商业地产与法务 作者：卢鹏
来源：商业地产与法务（ID：SYDCFL）
最近在整理一些案头资料和整理数据，翻看到了2020年的汽车销售数据，不看不知道，一看令我非常震惊。
截止至2020年11月，我国当年的轿车、SUV、MPV等三类家用常规汽车的销售量已达到了500万辆。
而二手车市场也非常夸张，2020年11月全国的二手车交易量157.38万辆，与2019年同比增长13.7%，连续4个月同比实现两位数增长，1~11月累计交易量1263.4万辆二手车。
至2020年6月，全国汽车保有量达2.7亿辆，占机动车总保有量的75%。共有12个城市汽车保有量超过300万辆，汽车保有量超过200万辆城市31个，汽车保有量超过100万辆的城市共有69个。而北京超过600万辆、成都超过500万辆，分列全国前两位。
车好买，但停车难，这会是未来多数人将面临的问题。我国的停车设施建设速度明显滞后于汽车保有量增长速度，停车位供给缺口巨大。至2020年全国停车位数量已近1.19亿个，若汽车保有量以近五年的复合增速持续增长，不出数年，我国民用汽车保有量将达到2.9亿辆左右，与停车位的比例仅为1：0.4，配比严重偏低。停车位难求，将成为社会性需求。
所以，布局停车场产业，将会是有着刚性需求的大产业。从土地坪效而言，停车场的土地单小时产值远高于写字楼与商场。写字楼每平米每日租金也就20元，而同地段的停车场租金每平米每日可达50元起。投入成本远远低于写字楼，传统停车场停50辆车按设计需要1650平方米，而采用露天电梯塔式立体停车只需50平方米，可以做到每平方米停放一辆小车。从工程造价方面来比较，同样以50个车位计算，传统建设需约750万元，立体停车建设造价仅400万元。因为立体车库使用了机械式自动升降停车设备，分若干排，最高可以建造25层。车辆停放在停车台后，机器自动将车辆升至适当的层面，再将车辆和停车台移到层面处。存一辆车的时间一般不会超过两分钟。取车时只需按程序将车的位置自动降到地面即可。
再辅以技术手段，以智能化、电动化、网联化、共享化的形式，足以形成未来停车场发展的新趋势。
如果深度挖掘，除了停车管理之外，还可以衍生出美容及零售服务、精准营销推广业务、汽车信息安保服务、保险服务、商品推送服务等多方面内容。而且国内现有商业项目以及大批存量地产，最符合停车场业态的资源对接，不但能够有效的化解城市交通停泊压力，更能够获得政府补贴，有效减轻开发商或运营商的资金压力。
一、技术实现建议要点
技术实现路径分为两块，首先是最重要的选址，即对有使用价值或能产出长远效益的商业项目或存量商业项目进行价值分析。其次是停车场建设、改造、运营技术实现路径。
1、选址
（1）针对重点商务地区、老旧居住（小）区、大型医院和学校等现状停车供需矛盾突出的重点地区，制定片区停车综合改善方案，包括挖掘停车潜力、规范停车秩序、调整停车收费、优化交通组织、改善人居环境等综合措施，具体可分为四类：
A、调查调研片区现状停车供需关系及存在问题。
B、提出挖掘停车潜力、优化交通组织、改善人居环境等综合改善方案。
C、提出共享利用停车设施、规范停车收费和秩序管理等措施。
（1）对商圈一定要区分增量商圈、稳定商圈、塌陷商圈等形态。对城市商业及该商圈内存量商业未来停车场供应量要有理性认识并合理预测，切莫拍脑袋乱投资。
（3）汽车保有量、增长量与人口密度，这也是测评停车场能够是否长期获得稳定收益的根本因素，一定要有充分的调研、远见与相应技术手段作为支撑。
（4）政策选址。一定要找到懂政策、懂法律、了解规划的商业复合型人才来进行，能否按照停车产业化发展的要求，研究制定停车收费、经营管理和产业发展政策。按照规范停车秩序的要求，研究制定严格停车执法管理的政策。按照智能化信息化的要求，研究制定推广应用停车新科技的政策。这本身就是一项复合型要求，单纯做住宅土地拓展、投资的人没有这个敏感性。
A、提出各类停车设施的价格管理政策。
B、提出推动停车产业化发展政策。
C、提出加强停车执法管理政策。
2、停车场建设技术实现路径
（1）停车场研究中一般对于停车场的划分标准共有5类，分别为：
A、按停车车辆性质分为机动车车停车和非机动车停车。
B、按停放位置分为路上停车场、路边停车场和路外停车场。
C、按建筑类型分为地面停车场、地下停车场和地上停车楼。
D、按管理方式分为免费停车场、限时（免费）停车场和收费停车场。
E、按服务对象分为公共停车场、配建停车场和专用停车场。
理解了分类，就能够有效对于拟投资的项目进行清晰的甄别。
（2）停车场建设形态实现路径
这个一般是按照国标规范来进行建设，但需要注意的是对于停车当量一定要因地制宜的进行评估后进行规划、建设和改造。在停车诱导系统中也需要按照实地结合的模式来设计，切莫以一刀切的标准来统一落地各项目，否则会出现极大的安全隐患。
A、地下车库每车位面积按35平方米计算，10000/35=285.7，即10000平方米车库可设285个车位。室外露天停车场每车位按25平方米计算，10000/25=400，即地上10000平方米车场可设400车位。
B、排列方式的不同也会致使盈收不同。
C、平面设计汽车坡道按平面形式可分为直线坡道、曲线坡道、直线曲线混合坡道、螺旋坡道(二层以上)等，剖面设计小型车汽车坡道的最大坡度也各有不同。实践中直线缓坡不如曲线缓坡实用,一是因为曲线缓坡(2.4m)比直线缓坡(3.6m)可以更短,二是曲线缓坡更平滑,更舒适。
D、商业项目或存量商业项目中的停车场应根据项目定位特点进行测算，并考虑规划、开发、分期建设、改造。不但要选取合理柱网形式，尽量地上、地下统一柱网，提高地库效率。还要充分利用退缩条件，把地库退缩线做到最大，增加停车效率等。
E、需要了解我国对于汽车标准，并进行应对测算。
（3）停车需求计算
停车需求预测在世界上许多大城市进行不少的研究，各国国情不同，城市发展形态不同，经济增长不同，停车预测模式也不同，计算方法差异较大。总结起来大致有停车生成率模型、相关分析模型、概率分布模型、交通量-停车需求模型以及静态交通发生率模型等五类预测方法。每种方法均有其特性和适用模型，但其中的内容冗长复杂，不在此展开。
（4）信息技术实现路径
建设项目停车信息综合管理服务平台，建立统一的数据接口和交换机制，统一管理全部停车泊位信息与使用数据。加强停车信息的互联互通，强化停车数据挖掘分析与多样化信息发布，为企业停车管理提供决策支持信息，为市民日常出行提供停车服务信息。结合电子停车收费技术，建设停车诱导指示系统，提高停车设施管理与利用效率。目前国内相关领域主要集中在11个领域，均可在各个维度进行合作接触：
B、传感器供应商
D、芯片供应商
E、智能驾驶方案和算法提供商
G、语音交互
H、智能中控
J、ADAS执行
K、车企
二、资金实现路径
但最终只有一个问题，钱从哪里来？按照目前我所收集到的政策信息来看，主要是以四大类模式来进行。
1、特许经营
即部分城市可将某一区域范围内政府投资建设的公共停车设施资源（包括路内停车设施）进行打包，通过特许经营的方式，委托给专业停车服务企业进行管理。
2、经营权抵押
对于各项规定新建、改扩建的停车设施，建设单位均可以按规定办理产权、经营权登记。建设单位在取得所有权或经营权后，可进行抵押或有偿转让。同时鼓励金融机构对停车设施经营权预期收益提供质押贷款，支持利用相关收益作为还款来源。
部分城市会由政府每年安排一定的专项资金，并以车位异地建设补偿金、特许经营权转让收入等为补充，专项用于公共停车场建设。但此类财政出资建设停车场的，优先满足医院等公益性建筑的停车需求。对非财政出资新建公共停车场，可给予一定比例的奖励。具体奖励标准结合当地实际，根据停车设施分类、土地类别进行成本测算后确定。
4、其他融资支持
（2）发行项目收益票据和资产支持票据来进行公共停车场建设经营进行结构化融资。
（3）以企业债券、项目收益债券、公司债券等方式建设经营公共停车场。
（4）以采用政府和社会资本合作（PPP）模式，政府投入公共资源产权，与社会资本共同开发建设，并采取放弃一定时期的收益权来开发停车场。
其实最近很多做资产管理的朋友都在抱怨没有好的项目，我总是和他们开玩笑，说他们要么是当二房东，要么是去买生鲜蔬菜，做的事情毫无技术含量。而停车场这种一本万利的生意却没有关注到，实在是可惜。
所以本文的目的在于抛砖引玉，期望有着更多的朋友、资本能够看到这一个充满无限前景的市场，为大家提供更好、更便捷的生活服务。
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原标题： 商业停车场开发要点建议
