二手房的“春天”来了?

丁祖昱评楼市 丁祖昱评楼市
2022-06-15 18:45 1260 0 0
5月,楼市松绑的城市已经达到97个。

作者:编辑部

5月,楼市松绑的城市已经达到97个。

这次针对二手房定向宽松的城市不少。

据我们不完全统计,通过放松限售、调整首付比例、调整限购等政策为二手房松绑的城市至少就有17个。

密集的政策支撑下,典型城市二手房成交有了复苏的迹象,环比降幅进一步收窄。

但二手房的整体复苏节奏比新房市场还要慢,市场尚未企稳。

数据显示,10个重点城市成交面积同环比齐降,前5月成交面积累计同比下降46%。

好消息是,二手房市场同比和累计同比数据已经止跌。

二手房的“春天”,应该不远了。

去年,多个城市二手房市场进入“指导价”时代。

这一政策可谓是打了楼市的“七寸”,再加上信贷资金管控的政策组合拳,二手房市场经历了一段长达近一年的下行周期。

如今,二手房再次成为部分城市政策发力的重点。

这一次,政策的主基调是放松。

5月,97个省市迎来楼政策松绑,其中二手房政策宽松的城市就有17个,占了总量的接近五分之一。

核心目的在于促进二手房的流通,盘活二手房。

比如缩短限售年限,西安、哈尔滨、南京、苏州等10个城市放松限售,其中苏州更是不再限制二手房转让年限;南京在调整了限售年限后,又在5月20日全面取消二手房限购,由于触碰政策底线,于当日被紧急叫停。

杭州、合肥、大连政策则在需求端开了个“口子”,将一部分需求转移至二手房市场。

比如杭州“517新政”将社保“4改1”,非杭州户籍购买二手住宅,社保缴纳要求从4年降至1年;落户未满5年的家庭购房二手房,取消2年社保要求,落户即可买二手房。




政策的松动,对二手房市场也带来了好消息,部分新房市场的热度也传导至二手房。

5月二手房市场出现了回暖迹象。

CRIC监测的重点10个城市成交344万平方米,环比下降7%,同比下降40%。对比4月数据,同环比降幅均有所收窄,其中同比降幅收窄了16个百分点。

与新房市场相比,二手房市场的复苏比较晚。

CRIC数据显示,重点监测的30个城市5月新房成交面积为1318万平方米,环比上升4%,新房市场已开始筑底。

从城市来看,有的城市同环比开始止跌,有的城市还在继续下行。整体企稳仍然需要一些时间。

政策力度较大的大连,二手房成交面积环比涨幅最大,达到了36%;前5月累计成交面积同比增长60%,是10个重点城市中唯一一个累计正增长的城市。

政策层面来看,5月20日,大连全面放开二手房限购,对市场刺激作用明显。5月成交套数继去年8月以来首次突破3000套以上。

除了二手房定向宽松城市复苏以外,部分城市在限购、放宽落户等方面进一步放松,东莞、佛山二手房成交规模也明显上涨,环比涨幅分别为16%和11%,东莞同比更是上涨了54%。

深圳作为全国首个出台二手房参考价格的城市,二手房成交经历了长达一年的回调,成交面积连续13个月同比下降。至5月份,成交面积环比增加17%,同比下降28%,同比降幅较4月收窄19个百分点,出现了比较明显的止跌迹象。



二手房定向宽松之后,重点城市二手房挂牌数量和挂牌价提价先于成交而动。

以同为长三角城市的苏州和杭州为例。

先来看苏州,CRIC监测数据显示,截止5月30日,苏州全市二手房挂牌房源规模接近了13万套,较5月9日新政前,增加了六千余套。

二手房库存的增加,进一步拉长了整体成交周期。

5月苏州共成交3324套,环比增4.8%,同比降幅仍然达到49%,且成交套数已连续12个月下降。当前无论是成交面积还是成交套数,均处于2020年2月以来的低点。


相反,杭州二手房市场恢复速度较快。

去年1月,杭州出台新政,增值税免征年限由2改5,二手住宅月成交量不足五千套,去年9月以来,二手房信贷政策收紧,二手房月成交量下降至两千套左右。

杭州一家中介公司的周先生过去一年感受到了二手房市场带来的压力,他所在门店带看量几乎是逐月减少,迫于压力,门店在4月末选择了闭店,最终没撑过“517新政”。

新的政策在持续发酵。

杭州西湖区一家中介人员告诉我们:“新政一周后,带看基本就恢复了,签约量也有在攀升,部分房东也在政策后出现了一部分涨价的情况。”

从成交来看,杭州5月二手房成交套数突破了4800套,环比增25.5%。这一数据是去年6月以来新高点,但相较于去年5月的6853套仍有一定的差距。

上述西湖区中介人员表示,二手房成交热度在6月份还会持续。

二手房市场再次成为房地产调控的第二战场。

当前重点城市普遍存在二手房市场库存高企,但成交仍在低谷的尴尬处境,政策核心仍在于恢复二手房交易,促进市场有序流通。

随着政策的持续发酵,二手房市场或将在下半年迎来触底反弹,但市场反弹的“幅度”要看城市政策力度有多大。政策松绑之后,二手房市场成交规模回归至正常水平仍需要较长一段时间。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 二手房的“春天”来了?

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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