克而瑞地产研究 作者：克而瑞研究中心
来源：克而瑞地产研究（ID：cricyjzx）
绿地开启新一轮的投资布局，从种种动作可以看出绿地布局的用意和转型的决心。
自2018年下半年，房地产市场步入调整期，房企在市场端和融资端均面临考验，单纯追求规模增长已然行不通。为适应市场调整，防范市场风险，提升内力、实现有质量的增长成为行业共识。绿地作为具备国资背景的规模房企，充分发挥自身优势，加快投资布局，提速推进转型发展，率先抢占房地产市场后半场竞争的主动权。
绿地在产业协同模式下 业务结构优势突出
近年，为应对房地产行业变局，寻求新的利润增长点，越来越多的房企走上多元化转型的道路，但大多收效甚微。绿地作为开展多元化业务较早的房企，一直致力于多元化经营格局转型，但不同的是，绿地的转型并不是寻求“去地产化”，而是基于整合综合需求，在产业协同模式下，依托房地产开发，不断向外拓展业务版图，兼顾主业与其他产业并进。
在“地产+”多元化战略下，绿地现已涉足大基建、大金融、大消费、科创、康养等多产业，形成综合经营格局，且发展成效也有所显现。特别是大基建板块，发展已有一定规模，2019年上半年，建筑及相关产业收入达1077亿元，在总营业收入中占比达49.7%，已经超过主业。当前，绿地的业务结构有着相当的竞争力，一方面以大基建板块为代表的多元业务逐步成长起来，成为业绩增长新引擎，有助于平衡周期波动，实现稳定增长；另一方面，“地产+产业”的发展路径，将城市功能项目与公司业务相结合，增强了企业的综合能力，有助于企业寻求更优质的资源和机会。
收购及战略投资动作不断 提速“地产+产业”布局
今年，市场调整态势延续，房企去化回款、融资承压，资金链面临考验。在此形势下，绿地并未放缓转型布局节奏，反而在不同业务板块的收购及战略投资动作不断，一方面通过收购中民外滩、上海恺泰房地产公司的股权，获取优势项目，继续强化房地产开发主业地位，另一方面兼顾大基建、大消费、科创等产业协同发展，积极扩充多元板块实力。上半年成功受让河南省公路工程局集团70%股权，继续扩张基建业务；还通过“股权收购+增资扩股”相结合的方式实现对贵州药材控股，丰富医康养产业资源。
此外，今年绿地还将科创产业作为重点发力板块，一方面积极寻求与政府部门、研究院、科创公司达成战略协议合作；另一方面，大举投资入股优势科创公司。自2018年绿地以3亿元入股深兰科技开始布局人工智能以来，绿地与科技公司的合作模式打开，先后引进华为、阿里巴巴等头部科技公司。特别是今年6月份，绿地再次相继入股城云国际、涂鸦智能、佰才邦、瑞为四家科创企业，进一步完善科创产业的布局，为科技转型保驾护航。通过与科创公司合作，绿地可以借助科创公司的技术更快推动智能化应用与落地，减少中间的研发投入与试错，特别是投资入股，这种股权合作形式更有利于掌握核心技术，真正实现风险共担、利益共享，效率也会更高。
打造各条产业链闭环 抢占存量资产运营优势
在市场不确定性积聚的局面下，绿地则开启新一轮的投资布局，从种种动作可以看出绿地布局的用意和转型的决心。
通过股权收购与参与混改，完善产业链条。从以上收购案例我们发现，今年绿地不仅仅进行股权收购与投资，还参与了包括河南省公路工程局集团、上海航空国际旅游（集团）有限公司、贵州省药材有限责任公司的混改，涉足领域不限于大基建板块，还拓展到大消费、大健康等板块。这对于绿地来说可以迅速实现相关产业规模的扩充和效益的提升。此外，当前绿地布局的产业和项目与城市功能结合度高，且在参与混改路径下，更有利于寻求与政府的共同合作与发展 ，从而通过结合标的企业、政府以及自身产业平台，打通上下游产业链，形成全产业链布局。例如，对于上航国旅的收购与混改的参与，绿地旅游业务可以将航国旅的航旅、行业资质、门店网络等资源整合，最终目标构筑起涵盖旅游目的地、渠道导流、游客拓展、数据开发等上下游环节的产业生态闭环；而贵州药材的纳入，可与绿地旗下综合性医疗机构、中高端养老社区协同发展，完善绿地医康养产业链条。
加码科创板块投资合作，强化产业协同效应。科技是绿地近两年来的关键词，科创板块的加码布局有助于推进产业融合发展，强化协同效应。当前科技赋能成为了产业创新的重要方向，科创产业的发展对于房地产主业、大基建、大健康等板块的转型发展和业务链条的延伸起到重要的推动作用。从房地产业来说，新兴技术的发展支撑和推动智慧城市、智慧社区、智能家居的发展和壮大，从而作用到企业住宅、商业、酒店、租赁、园区小镇等项目上。而房地产行业也为物联网等技术的发展提供了丰富的应用场景，推动了相关产品的落地，为其规模化应用提供强大的平台。
自2018年下半年，房地产行业步入调整期，整个行业也高喊存量市场的到来，房企的发展方向将转向资产运营，绿地也不例外，向城市运营商转型也是趋势所向。基于绿地资产规模和产业平台优势，无论是房地产开发主业，还是科创产业、建筑产业、金融业等，不同链条都能各自形成一些闭环。打造多个产业链闭环，这也是房地产后半场房企在资产运营中占据优势地位的筹码。
总结：新一轮投资转型期机遇与挑战并存
作为具备国资背景的规模房企，绿地在产业整合、收并购、战略投资、合作等方面资源和成本优势明显，标的企业和项目的选择空间也更大，相信以绿地的资产规模和平台优势，投资的质量和收并购资产的估值都有保障。且有从长期来看，通过收购、战略合作打造产业链闭环，其效益在未来可以得到有效释放。但从当前局面来看，绿地也面临了一定的挑战。
加码多元化投资布局资金链承压。多元化转型是一项长期、系统性工程，需要进行大量专项资金、人才等资源投入。当前，在市场去化低迷、融资收紧的背景下，房企普遍面临资金紧张的局面，绿地继续加码多元化业务投资布局，资金链资可能会承压，从而影响企业流动性安全，多元化业务发展将面临较高的风险成本。
主营业务扩张进程放缓。加码多元化产业投资布局确实在一定程度牵制了房地产主业规模扩张进程。2018年绿地房地产业销售3815亿元，未能达成4000亿目标。进入2019年，绿地销售增长仍然承压，第二、三季度均出现负增长。营收上，房地产业收入增速也处于低位，2017、2018年增速均在10%以下，2019年上半年实现900.9亿，收入占比连续下滑至41.6%，低于建筑及相关产业。可以说，新一轮投资转型期，绿地机遇与挑战并存，转型之路也充满考验。
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