小债看市 作者：感恩赞赏你
来源：小债看市（ID：little-bond）
近年来，由于环京楼市低迷，一些扎根环京的房企，比如华夏幸福遭遇流动性危机，而同样起步于河北的荣盛发展经营状况备受瞩目。
业绩下滑
近日，荣盛发展（002146.SZ）对外披露2021年中期业绩报告。
数据显示，上半年荣盛发展实现营业收入342.24亿元，同比增长30.85%；实现归属于上市公司股东的净利润25.33亿元，同比下跌14.02%。
半年报财务指标
《小债看市》注意到，荣盛发展业绩下滑主要与营业成本高企有关，今年上半年其营业总成本为299.58亿元，同比上升39%。
2018年以来，荣盛发展的毛利率水平持续下滑，今年上半年该指标为25.8%，同比下降5.5个百分点。
毛利率水平
在整个房地产行业利润承压形势下，荣盛发展需进一步提升成本管控和产品打造能力。
在销售方面，今年上半年荣盛发展实现签订商品房销售合同面积516.71万平方米，同比增长19%；合同金额599.22亿元，同比增长24.26%，完成年度签约计划的46.09%。
上半年，荣盛发展先后在京津冀、长三角、中西部、珠三角区域的16个城市获得土地28宗，规划建筑面积302.86万平方米，拿地销售仅为0.21，拿地力度相对偏小。
截至2021年6月末，荣盛发展土地储备建筑面积3741.25万平方米，其土储总量基本可以满足未来3年左右的发展需求。
《小债看市》统计，目前荣盛发展存续8只债券，存续规模46.6亿元，集中兑付期主要在2023年，短期偿债压力不大。
存续境内债券到期分布
据最新评级报告，荣盛发展的主体和相关债项信用等级均为AAA，评级展望“稳定”。
在离岸债券方面，荣盛发展存续两只美元债，存续规模8亿美元，均将于一年内到期，短期集中兑付压力较大。
2300亿负债压顶
据官网介绍，荣盛发展成立于1996年，已基本形成以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条，并成长为全国性知名大型多产业集团公司。
2007年，荣盛发展登陆深圳证券交易所，成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。
从股权结构看，荣盛发展控股股东为荣盛控股，直接持股比例为35.65%，公司实际控制人为耿建明。
股权结构图
2020年，荣盛发展实现全口径合约销售金额1270.97亿元，同比增长10.18%，但低于百强房企平均12.4%的销售业绩增速。
据克而瑞数据，2020年荣盛发展以1249.8亿操盘金额位居房企第22位；以1179万平方米操盘面积居第18位，属于中型房企。
克而瑞2020年房企排名
近两年，荣盛发展竣工结转速度放缓，叠加环京区域调控影响，其经营状况并不理想。
2020年，荣盛发展实现营收715.11亿元，同比微增0.85%；实现归母净利润75.01亿元，同比下降17.75%。
自2018年以来，荣盛发展营收增速持续放缓，2020年盈利能力是近五年来首次下滑。
盈利能力
另外，由于拿地成本高企，荣盛发展经营获现能力持续恶化。
2018年至今年上半年，荣盛发展经营性现金流净额分别为175.12亿元、21.2亿元、13.67亿元以及12.47亿元，可以看出其经营性现金流持续下降。
截至今年二季末，荣盛发展总资产为2935.53亿元，总负债2353.23亿元，净资产582.3亿元，资产负债率80.16%。
2016年以来，荣盛发展财务杠杆水平上升较快，明显高于行业平均水平，存在一定杠杆风险。
财务杠杆水平
从房企融资新规“三道红线”看，截至2021年中荣盛发展剔除预收账款后的资产负债率为70.8%，净负债率66.5%，现金短债比为1.2，仍踩中一道红线，归属“黄档”。
《小债看市》分析债务结构发现，荣盛发展主要以流动负债为主，占总债务的80%。
截至今年二季末，荣盛发展流动负债有1883.83亿元，主要为应付账款，其一年内到期的短期债务有222.53亿元。
相较于短债规模，荣盛发展流动性尚可，其账上货币资金有291.67亿元，除去受限资金后可以覆盖短债，短期偿债风险不大。
在备用资金方面，截至2020年末，荣盛发展银行授信有931.55亿元，未使用授信额度有519.73亿元，可见其财务弹性较好。
银行授信情况
在负债方面，荣盛发展还有469.4亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计427.25亿元。
整体来看，荣盛发展刚性债务有781.94亿元，主要以长期有息负债为主占比55%，带息债务比为33%。
有息负债高企，荣盛发展融资成本上升，2019年至今年上半年其财务费用分别为9.17亿、9.34亿以及8.36亿元，另外销售费用和管理费用也逐年增长，期间费用对公司利润形成严重侵蚀。
期间费用高企
从偿债资金来源看，荣盛发展偿债主要包括盈利、经营性现金流、债务收入以及可变现资产。
盈利和经营性现金流下滑压力下，荣盛发展主要依赖于外部融资，作为上市公司其融资渠道多元，除了发债和借款，还通过股权、信托以及股权质押等方式融资，但融资成本较高。
融资结构
在股权质押方面，截至今年4月末控股股东荣盛控股已质押9.11亿荣盛发展股权，占其所持股份的58.77%，荣盛建设股权质押率为62.83%。
可见，荣盛发展主要股东质押公司股份比例较高，若股价下行可能面临被平仓风险。
股权质押比例
值得注意的是，今年上半年荣盛发展的外部融资环境发生微妙变化，其筹资活动现金流入金额下降，在偿还大量负债后，筹资性现金流净额转为净流出状态。
在资产质量方面，截至今年二季末，荣盛发展其他应收款项高达266.73亿，主要为土地保证金等政府部门保证金及合作方经营往来款，且其他应收款项账龄分布较长，对资产流动性造成一定影响。
另外，荣盛发展受限资产规模较大，截至2020年末该指标为653.56亿，是净资产的1.1倍，其中主要为用于融资抵质押的受限存货，不利于资产流动。
受限资产
总得来看，荣盛发展盈利和经营获现能力下滑，对债务和利息保障下降；有息负债高企，财务费用增长较快，存在一定短期偿债压力和融资成本上升压力；受限资产规模较大，影响资产流动性。
03
早年，耿建明在部队当了3年基建工程兵后，考取了华北航天工业学院，进修建筑技术经济管理专业，1986年毕业后被分配到廊坊市一建公司。
在廊坊一建公司，耿建明从一名普通的职工做起，后升为一建公司副处长、处长，并于1991年考入天津大学工程造价专业。
1996年，在外人看来仕途一帆风顺的耿建明，却毅然抛下金饭碗辞职下海，他怀揣仅有的5000元钱，又从朋友那里借到5000元，成立了荣盛建筑安装公司。
凭着过硬的专业能力，荣盛很快就在业内混得风生水起。
当建筑业正如火如荼时，耿建明觉察到建筑市场已经趋向饱和，而市民对高品质住宅需求才是巨大的市场潜力，于是转而进军房地产。
1999年，耿建明把进军地产业的第一枚棋子布在了南京，凭借工程起家积累的设计、施工、造价等优势，荣盛第一个住宅项目 “方州花园”一经推出很快就卖光了，就此赚到了地产业的第一桶金。
南京项目成功后，荣盛承接了廊坊市的一个破旧小区的重造，耿建明把在南京的经验吸取过来，创造了当年100%销售的辉煌，这也为荣盛后来的发展打下坚固的基础。
2002年，耿建明在廊坊设立了荣盛控股，开发阿尔卡迪亚等楼盘，迅速成为以品质地产为特征的本土地产劲旅。
在策略上，荣盛选择避开与一线城市的实力雄厚的国企、外企的正面较量，以超出当地消费者预期的比较优势，在三线城市扎根，随后进军同级别沧州、徐州等市场，开始全国布局。
2007年8月，耿建明带领荣盛发展在深交所挂牌上市，成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。
2008年，全球金融危机后的4万亿救市资金，带来中国房地产市场规模和价格的井喷，也让身在其中的耿建明赚得钵满盆满。
随后十年，荣盛以开发并形成府邸、盛景、锦绣及花语等多种风格楼盘系列。
2017年前后，随着环京限购政策不断加码，荣盛发展开启全国化扩张战略，试图通过区域均衡布局实现对冲篮子过于集中的影响。
2019年，荣盛发展全年营收突破千亿，终于踏入房企“千亿俱乐部”。
近年来，由于环京楼市低迷，一些扎根环京的房企，比如华夏幸福遭遇流动性危机，而同样起步于河北的荣盛发展经营状况备受瞩目。
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