杠杆地产 作者：杆姐
日光之下，天天见证历史。
通稿发完，下午股市马上起反应，红透半边天。补回了一些之前的亏损，杆姐也总算能有点余额假期去市区边缘露营了……
重要会议的解读，相信杆友们下午应该看得差不多。之于房地产，这次的措辞更急迫，五一之后大概率会有一大波更重磅的放松行动。
一边是各种给信心；另一边，房企们2021年的成绩单甚至都还没交完。冰火交融，场面甚是魔幻。
近日又有一些房企扎堆月底发布2021年业绩。以史为鉴，可以更好地判断当下与未来。大风大浪之下，更为脆弱的中小房企生存情况如何？杠杆地产选了几家最近发布2021年成绩单的中小房企：光明地产、新华联、迪马股份、中国电建，本次地产年鉴，我们来看看。
01 波动的利润
但房地产是其即将重组剥离的业务板块，所以杠杆地产暂且把他当做单独的一家房企来看，后面提到的该司数据也都是其房地产业务数据。
2021年报显示，中国电建房地产板块营收295.39亿元，同比增长35.56%，营业成本同比增速47.7%高于营收同比增速；毛利率11.75%，同比下降7.25 个百分点；归母净利润7856.28万元，同比增长74.2%。
营业收入上升主要是本年确认收入的项目规模超过上年，一二线重点城市项目是其主要收入来源；毛利率下降主要是结利项目毛利率水平低于上年同期，及商业地产盈利不及预期等因素综合影响。
接下来光明地产的营收增速更猛。如下图年报数据显示，2021年营收258.8亿元，同比增长72.71%。但归母净利润有点惨，同比下跌了34.41%为7008.2万元。扣非后的净利润为负值，2.95亿元，不过比2020年同期的-5.86亿元缩窄了一些。
新华联的业务分为三大块：商品房销售、文旅综合行业、其他业务，分别占营收比重为78.07%、14.09%、7.85%。
最后是迪马股份，旗下的地产品牌是东原地产，也是该司的主要营收来源。如下图年报所示，2021年迪马股份总营收为201.97亿元，同比下降3.7%，其中房地产相关业务占了90%以上为185.3亿元，同比下滑5.05%。
综上，在营运数据方面，虽然各家有涨有跌，但归母净利润大部分都是下降，且个别房企降幅很厉害。虽然2021年房地产总趋势是增收不增利，但面对变局，中小房企的波动似乎更大。
02 融资成本的天与地
再看财务数据，杠杆地产主要看下资产负债、现金、融资成本等核心指标。中国电建房地产这块没法具体看，但背靠央企，其优势是民企无法比拟的。比如融资成本，其2021年最低2.29%，最高也只有5.20%，大部分在3%左右。
从合并资产负债表来看，2021年中国电建的货币资金虽然比2020年少了100亿左右，但也有700.76亿元。
相比之下，光明地产的融资成本也还行。从目前的中期票据利率来看，最低的为3.65%，最高为5.9%，大都在4%左右。
2021年光明地产资产负债率81.69%，相比上年的83.43%略有下降。货币资金比上年减少了10来亿元，为79.11亿元，似乎不足以覆盖短债。
新华联的情况更不容乐观。
2021年资产负债率不降反升，从前一年的83.45%涨到89.94%。货币资金同比降了8亿左右为23.09亿元。但短期借款在上升，从2020年的8.7亿元增加到2021年的11.24亿元。1年内到期的非流动负债同比下降12.3%，为91.50亿元。
值得注意的是，前不久北金所才披露新华联2018年度第一期中期票据违约、2019年度第一期中期票据违约后续进展情况的公告。涉及发行金额共10亿元，票面利率分别为8.00%、9.00%。这融资成本，难啊！
迪马股份的情况略好一些，2021年资产负债率79.73%；货币资金49.58亿元，短期借款下降到22.42亿，但一年内到期的非流动负债涨了近20亿元，为42.53亿元。
同时，迪马股份的部分融资成本不算低，如上图最高的利率达8.5%。
03 残酷的1季度
中国电建一季报里，杠杆地产没有找到具体地产方面的数据，从克而瑞榜单看到，电建地产2022年一季度全口径销售额78.9亿元，权益销售额48.3亿元。去年这两项数据分别为133.4亿元、73.0亿元，同比分别下滑40.1%、33.8%。
图表来源|克而瑞（特此感谢）
签约金额降幅更大，2022年1季度为24.64 亿元，同比下降 69.35%。权益签约金额17.78 亿元，同比下降 67.11%。
迪马股份：根据克而瑞数据，其东原地产2022年1季度全口径销售额51.0亿元，权益销售额37.3亿元。2021年同期分别为105.9亿元、58.6亿元。同比分别下降51.8%、36.3%。
2022年1季度，房企销售数据腰斩似乎成为普遍现象，叠加偿债高峰，不敢想。
如果情况再无好转，2022年半年报的数据会如何？接连的放松和喊话，能让房地产春天再次到来吗？
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题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
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