YY评级 
专注企业债务纾困与价值重组的实战笔记・服务银行、AMC、政府平台及民营企业・涅槃贷 3.0 开创践行者・以 “铁算盘、铁账本、铁规章” 重塑信用。
作者：rating狗
来源：YY评级（ID:YYRating)
摘要
出于盘活存量资产，打通投融资渠道的目的，我国公募REITs从基础设施领域开始。2020年40号文件标志境内公募REITs产品试点正式开始，后续紧跟一系列政策文件，完成了整个政策框架和业务规则的制订。
首批9个公募REITs发行上市已7个月，资产类型为产业园区、仓储物流、生态环保、高速公路。（1）从发行情况看，流动盘占比相对较少，占总份额的40%；产品受到投资者积极的认购，网下平均配售率为14.51%，公众投资配售率平均为6.27%。（2）二级市场走势“先抑后扬”，收益率与股票、债券相关度小；日均换手率在1.5%左右，远高于美国REIT市场的0.7%水平，短线交易明显。（3）从后续经营情况看，除仓储物流依旧表现优秀外，其他类型资产第四季度的收入水平都要劣于第三季度。总体来看，投资者持有的收益还是主要来自二级市场上的增值，“股”性突出。
第二批公募REIT只有两只：华夏越秀高速REIT和建信中关村REIT，整体看底层资产优秀，建信中关村REIT的现金流分派率处于园区类前列。第二批公募REITs认购“火爆”，网下和网上的配售率均不足3%；上市前几日溢价率最高达38%、40%，之后企稳，但收益率仍高于REITs同类的其他产品。整体看，受益于底层资产的优质、现金分派率较高（建信中关村REIT）以及投资者情绪的高涨，第二批REITs表现亮眼。
高涨情绪下，我们仍应回归产品本身价值，公募REITs“债性”突出，底层现金流才是价值的支撑。
本文是2021年回顾，但是随着2022年股票的杀跌，REITs一骑绝尘，更需要在高估值的位置去做好防守。
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