投资测算——人人都可以掌握的基本技能

之前在上课的时候经常有一些非投资背景的朋友反应说这一领域对他们过于陌生，虽然有兴趣学习，但还是因为离本职的工作太远，难以学以致用。

今天，在和购房的朋友讨论投资回报分析的时候，想到买房也许是大家身边最容易理解的一项投资，于是尝试着用投资测算的知识给分析了一下。

相信多数人直观上都觉得买房子是一件很赚钱的事情——一套房子买进来2万/平米，几年后卖出去3万/平米，回报率50%。然而，事实上真有赚这么多吗？

其实出来这一测算结果并不奇怪，因为我们表面上看到的投资回报，并没有考虑投资所付出的资金成本和时间成本——投资发生在前，房子出售在后，每月还要还银行利息；而且如果房子没租出去，还得自己付物业费……综合这些因素下来，整个投资回报就会被拉低了。

通过这么一个买房子的例子来发现这些问题，大家是不是会觉得投资测算这件事情更亲切得多了呢？

其实，投资测算并不是什么高大上或是复杂的东西，它无外乎就是让我们算清楚自己的总成本结构（包含投资成本和资金成本），然后再结合预期的投资收益及其发生时间来分析实际的回报率到底有多少。

投资测算其实就是一项人人都可以掌握的基本技能。只要搞清楚了上面这一原理，我们自己的所有投资都可以加以应用的。

理解了购房的投资测算过程，也就不难再去理解商业不动产的投资测算了。其实，所有的投资测算原理都是相通的，都是通过对成本结构和收益结构的测算，然后得到投资现金流的数据，进而得到回报率指标。

相比于前面我们买方的例子来看，商业不动产的测算过程无外乎是：成本结构更复杂一些，包含了拿地/收购、建设施工、融资等更多的因素；收益结构管理场景更多一些，在获得租金的过程中涉及了多样化的费用结构和税费支出，同时还要考虑到底什么时候退出，退出能卖多少钱——仅此而已。

然而，万变不离其踪，投资回报的根本就是现金流。只要围绕着“怎么花钱”和“怎么赚钱”去思考，所有的道理就很容易想明白了。