“房子我不想买了，定金能否要回来？”

不可归责于双方事由

致合同未成立

2020年4月16日，周某经案外人张某介绍，向李某购买其所有的位于某小区的房屋。

张某向周某出具了一份李某认可的授权委托书，载明：“本人李某将位于某小区的房屋全权交给张某负责出售”。

当日，周某与张某签订《条约》一份，载明：“本人张某见证李某与周某房产交易位于某小区房屋付房东李某xxx元定金。成交价xxxx元整”。张某在见证人处签字捺印，周某在付款人处签字捺印，张某在收款人处签李某名字并捺印。

周某于同日向李某支付宝转账xxx元，注明定金。

后周某多次电话联系李某前来商谈房屋买卖的进一步条款，李某均以周某必须再行支付五万元首付款方可进一步签约。

经多次协商，李某久拖不决，周某遂起诉主张退还定金。

观点分析

观点一：本案《条约》中已明确载明定金及金额，因此定金合同已成立，担保主合同（房屋买卖合同）的签订。现周某拒绝订立主合同，应当双倍返还定金，承担定金罚则带来的不利后果。

观点二：本案《条约》仅约定了房屋买卖的部分内容，未满足《合同法》（现为民法典“合同篇”）规定的必备条款，因此该买卖合同未成立。

由于周某一直积极与李某协商确定合同未定内容，属于积极履行磋商义务的情况，因此合同未成立不可归责于周某，定金应予以返还。

法院认为

本案中，被告李某就案涉房屋的买卖收取原告周某购房定金时，对于购房款的具体支付方式、支付时间、房屋产权过户时间等重要的合同内容均未约定，而在案涉购房条约签订后至今，双方告就上述未约定事项仍未协商一致。

故本院认为，案涉房屋的买卖合同未成立，且不可归责于原、被告双方的任何一方。故周某主张李某返还定金，法院予以支持。

律师分析

根据设立目的和作用的不同，定金可分为立约定金、成约定金、证约定金、违约定金和解约定金。其中，“立约定金”是为保证正式缔约而交付的定金。  

首先，关于本案《条约》性质问题。

周某与李某签订的《条约》内容中只载明收到款项的名目和金额、房屋地址和总价款，故双方订立的《条约》应为购房预约合同，关于定金部分属于立约定金，担保双方在公平、诚信原则下继续进行磋商，以最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。

此后，周某多次欲与李某进行沟通，李某均推脱始终不愿见面协商，双方失去了进一步协商并签订本约合同可能性，因此《条约》作为预约合同的目的已经无法实现。

其次，关于房屋买卖合同成立与否的问题。

现双方对房屋面积、交付时间、违约责任等对购买房屋具有重大意义的条款未约定，李某后虽表示仍愿意继续履行合同，但周某认为李某之前的行为导致对其失去信任。

双方基于各自的利益考虑最终无法协商达成一致意见，致使房屋买卖合同的本约未能订立，磋商不成属于不可归责于双方的原因。在此情形下，法院判决李某返还收取的定金，并无不当。

可以看到，法院在裁判中也参考了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定之精神。

笔者认为，该条款的适用也仅限于双方均忠实、勤勉地履行了磋商义务，如任意一方对合同提出不合理的苛刻条件，即因当事人一方原因致使商品房买卖合同未能订立的，应当按照法律关于定金的规定处理，依法承担相应责任。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定

第一条第二款 

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

《中华人民共和国民法典》

第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”