地产金融周报：一二线城市楼市开始复苏；城投债频现资产荒；保障性租赁住房REITs发行进入实质性阶段；国务院扎稳经济33条措施发布

2022年5 月 31 日国务院印发《扎实稳住经济一揽子政策措施的通知》（下称《通知》），《通知》要求各地区各部门要靠前发力、适当加力，推动《扎实稳住经济的一揽子政策措施》尽快落地见效，同时提到要切实把二季度经济稳住，努力使下半年发展有好的基础，保持经济运行在合理区间。《通知》包括六方面共计 33 条措施，范围涉及财政政策、货币金融政策、稳投资促消费、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基本民生政策。

川财证券在其分析中指出，去年提前下达的专项债额度已经发行完毕，今年下达的专项债额度也将在 9 月底前发行完毕，后续仍将加快专项债发行和财政支出进度，促进有效投资。以基建为抓手，扩大投资，坚持“资金跟着项目走”，合理扩大使用范围，支持在建项目后续融资。德邦证券在分析中表示，新基建、新能源行业多次出现在政府部门的文件中，意味着这两个行业逐渐成为带动经济企稳复苏的重要发力点，未来政策扶持力度强、市场前景广阔。

二、房贷利率全面下调，一二线城市二手房销售已有复苏迹象；已有28城市放松预售资金监管，行业流动性压力或可得到一定缓解

在央行宣布首套按揭贷款利率下限调整以及5年期LPR利率下降15BP后，全国各城市的房贷利率普遍下调。根据融360的数据，一线城市北京、上海、广州和深圳的房贷利率均跟随LPR下降15BP。此外，据证券日报的报道，天津、苏州和青岛等多个二线城市的部分银行，已经按照最低4.25%的利率水平办理新增首套房贷款。而对于存量贷款而言，考虑到疫情导致居民被动储蓄有所增长，叠加存款和理财收益率下行，在房贷利率调降的背景下，短期不排除部分居民提前还贷意愿增强。对此，中泰证券在其分析报告中表示，随着疫情逐渐好转，其对于经济活动的限制也将陆续解除，在房贷利率下行的前提下，地产销售增速有望实现企稳回升，居民加杠杆年内或将卷土重来。5月前26天35城地产销量增速降幅收窄，十大城市库销比高位略降主要受一二线城市销量增速自低位回升所带动，而三四线城市销量增速降幅再度走扩，整体来看需求仍处低位。中信证券分析表示，从区域看，中国新房呈金字塔形状，二手房则呈倒金字塔形状，2021 年京沪在中国新房交易中占比仅为 5.5%，而在二手房中占比高达 28.5%。基本面的底部已经在 4-5 月出现，二手销售同比降幅已经明显收窄，核心城市二手房市场房价不再继续下降。随着政策进一步累积，相信部分低线城市市场信心也有望恢复。

2022年以来已有 28省市放松预售资金监管。预售资金监管调整内容主要涉及降低重点监管资金、增加拨付节点、提高拨付比例、银行保函替代、企业信用差异化管理、提前提取预售资金等 6方面，行业流动性压力有望得到缓解，优质房企将更加受益。

三、两部委发布保障性租赁住房REITs 通知，发行工作进入实质性阶段

2022年5 月 27 日，证监会办公厅与国家发改委办公厅联合公开发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（下称《通知》）。同日，厦门安居集团的保障性租赁住房 REIT 在上交所发起申报，深圳人才安居集团的保障性租赁住房 REIT 在深交易所发起申报。

根据中信建投证券分析表示，自“958 号文”将保租房纳入 REITs 试点，历时近 10 个月，保租房 REITs通知终出台，要求各方稳妥推进保租房 REITs 发行工作。同日两只保租房 REITs 在上深交易所正式申报，保租房成为纳入 REITs试点 9 大类业态中第 6 类申报业态（此前已上市业态有高速公路，产业园区，生态环保，仓储物流，在申报业态有能源类）。《通知》强调资金良性循环，以盘活保租房存量资产扩大有效投资。发行 REITs 净回收资金需优先用于保租房建设，其次用于基建补短板重点项目，鼓励将资金投向明确、条件成熟且短期内能够形成有效投资的新建项目。同时，要求保租房 REITs 发起人不得开展商品住宅和商业地产开发业务，且项目需经有关部门认定为保租房。发起人需季度报告资金使用情况且配套多方监管机制，严禁变相为非租赁等房地产开发融资。

四、5 月城投债平均认购倍数 2.61 倍，出现结构性“资产荒”现象

根据华安证券的分析表示，近期在资产荒的背景下，城投债的稀缺性被持续放大，在收益要求下部分机构投资者的风险偏好被迫抬升，导致在一级市场中频繁出现高认购倍数的发行案例。城投样本债券平均认购倍数为 1.33 倍，其中在今年 1 至 4 月，认购倍数整体在 1.0 至 1.5 倍之间波动，5 月认购倍数出现大幅增加，合计 778 亿的计划发行金额吸引到 2027 亿的认购资金，认购倍数高达 2.61，比前四个月平均高出一倍有余。当月共 5 只债券倍数超 10 倍，年内累计 10 只，涉及主体 9 家，主要分布在江苏与江西。5月25 和 26 日先后发行的两只债券22 大丰海港 CP002、22 赣州开投MTN001认购倍数均超 50 倍。

兴业证券分析表示，近期信用债出现明显的结构性“资产荒”现象，特别是中短久期信用债极度受追捧、交易拥挤，“资产荒”现象愈演愈烈。“资产荒”往往是由于负债端的扩容或者资产端的供给偏少（核心在于缺乏风险-收益匹配的资产）或两者叠加所致，反映的是资产端（供给）和负债端（需求）不匹配造成的 “缺资产”现象，是结果而非原因。宏观层面，2022 年以来在政策稳增长诉求下，流动性一直维持合理充裕状态，甚至在边际上进一步宽松，但是宽货币向宽信用的传导并不畅通，可能导致资金回流金融体系形成非典型的“资金堰塞湖”效应，宏观上带来了“负债端极度充裕，资产端供给不足”的局面。中观层面，2022 年以来机构负债端仍在扩容（部分资金可能从股市流入债市）；但资产端伴随非标资产压降持续+信用债净供给偏弱，可配置的优质资产增量不足；“资产荒”现象在中观层面上得到了进一步佐证。微观层面，2022 年以来信用债违约规模相较于过去两年明显减少，也没有出现超预期信用风险事件对信用债市场形成冲击。

五、上海出台政策优化房地产供给侧，促进房地产投资健康发展

2022年5 月 26 日，上海土地交易市场发布 2022 年一批次住宅地块竞拍时间安排，取消招挂复合打分入围方式，降低了入围门槛以及竞拍资金监管额度。东吴证券在其分析中表示，整体来看，这是继监管层明确支持房企融资后的又一个供给侧重要放松政策，一定程度上改善房企资金周转、现金流困难，提振居民对房企交付期房的信心，利好正常经营房企。

2022年5 月 29 日，上海市人民政府发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》（下称《方案》），内容涵盖优化土地出让条件，促进房地产开发投资健康发展，加强城市更新规划编制、政策支持和要素保障，优化配置社区生活消费服务综合体等内容。《方案》主要内容包括：