地产大爆炸 作者：炸天团
来源：地产大爆炸（ID：dichandabaozha）
今年上半年的地产圈好生热闹，年初出炉的新政“土地供应两集中”，一把点燃了整个土拍市场，从4月一直持续至今，紧张刺激的土拍环节不间断地在22个重点城市上演。
4月底，长春、广州、重庆、无锡、沈阳率先出场，累计成交164宗地块，总建筑面积达2607万平方米。
到了5月，由北京、深圳领衔，杭州、苏州、宁波、南京等一众新一线城市集中供地高潮来临。
作为房企最为核心的投资方向，土地市场的新规则下，众多房企展现出了百态众生相 ，掉队者有之，动物者凶猛亦有之。
但也有一些房企，在喧闹的市场下，沉默前行，依靠嗅觉与经验判断，用性价比超高的投资，为自己赢下了明天的口粮，同时依旧保持充裕的现金来紧盯未来的机会。
01
“土地也疯狂”中的“清醒派”
去年10月刚刚登陆港股的金辉控股，便是炸天团发现的一家“闷声发大财”的房企。
在今年各城市的集中土拍市场上，除了在北京大兴与中骏合作以楼面底价拿下一幅土地外，似乎没太听过金辉的动静。
直到6月25日晚，炸天团看到了金辉发布的一则公告，称已同上海绿地达成股权转让协议，以8.6亿人民币收购上海九龙宾馆有限公司的全部股权。
而目标公司的核心资产，则是一栋位于上海北外滩的酒店物业。
说实话，8.6亿足够在二线城市拿一块还不错的地了。而金辉在炸天团的印象中也不是一家注重持有型物业的房企，在快到年中盘点的时候，拿出这么一笔现金收购酒店物业，金辉成功钓起了吸引了炸天团的好奇心。
但一查真没想到，金辉其实今年拿地动作真不少，悄无声息中，便已囤够了明天的口粮。
首先是在6月25日徐州的土拍上，炸天团看到了金辉的身影，一口气报名了其中10宗地，75.86亿保证金全部到位，雄心十足与招保万金等TOP10房企直接PK。
其次在克而瑞的数据统计中，2021年1-5月金辉新增土地货值达368亿，排全国第32，而在中房协发布的2020年中国房企500强中，金辉控股位居第36名。
应该说，金辉的拿地速度是要高于自身的行业规模排名的，但这个略微超前一点的拿地速度，却几乎没有在市场上留下太多声响，而且完成符合自身规模的拿地任务之后，金辉居然还有闲钱去收购持有型物业，并准备在徐州土拍上大干一场，这就不由让人佩服了。
02
“拿地自由”背后有现金流“撑腰”
之所以金辉能在宅地和持有型物业之间实现“拿地自由”，与其稳固的财务根基密不可分。
5月，金辉控股发布了2021年第一季度财务业绩，各维度数据尽显一个优等生特质。
截至2021年3月31日，金辉集团的现金及现金等价物还有238.7亿元，同时营收也达到了50.79亿元人民币。
不仅如此，金辉良好的销售情况还带动了合约负债（预收房款）的快速增长，截止3月31日，其合约负债达769.7亿元，较2020年底增长89.8亿元。
至于外界关心的负债问题，金辉延续了去年健康的态势，“三条红线”数据继续保持绿档，当期资产总额达1909亿元，较2020年底增长50亿元人民币，此外一年内到期的非流动负债为118.26亿元，较2020年底下降37.52亿元。
在当前房企资金普遍紧张的背景下，金辉算是现金流非常健康的一家公司了。
这些良好的基本面，可以说是金辉在2021年土地新规带来的市场疯狂下，能成为“清醒派”的重要原因。
03
避开主战场
重仓“新二线”的楼市潜行者
上半年的土拍市场硝烟弥漫，竞拍热闹高企不退，导致的结果就是，土地比去年更抢手了。
最新数据显示，2021年1-5月，TOP100企业拿地总额13274亿元，拿地规模同比增长14.3%。
厦门、重庆、无锡成交楼面均价较去年全年分别上涨71%、51%和31%，合肥、重庆等大热二线城市的平均溢价率超40%，较去年大增。
换言之，抢一二线城市住宅地的疯狂并没有因新政而冷却。
但翻翻金辉的拿地纪录，炸天团觉得金辉采取的投资策略与众不同——不跟风押宝一二线城市，而是寻觅22城之外的投资机会，特别是城市群、都市圈内部城市。
它专注自身节奏、笃定自身战略，一地一策，聚焦到单宗地块的投资潜力，关注热点三四线城市的土地机会，以此来分散风险。
今年金辉的节奏已经定下来了，稳扎稳打不冒进，做这个梯队该做的事情——也就是布局“新二线城市”。
4月22日，金辉集团底价竞得惠州市惠阳区白云新城5宗涉宅地，总成交价约10.91亿元，占地面积约7.21万㎡，建面约24.75万㎡。
惠州的未来自不用多说，粤港澳大湾区腹地，直接承接深圳的溢出效应。
就像晚宴上，一层一层的杯子堆叠起来，当用香槟倾倒在最上面的一个杯子后，最先倒满的一定是第二层杯子。
5月12日，金辉集团凭借雄厚实力再拓闽南，成功竞得泉州市安溪县2021-5号优质地块，建设用地面积20266.72平方米，为商住混合用地。
这是金辉在泉州落地的第4个项目，作为一家闽系房企，不能只看得见厦门和福建，800多万人口的泉州潜力不可小觑。
包括这次豪掷76亿保证金参与徐州竞拍，也可以看出金辉的思路，甚至在春节之前，金辉就已经在徐州收储了3幅地块，总价超16亿元人民币。
总的来说，今年1-5月，金辉拿了15块住宅地之多，除了北京大兴地块以及重庆一地块，其他都在布局“新二线城市”徐州、泉州、惠州等核心板块。
一方面，这印证了金辉的“新二线”战略贯彻得及其透彻；另一方面，到了2021年中，金辉已经补足了仓，下半年完全不用慌了。
04
“新二线”战略背后的独到逻辑
今年在“新二线城市”布局上持续发力其实是去年战略的延续，这个战略背后是其独到的发展逻辑支撑的。
从2020年年报的数据来看，金辉目前已经完成长三角、环渤海、华南等八大区域的布局，而各个区域的销售贡献及土储比例，大都很好的控制在15%左右，且二线城市和核心三线城市土地储备超过93%。没有出现单一区域超强的中型房企常见情况。
这在40强房企里很少见。
另外，金辉今年入袋的地块，单个来看，他们价格都不高。除了大兴地块外，单价都在10亿左右，甚至以内，这让利润率有所保障。
要知道，现在普通招拍挂市场上拿的地，很难有超过8%的净利润率，很多都在5%以下，一二线城市成交量更是难以在去年基础上再创新高。
至于这次土拍市场大热的长三角区域，金辉选择了观望，原因在于其早已深耕长三角多年，包括杭州、苏州、南京、无锡、宁波等一众强二线城市，2020年全年新增的35幅土地，长三角就是其中重点布局板块，近两年也下沉到了余姚、慈溪、绍兴、南通等城市。
上半年先补足“新二线”板块，下半年的一二线城市土拍市场，金辉可以发挥的空间就很大了。
对发展节奏的良好把控，以及合理的区域布局结构，外加上健康的财务，给了金辉良好的心态和某种程度的选择自由，不会被区域绑架投资，没有非拿不可的地，只有合不合适的买卖。
05
加仓持有型物业的好时机
透过土地两集中新政，炸天团发现，招拍挂都是有限价的，净利润不高，谁拿都一样，既然如此，房企们还不如从传统的单纯住宅销售策略中解脱出来，加大持有型物业的比例。
在今年持有型物业被低估的大背景下，适时收购，未必不是一个好选择。尽管不以持有型物业而知名，但金辉在这块的布局并不少。
4月下旬，金辉集团在北京重点运营的第二个商办项目——金辉时八区正式亮相启动招商。该项目占地面积7.4万平方米，建筑面积18.5万平方米，由12栋楼宇组成。
而位居号称北京第二CBD望京区域的金辉大厦，则是金辉集团最重要的商办项目，于2017年开业陆续入住，租金水平明显高于周边同类项目，入住的世界500强企业超过50%，已然成为北京第二CBD的核心项目。
最新的动作，则是收购上海绿地的酒店。
开头所提到的上海九龙宾馆，是位于上海虹口区北外滩的一家四星级酒店，酒店总建筑面积达3.175万平米，共有25个楼层，位置更是不得了，距离黄浦江岸直线距离仅为一公里。收购的价格也很合适，折合楼面价不过才约2.7万元每平米。
这个动作一方面反应金辉底气十足，通常情况下，只有持有现金流较为充裕时才会收购此类物业。
另一方面，高品质酒店是可以充当很好的抵押物的。
以北京的凯晨世贸中心为例，发行的两笔CMBS（商业抵押担保证券）合计规模达到了124亿元，基本相当于该物业的市场估值，要知道2006年竣工的凯晨世贸中心总投资也不过才30亿元人民币。
这些存量资产不仅得到了盘活，而且在支付了利息之后，企业还有盈余，这相当于免费使用了资金，还每年都有固定收益。
不仅是北京上海，金辉目前已在重庆、西安、武汉、苏州、福州等全国一线、二线城市的核心区域，拥有自持商业已经超过200万方。
作为一家40强房企，金辉长期保持着低调的作派，直到去年上市之后，才为外界更多关注到。
其财务风格稳健持重，却不失对投资选择和时机的敏锐把握，也是炸天团最欣赏的金辉特点。作为中型房企金辉，也为中国房企提供了一个不一样的发展范例。
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