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夫妻一方擅自抵押自己名下的共有房屋,银行能否善意取得抵押权?

金融司法实务金融司法实务 作者:王瑞珂 刘晓勇
2019-09-29 21:13 164 0 0
甲为自然人来我行申请贷款,并以登记在其个人名下的房产提供抵押,在甲已经达到我国法定结婚年龄的前提下,为了避免夫妻一方擅自处分登记在个人名下的共同财产情况,我行应该尽到哪些审查义务,亦或者说我行依据借款人提供的房产权属证书来认定财产归属,抵押行为能否得到法律上的支持?

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问题描述

甲为自然人来我行申请贷款,并以登记在其个人名下的房产提供抵押,在甲已经达到我国法定结婚年龄的前提下,为了避免夫妻一方擅自处分登记在个人名下的共同财产情况,我行应该尽到哪些审查义务,亦或者说我行依据借款人提供的房产权属证书来认定财产归属,抵押行为能否得到法律上的支持?

律师回复

夫妻一方擅自抵押自己名下的共有房产,银行可善意取得抵押权。

首先考虑在银行只审查房产权属证书且房产仅登记在借款人个人名下的情形下,银行与借款人签订抵押合同,该抵押合同的效力。合同法第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十四条的规定,未经其他共有人的同意,共同共有人以共有财产设定抵押的,抵押无效。根据上述规定,抵押财产为夫妻共同财产,借款人未经配偶同意擅自设立抵押,抵押合同应无效。但是上述法律规定属于旧法,目前无论是在实务界还是理论界,都已经建立了债权与物权判断的双轨制标准,即区分的看待债权行为和物权行为。比如物权法第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”该规定在法律层面确立了物权变动的原因及基础合同的效力独立于物权变动的结果行为即是否登记。又如《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”根据“新的规定优于旧的规定”这一法律原则,应当优先适用《物权法》和《合同法解释》的相关规定,根据上述法律规定,可以看出无权处分的合同并不会导致无效,回到本问题的情形,夫妻一方擅自处分共有财产,属于无权处分,但其无权处分的行为并不会导致抵押合同无效。

其次,在抵押合同有效的情形下,银行能否取得房产的抵押权。无权处分的合同虽然有效,但是银行依据抵押合同并不能径行取得抵押权,因为该合同只能约束银行与借款人,不能约束借款人的配偶,故借款人擅自进行的物权变动不能代表房产共有人的处分,我国的物权变动采取的是债权形式主义,即不但需要物的交付还需要双方达成合意。因为此种情形下银行并未与共有人达成合意,故该处分不能通过物权变动规定的途径来取得物权,此时需要考虑善意取得制度,即为了保护善意第三人的交易过程中的合理信赖,善意第三人通过标的物的外观权属进行判断,以此来进行交易的行为应当得到法律的保护,这是法律鼓励交易的一个原则体现。根据物权法第一百零六条规定,构成善意取得需要满足三个条件:1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的;2、以合理的价格转让;3转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人.

对于第三点因为已经办理抵押登记,故无需赘述。对于第二点,支付合理的价格,此条件是针对物的买卖来讲的,其本质是支付了合理的对价。在此种情形下,银行进行依法评估,并根据贷款相关规定发放贷款,借款人通过抵押获得相应的借款,在实务中一般认为符合“支付合理的价格”这一法律规定。对于第一点“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”,此时涉及到了银行是否尽到了合理的审查义务,对于银行的审查义务应该达到什么样的标准,目前并无一个准确的判断,但是毋庸置疑的是银行需要审查房屋是否登记在借款人的个人名下,有无其他共有人。为了保险起见,我们建议银行在审查此类贷款时,应当要求借款人提供户口登记簿或者民政局的单身证明(如果民政机关可以提供),户口登记簿中载明了个人的婚姻状况问题。如果载明未婚,我们认为此时银行已经进到了审查义务,可以取得抵押权;如果载明已婚,那么需要借款人配偶签署同意抵押的相关书面材料,如此才可以做到万无一失。

相关法条

《中华人民共和国合同法》

第五十一条 无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第三条规定 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》

第五十四条 按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的,抵押有效。 

共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。但是,其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意,抵押有效。

《中华人民共和国物权法》

第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:    

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;    

(二)以合理的价格转让;    

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。    

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。   

当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。

实务建议

虽然理论上对上述情形下,银行是否应当尽到严格的注意义务尚有争议,但在银行贷款审查实务中仍应注意,如果借款人在适婚年龄,应要求借款人提供未婚的相关证明或配偶同意抵押,以保障“善意”存在的前提,否则存在抵押权不被认定的风险。

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