地产三十年,土拍规则“演变史”全总结

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2021-03-17 14:17 3432 0 0
2006年,全国的房地产市场再度火爆,新一轮的调控由此展开。在当年,国务院九部委联合发布了房地产史上最为浓墨重彩六条政策

作者:投拓江湖

来源:投拓江湖(ID:toutuoJH)

最近的土地“两集中”供应政策,给房地产圈带来了不小的影响,这是土地出让规则的一次最新玩法升级。实际上,在我们房地产发展史上,土拍规则是多次重大演进的,今天这篇文章,就为大家梳理一下房地产二十年以来的土拍规则进化演变史。

国内房地产的发展,发端于开始于上个世纪80年代的房改,大城市的住房制度改革,推动了相关的综合制度的配套改革,而土地出让方式的改革,就是其中一个重要的环节。

在改革开放以前,实行的是土地“无偿划拨,无偿使用,无使用期限,不得流动”的制度。在这个思想影响下,土地公有制一度成为了不能碰的红线问题,很多城市土地长期闲置得不到有效利用,城市建设也不能因为土地的增值受益,城市面貌无法不断更新。

如何突破土地所有权和使用权的界限,让土地为城市发展带来红利,成了问题的关键。而作为先期国内学习的对象,新加坡和香港的房地产发展经验,成为了可资借鉴的对象。以香港为例,香港因为之前是英国殖民地,土地是从中国租借的,只有99年的租赁权,香港的土地并没有所有权,而是在这个基础上发展出土地使用权买卖的模式。在借鉴这两地相关经验基础上,我们国内也逐步摸索出一套土地归国有,出地使用权可进行有偿出让的模式,并建立了相关的出让制度,配套法律,以及政府机构。

最早迈出改革步伐的,是深圳市,在1987年深圳首次把单一的土地划拨改为划拨、协议、招标、挂牌、拍卖等多种方式出让。并且在同年的9月9日,通过协议方式成功出让了一宗土地使用权;在同年的9月26日,通过招标方式成功出让了一宗土地使用权;同年的12月1日,通过公开拍卖方式成功出让了一宗土地使用权。深圳的先行先试,给各地提供了经验,随后上海、广州、珠海、厦门等城市也纷纷开展了试点。

在1987年7月,在湖北省武汉市政府批准,武汉成立了全国第一家房地产交易市场,也就是现在的公共资源交易中心的前身。到了1988年的时候,全国已有200多个大中城市成了土地产权交易所或交易中心。

在1988年12月,《土地管理法》进行了修改,明确规定,进行国有土地有偿使用制度。在随后的1990年,国务院制定了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,对土地使用权的出让,抵押,出租,以及划拨土地的规范,做出了详细的规定。这两个法规和规章的出台,为房地产土地出让奠定了基本的法律制度。

有了顶层的制度设计,在制度上有了保证,各地的土地使用权出让数量保持稳步增长。现在很多的大型头部房企,都是在那个时间诞生的。但是到了1998年,全国的房地产市场出现了第一次过热的情况,由之前的鼓励房地产发展的政策,转变为调控房地产给房地产降温。这背后,也不乏很多土地出让的乱象,很多地方在土地出让规则上模糊不清。地方滥用协议出让,作为土地出让的主要方式,缺乏有效的监督和竞争,滋生了一些列问题。

在这个背景下,原国土资源部在2002年出台了11号文件,对土地出让的形式和流程,进行了详细的规定,其中最重要的一条,是规定经营性土地的出让,必须经过公开的招标挂牌拍卖等形式。到了2002年7月,这个制度在全国范围内推行落地,各个省也在这个文件的基础上,根据本省的情况,制定了当地的土地出让流程细则,土地使用权的出让,逐步规范化、市场化。不少城市的史上第一宗公开拍卖的土地,就是从此时开始的,之前都是协议出让为主。

一些一二线城市,以及省会城市较早地执行了这个政策,但是下沉到一些地级市县城,这个政策最终落地的时间就要晚很多了,有的地方甚至到了2010年,才逐渐废止了经营性土地的协议出让方式,改为“逢地必挂牌,逢住宅必拍”的规则。

2006年,全国的房地产市场再度火爆,新一轮的调控由此展开。在当年,国务院九部委联合发布了房地产史上最为浓墨重彩六条政策,行业内简称“国六条”,这个政策里面有一个非常出名的“7090政策”,深刻影响了此后房地产十年的产品逻辑。7090政策,即新建的住宅,90平米以下产品,得超过整个项目户型占比的70%。这个政策,从集约用地的出发点,加大中小户型的供应。

这个政策,一直执行到2015年才结束,在这十年期间,全国各大城市的房企开发的产品,都是以中小户型为主。为了在小面积里面尽量满足客户对大房子的想象,不少房企在小户型,高赠送上做足了功夫,各大设计院的设计师为了“偷面积”,呕心沥血,绞尽脑汁。不少建筑面积只有80平米的3房,甚至70平米的3房,这类“神户型”就是在那个时期产生的。在7090政策执行的中后期,各个城市在建筑设计规范上完善了相关规范,让偷面积在技术上成为了过去式。

到了2016年,全国的房地产重归火热,各地的土拍场上不断有刷新历史的新地王出现,其中以融信以110亿元的高价,在上海静安中兴社区竞得的一幅住宅地块,最为轰动当时的地产圈,创下史上最贵地王记录。也就是从这个时间段开始,各大城市开始了新的土拍规则,“熔断+抽签”“熔断+竞自持”“熔断+竞现房销售比例”,这些现在常用的玩法,都是在那个时候逐渐登上历史舞台的。

但是这个新规,并未能阻挡一些房企的拿地热情,土拍规则又有了一次新的升级。最先吃螃蟹的是杭州,在2019年2月18日,杭州挂出了九宗土地,明确了最高土地单价,同时规定了开发商品房的均价和最高单价,在达到最高土地限价后,还采用“封顶+竞自持比例”的方式继续竞拍。

杭州这个土拍新规,算是目前土拍史上之最了,房企拿地都不用算账了,两头都限死了。在杭州之后,很多城市的土拍,也跟进了这条规则。

但是到此,土拍规则已经没有多少继续升级的空间,能回旋的余地已不多。此次自然资源发布的22个城市“双集中”供地政策,可以算作是土拍规则的新改变。土拍规则的历史,每个地产人应知。

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原标题: 地产三十年,土拍规则“演变史”全总结

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