那本是很多中小投资者期待的退出机会，最终落空。

租金回报率不到3%，物业经营持续亏损。

SOHO中国官网上至今还写着“为城市创造价值”，但这些年为中小业主和股东创造了什么，数字已经给出了答案。

03

归隐国际圈层，解锁跨代财富的松弛人生

那么，套现三百多亿后，潘石屹和张欣现在过着什么样的生活？

两人早已卸下SOHO中国的日常管理，身份转换为家族办公室的幕后操盘手。

日常收入来自信托收益和旗下物业的租金，曼哈顿大楼的租户包括贝莱德这样的机构，租金账单稳定地汇入Seven Valleys的账户。

用他们自己的话说，现在是“做自己想做的事”。

想做的事分布在两个领域：摄影和电影。

潘石屹和儿子潘让都是摄影师，各自运营着个人摄影网站，镜头对准的是纽约的街头和旅途中的风景。

2024年美网决赛，央视镜头在看台上捕捉到了潘石屹的身影。

他已经常住纽约，上东区的一栋联排别墅是他们的日常居所。

看音乐会、出席私人晚宴、参加慈善活动，这是这对夫妇的社交日常。

张欣则更为活跃。

她以Closer的厂牌重新回到了开发商的角色，有人用“回马枪”来形容这个动作。

就在外界以为她告别了房地产时，她以独立开发者的身份重新出现。

但她的版图远不止地产。

2010年，张欣出演了电影《华尔街2：金钱永不眠》，此后她逐步深入影视投资领域，成为圣丹斯、多伦多、戛纳电影节的常客。

她投资的《僧侣与枪》代表不丹角逐奥斯卡最佳国际影片，入围了多个A类电影节。

她投资的流媒体平台MUBI专注艺术电影，在影迷圈有稳定的口碑。

2024年，一部关于马斯克与特朗普的纪录片《待爆》进入了她的投资清单。

她还以“中国贫困学生奖学金”的名义向哈佛大学捐款1500万美元。

这笔捐款的受益对象写的是“中国贫困学生”，但张欣本人的公开解释是，这是为包括自己儿子在内的中国学生争取进入哈佛的机会——她的儿子确实就读于哈佛。

在纽约，这对夫妇的生活半径覆盖了上东区的文化圈、好莱坞的制片圈，以及曼哈顿的金融圈。

他们不再需要面对散售小业主的维权，不需要回应股价下跌的质疑，不需要解释SOHO中国为什么租金回报率不到3%。

那些问题，已经留在了北京。

尾声

2026年7月的这笔纽约上东区收购，生意结构确实漂亮。

五折拿地、全链条操作、核心区位重建，如果这是一本不良资产投资的教科书案例，它几乎可以打满分。

但教科书不会告诉你的是：用来抄底的子弹，来自一群每月亏损4万的小业主、一群市值缩水90%的散户股东、一个从百亿市值跌到二十亿港元的上市公司。

而抄完底的人，正住在上东区的联排别墅里，看音乐会、投电影、拍纽约的街头。

当一个企业家把主要精力从本土市场转向海外，把核心资产从国内转移出去，那些曾经信任他的投资者，不是被“周期”淘汰的，是被信息不对称淘汰的。

上东区的夕阳很好看，只是很少有人问，看夕阳的钱，是从哪里来的。

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原标题： 356亿！潘石屹夫妇在美国抄底不良地产