克而瑞地产研究 
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作者：克而瑞研究中心
来源：克而瑞地产研究（ID:cricyjzx)
无论从整体溢价情况还是流拍情况来看，北京首轮集中土拍表现明显回温。
2月16-17日，北京打响了新年集中供地的“第一枪”，共推出18宗含宅用地，最终成交17宗，其中9宗地块底价成交，2宗地块达到最高限价。整体来看，无论从整体溢价情况还是流拍情况来看，本次土拍的热度较2021年末的最后一次集中土拍明显回暖。
01 竞现房比例成常态 严控地价下仍有多家房企参拍
作为2022年集中供地的第一枪，北京本轮土拍大体上延续了2021年的风格，值得一提的是竞现房销售从试点成为普遍现象，本次挂牌的18宗含宅用地中，有9宗地块采用了竞现房销售面积竞拍方式，占比达到50%。
现房销售，既能够防止项目扎堆入市，又能够更加切实地保障消费者的权益，做到“所见既所得”，未来同期开盘的项目中，现房项目也比期房项目更具备优势。但是要做到现房销售，也对开发商的施工能力、现金流能力提出了更高的要求，还会大幅降低开发商的资金使用效率，以至于降低盈利水平。北京本次为使开发商即使现房条件下也能盈利，地价控制更为明显，本次18宗地块中，有1宗地块最高限价溢价率仅3%，4宗最高溢价率5%，2宗最高溢价率10%。
因此本次土拍吸引了较多开发商的积极参拍，参拍房企达到20余家，华润、中海、绿城均参拍了5宗地块以上。此外北京本次土拍依然延续了对于高标准方案的要求，基本所有地块若竞拍进入最后一个阶段，都需要提交高标准方案。
02 溢价率提高、流拍率降低 3宗地块触及最高限价
此外本次有3宗地块触及最高限价，分别为华润竞得的丰台区纪家庙地块、绿城竞得的朝阳区崔各庄地块和建发竞得的中关村生命科学园地块，华润和绿城地块最终分别以6%的政府产权、4.1万平方米的现房销售成交，而中关村生命科学园地块进入竞现房销售环节后就无房企举牌，最终由建发以最高限价竞得。
03 仍保有较高盈利空间 房价地价差全部高于2万元/平方米
与过去只看规模的心态不同，项目的盈利水平是目前房企投资关注的最重要因素，本次北京土拍整体盈利空间较高，17宗地块的成交楼板价与住宅销售指导价之间均有2万元/平方米以上的价差，给房企留下了较大的盈利空间。
反之北京城建竞得的丰台区[2022]003号地块，成交楼板价为22008元/平方米，销售指导价达到88000元/平方米，地价房价比仅有0.26，房价与地价的差值更是在6万元/平方米以上。但地块存在5.4万平方米的产业用地，且有9800平方米的保障房，运营的复杂系数较高，因此最终仍是底价成交。
04 大兴区成交4宗含宅用地 近郊成为主要供应区域
从地块的区域分布来看，近郊区持续成为北京土地供应的主力区域：大兴区共成交4宗地，总建面达到49.27万平方米，位列第一名；其次昌平区、顺义区、通州区和房山区均有地块出让，近郊供应面积共计96.72万平方米，占60%。
05 国央企仍是顶梁柱 半数十强房企均有收获
绿城共计拿下3宗地块，总成交金额98.4亿元，成为本次土拍中的最大赢家。其中朝阳区崔各庄地块更是本次土拍热度最高地块，中海、华润和绿城均积极出价，触及最高限价后绿城以现房销售4.1万平方米的成交，也是本次土拍中唯一需要现房销售的地块。
此外中海、华润也各落2子，保利和金地也通过联合体的形式拿下2宗地块，10强房企中有5家本次在北京拿地。此外规模房企旭辉、建发也有所斩获，北京本土平台公司（兴创、北京城建、北投、怀柔科学城）拿地占比约为三成左右（按幅数计算）。品牌房企对北京的参拍意愿仍然强烈。
整体来看，北京首轮集中土拍表现有所回温，虽然仍有半数地块底价成交，但是也出现了崔各庄、中关村生命科学园地块这样触及限价的地块，且品牌房企的回归、积极参拍也说明企业的投资积极性正在修复。北京本轮土拍的表现对于今年土地市场的信心的提振有一定作用。
由于行业现在仍整体处于低谷期，集中供地预计还会出现“分化”的情况：一线城市土地市场或将率先回温，10强房企中的国企央企已开始积极拿地，而其他城市、企业则还需要一段时间的修复期。
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