丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
2021年两会定调房地产，坚持房住不炒，以解决好大城市住房突出问题为抓手，房地产行业迈入新政策周期。2021年1-4月，已有深圳、杭州、成都等31城，叠加中央层面表态，前4月至少发布百余次楼市调控政策。
此外，今年2月住建部发文对22个核心城市实施集中供地，旨在遏制房企非理性拿地，上海试行新房集中供应模式，意在分流购房资金、减少投机炒作。“两道红线”下，信贷资金管控全面趋紧，热点城市纷纷出现房贷额度紧张、放款周期拉长等现象，全国首套、二套房贷平均利率趋势性上升。未来货币政策将逐步回归常态，融资端将持续发力，房企融资环境或将持续收紧，居民端房地产信贷管控趋严，房贷利率或将趋势性上移，并强化信贷资金用途管理。
而楼市调控显然已“下沉”至热点县市及热点城市市区，涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售、增加房地产交易税费、限房价竞地价、积分摇号等内容。其中，上海堪称本轮调控风向标，连番6次政策加码。预计热点城市仍将保持调控定力，压力城市有望从保市场主体出发为市场减压。
融资“三条红线”、房贷“两条红线”以及土地端“集中供地”，这三大政策让整个行业围绕着房住不炒、去杠杆、稳地价、稳房价、稳预期走下去，由于是长期政策，因此也会重塑整个行业格局。
近30城升级调控并下沉到县市
中央积极坚持“房住不炒”的政策定位，全面落实稳地价、稳房价、稳预期。继2020年中央经济工作会议之后，两会再次提及解决好大城市住房突出问题，标志着房地产行业供需矛盾已由全行业的需求刚性演变为结构性的大城市住房难题。
为落实稳地价、稳房价、稳预期目标，合肥、深圳、东莞、成都等近30城相继升级调控，并“下沉”到衢州下辖的江山市、龙游县这类热点县市，重点涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售、增加房地产交易税费、设立二手房参考价格、新房积分摇号等内容。其中，上海连番6次政策加码，严堵政策监管漏洞，堪称本轮房地产调控的风向标。
具体来看，合肥、深圳、上海、杭州、东莞、西安、宁波、广州、嘉兴等相继升级限购。合肥、深圳完善限购，封堵“假离婚”政策漏洞，合肥规定夫妻离异不满2年的，仍按原家庭房查。杭州、上海、成都、合肥限购政策“打补丁”，将法拍房纳入限购范围。东莞、嘉兴、合肥、杭州、宁波升级限购，东莞、西安提升社保缴纳年限，东莞非户籍家庭购买二套房、新落户家庭购买首套房，社保缴纳年限分别提高至3年和半年。
湖州、义乌、南平、广州、合肥、徐州、南通、嘉兴、东莞等升级限价，严格限定备案价格涨幅。湖州续批预售价格备案不得高于前批次备案价格，义乌在售项目不予上调备案价格，南平新开盘项目申请预售报备均价不得超过可比楼盘上月成交均价的1.5%或本盘上月成交均价的1%。
上海、义乌、合肥、江山、龙游县等首次出台限售，杭州、嘉兴、成都、西安、广州等升级限售。上海、杭州、合肥、江山热点楼盘实行限售管控，上海按照优先购房政策购买的商品房、杭州摇号中签率小于等于10%的或以优先购买方式取得的新房皆限售5年。合肥市区范围登记购房人数与可售房源数之比大于1.5的热点楼盘，均实行摇号销售，且摇号所购房源限售3年。衢州下辖的江山市及龙游县对市场关注度高的热点地块所开发的楼盘限售5年。成都、西安、广州延长限售年限3-5年。
杭州、上海、广州增加房地产交易税费，变相抑制房屋交易。杭州、上海个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年。广州将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
值得注意的是，深圳、无锡、成都、西安、宁波等建立二手房价格参考机制，促进二手房市场平稳健康发展。例如深圳市住建局率先出台二手住房交易价格参考机制，并要求二手房经纪公司不能发布高于成交参考价的房源信息。
表：2021年1-4月政策加码城市
数据来源：CRIC
信贷资金管控全面趋紧，全国房贷利率趋势线上升
房贷管理的“两道红线”持续发力，核心一、二线城市纷纷出现房贷额度吃紧、放款周期拉长等现象。广州房贷额度紧缺，放款周期延长至3-6个月，工农中建四大行集体上调房贷利率；深圳按揭审核趋严，偿债收入比不符合要求不予放贷，放款周期或延长至4个月；上海多数商业银行信贷额度不足，个别国有大行甚至出现阶段性停贷。
结合近期实际调研情况，热点三、四线城市房地产信贷管控同样趋紧，年初以来四大国有银行皆出现房贷额度吃紧、放贷周期延长等现象，部分城市项目甚至大定签约两月有余，银行仍未授信放贷，究竟何时放款尚无定数。受此影响，房企销售回款压力明显加剧，在售项目案场普遍与十余家银行合作，积极争取在每月初能够得到更多的放贷额度。
北京、上海、深圳、浙江等多省市加强个人信贷资金监管，并开展专项稽核检查，严防消费贷、经营贷等信贷资金违规流向房地产市场。
2月以来，全国房贷利率趋势性上升。融360数据显示，2021年2月，全国房贷利率止跌回升，首套房贷平均利率5.26%，环比上升4个基点，二套房平均利率5.56%，环比上升3个基点。随后房贷利率持续上移，4月全国首套房贷利率升至5.31%，环比再增3个基点，二套房贷利率升至5.59%，环比再增2个基点。
图：2018年1月-2021年4月全国首套、二套房贷平均利率
数据来源：CRIC
上海、广东、浙江、海南、山东、四川、辽宁等多省市依规上调中小型银行房贷占比上限，平衡好中小型银行经营压力和金融风险防控。例如上海第三档和第五档银行的房贷占比上限分别提高2个百分点和1.5个百分点，又如广东省第三档和第四档银行的房贷占比上限分别提升2个百分点和2.5个百分点。
表：部分省市上调中小银行房贷占比上限
数据来源：CRIC
22城集中供地遏制非理性抢地
2月18日，住建部发文对22个热点城市实施土地供应两集中，即集中发布出让公告，集中组织出让活动，2021年住宅用地公告不超过3次。4月，集中供地城市再扩容。土地市场的游戏规则发生巨大改变。截至4月末，已经有近2/3的城市公布了首批集中出让土地的日程表和年度供地计划。
实际上，集中供地旨在遏制企业非理性竞价拿地，避免重点城市土拍市场过热，倒逼房价上涨预期。“两集中”新政后首场集中土拍则以平淡收场，而广州、重庆和无锡热度分化，高溢价与流拍并存。加之各城市土地供应节奏偏缓，长时间的土地“零增长”更容易造成房企的“饥饿感”，热点城市优质宅地的竞争将进一步升级。因此，为稳定热点城市土地市场，只有加大土地供应量，才是平稳地市热度的关键。
土地集中供应制度之下，新房集中供应模式应运而生。上海先行先试，2021年新房将主要采取集中批量入市。3月12日，上海房屋管理局公布了首批33个项目将集中供应，共计10044套房源，以外环外的刚需盘居多，且预售价格没有上涨。4月25日，上海房地产交易中心公布，即将集中上市47个楼盘，共计13969套房源，认购时间由原来的5天延长至7天。
新房集中供应意在保障刚需家庭购房消费，基于选择面增多，刚需客群可以多盘横向比较，有选择性地摇号自己更中意地项目，避免跟风摇号，制造不必要的市场恐慌。
实际上，融资“三条红线”、房贷“两条红线”以及土地“两集中”，已成为房地产行业政策端不可忽视的三大重磅，行业格局将被重塑。房地产行业去杠杆上升为长效机制。2021年央行货币政策将逐步回归常态，保持流动性合理充裕。不发生系统性金融风险是金融政策的底线。
“房住不炒”“因城施策”背景下，热点城市仍需保持调控定力，结合市场实际变化，及时采取针对性的调控政策措施。2020年以来，长三角、粤港澳地区热点三四线城市房地产市场显著转暖，盐城、泰州等多城频出地王，房价一致看涨预期强烈，未来政策加码的可能性颇高。成都、南通等前期已经升级调控的城市，如调控效果未达预期，或将效仿上海进一步加码调控，以期维稳房地产市场。压力城市有望从保市场主体出发为市场减压、企业纾困。
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