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2019年数百家房企破产 多地政府押注资金监管严防烂尾楼

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2019-12-23 14:44 312 0 0
“没买过烂尾楼不配做南阳人”

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除了不良资产行业,2019年房地产行业也被称为“最艰难的一年”。

房企融资持续收紧,部分中小房企资金链断裂,一些在建工程停工,极有可能“烂尾”,而原本就是“烂尾”大户的二三四线城市更是成为众矢之的。

公开资料显示,截至11月底,西安市大大小小烂尾项目超过30个,烂尾时间最长达16年,最短1年半。


再来看看河南南阳,本地人用“如果没买过一套烂尾房,你都不配说自己是南阳人。”来自嘲。

今年以来,部分地方政府已经注意到这一现象,开始大力整治烂尾楼。

陕西省西安市于12月13日发布文件,要求购房者的商品房预售资金应全部存入专用监管账户,由监管银行进行监管,开发商不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。监管资金额度要求为商品房开发项目达到竣工交付条件、取得《建筑工程竣工验收备案表》所需工程建设资金总额的1.2倍。

栗叔梳理发现,今年以来多个二三线城市出台资金监管政策或者调整监管标准。

302个“烂尾楼盘”成为南阳名片

经过水氢汽车风波后,河南省南阳市因为数百个烂尾楼盘再度成为舆论热点。

2019年7月1日,南阳市房地产问题楼盘化解攻坚专项领导小组办公室发布了一则情况说明,向公众通报了市内问题楼盘的化解进展。

该说明透露,南阳有302个“烂尾楼盘”,目前,除约一半项目已完善手续,其余仍在化解之中。

“如果没买过一套烂尾房,你都不配说自己是南阳人。”一位买到烂尾房的受访者向南方周末记者自嘲道。

在当地,南阳还有另外一个名字——“烂尾楼之都”。

烂尾楼盘大多是2012年左右遗留下来的,当时为举办第七届全国农民运动会(下称农运会),南阳开启了大规模的城市建设,五万多人因此搬迁。在如此汹涌的买房需求下,大大小小的开发商涌入南阳,而地方政府默许开发商在“五证”不全的情况下,盖房甚至出售。

据中国经营报统计,2008—2012年期间,南阳共拆除各类建筑550万平方米,为农运场馆建设提供土地七千余亩,五万多人因此迁移。

仅2012年一年,南阳城市建设新开工项目总投资超过50亿元,相当于过去10年投资的总和。

当地一位楼市资深人士告诉南方周末记者,当时为了快速推进城市建设,政府默许“边建设边补证”的开发模式。于是,众多开发商在还未拿到土地证、施工证时就开始建房,卖房时更别提预售证了。

如今,化解的难题均集中在“五证”不全以及开发商资金链断裂等问题上。

2019年2月,南阳市人民政府印发了《南阳市房地产领域问题楼盘信访突出问题化解攻坚行动实施方案通知》,称2019年6月30日为全面结束整治问题楼盘的时间节点。此后,问题楼盘将不再享受整治期间的优惠政策,将依法依规严肃处置。

但据媒体报道,南阳市中心城区的整顿工作仍在继续,结束时间从6月30日延长到了9月30日。如今,距离9月30日,已过去了近三个月了,但真实的治理情况,栗叔就不得而知了。

西安 烂尾楼数量稳居全国第一?

由于历史原因,西安市在全国属于城中村较多的城市之一,城六区共有行政村624个,人口约37万人,于是城改项目成了烂尾楼的另一张面孔。

而在烂尾丛生的那些年,“三流公司拿一流地块,一流公司拿三流地块”是以勾地为主的西安土地市场最真实的写照。

那些年,西安的土地招拍挂更像是走流程,难得见到一块土地挂出来之后,开发企业便一哄而上。结果因为资金链断裂,这些占据绝佳地段的楼盘成为“烂尾”。

其中有一个楼盘叫做苹果城,烂尾更是超10年之久,几乎被这座城市遗忘。而更有项目一烂就是20年。

位于西安市高新路和科技路十字东北角的三安国际大厦,因为所处地段繁华、时间久远,被网友戏称为西安烂尾楼地标之一。

据了解,这栋楼在1995年筹建,1996年左右陕西三安房地产开发公司接手并施工;1999年的时候,该楼盘主体结构已经全部建好,外立面也基本处理完毕;就在接近完工时,三安公司资金链断裂,大厦随即“沉睡”至今。

这栋大厦矗立在高新区繁华的十字路口,位置十分优越。值得注意的是,三安国际大厦距一周前被爆破的环球西安中心金花办公大楼仅有一公里左右的距离,可谓是“第一爆”的邻居。

“三安大厦本来是有多次机会可以盘活的。”中国长城资产管理公司西安办事处一位项目经理说到,作为曾经的最大债权方之一,他们曾持有三安大厦多套房产五年时间。该楼盘地理位置优越,吸引过大量投资人前来考察,遗憾的是,最终都不了了之。

在西安众多“倒霉”业主绝望之际,观澜天下、易合坊、时丰中央公园、中登文景时代、悦西湖等项目甚至有业主“众筹自救”。

这种模式基本上都是业主急求交房,由开发商出面,业主出资完成项目的建设,达到交房条件。在此过程中,开发商以车位等实物为抵押,同时将资金监管交给业主代表和银行。

但自救模式本身无论是全国还是西安,都是个例,其中风险不言而喻。

所以,12月份西安开始实行资金监管,但面对一个个满目疮痍的土地开发项目,姗姗来迟的政策会不会显得力不从心。

资金监管 购房者的“支付宝”

资金监管其实就像网购买了”商品房“,中间增加一个”支付宝“。

预售买房的钱先存入这个监管账户,等到确认收货时再打到开发商账户上,防止商家(开发商)欺负弱势群体,拿了钱胡乱挪用。

其实一线城市早就已经实施资金监管,例如北京市预售资金监管制度实施于2010年12月,旨在防止楼盘“烂尾”,保证购房者权益。

在预售资金监管制度下,房地产开发企业在楼盘预售时,需要将预售资金存入银行专用监管账户,只能用作本项目建设,不得随意支取、使用。不仅是新盘,二手房交易过程中,购房者向中介公司缴纳的首付款也必须打入资金监管账户。

梳理 2019多地出台或调整资金监管政策或标准

长春 预售款的30%纳入资金监管 

1月1日起,商品房项目总预售款的30%将作为新建商品房预售资金存入监管账户。建成层数达到规划设计总层数一半的,可使用商品房预售资金监管额度的百分之五十;达到主体结构封顶的,可使用商品房预售资金监管额度的百分之八十;达到建设工程竣工验收备案的,提交其证明文件,可使用商品房预售资金监管额度的百分之九十。

贵阳 强制开发商使用POS机 

8月1日起,凡申请预售的商品房项目,房开企业应在商品房预售资金监管银行开设预售资金监管专用账户,安装开通专用POS,并在销售、交款现场公示预售资金监管账号。取得商品房预售许可证后应积极指导购房人通过专用POS刷卡直接将合同首付款交入监管账户。商品房预售项目的定金、分期付款的非首付款部分均应按商品房买卖合同约定及时进入专用账户。对定金、首付款及一次性付款在网签合同超过30天未进入监管账户的,商品房交易管理系统自动暂停该预售证的合同网签资格,待资金存入后系统自动恢复。

合肥明确诚意金、认筹金等纳入监管范围

9月24日,合肥市住房保障和房产管理局明确合肥市区范围内商品房项目预售资金全部纳入监管范围,实行全额监管。自取得《商品房预售许可证》后,购房人支付的定金、诚意金、认筹金等预订款性质费用以及后续付款(包括首付款、按揭贷款等)款项,应当直接缴入预售资金监管账户。

南通上调资金监管标准

4月28日,南通市调整重点监管资金标准及拨付比例。毛坯房重点监管资金标准调整为3000元/㎡,成品房重点监管资金标准调整为4000元/㎡。楼盘主体结构完成一半时,可划拨30%资金;拆除脚手架划拨80%资金;通过竣工验收,可划拨90%资金。

包头调整资金监管标准

4月17日,包头调整资金监管标准。新的标准要求:商品房项目按照《建设工程规划许可证》批准要求全部配套建设完毕、达到交付使用条件后,托管账户内的资金可全部拨付房地产开发企业,监管终止。具体进度是当完成主体工程三分之一时,划拨30%资金,主体封顶时,划拨65%资金,通过验收后划拨85%资金,相对于南通等地,该标准相对严格。

西安 拟启动资金监管

12月13日,西安市住建局发布《西安市商品房预售资金监督管理办法(征求意见稿)》明确,商品房预售资金实行全额、全程监管,并对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管。购房者的商品房预售资金应全部存入专用监管账户,由监管银行进行监管,开发商不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“不良资产头条”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

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