最高低于市场价20%,保租房定价或面临四大难题

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2022-04-01 10:26 1803 0 0
租金,一直以来都是住房租赁市场不容忽视的关键问题。低租金成为保租房一个最为的显著特征。

作者:编辑部CRIC租售

租金,一直以来都是住房租赁市场不容忽视的关键问题。

2021年,多重利好因素下租赁市场活跃度明显抬升,全国55城个人房源平均租金及增速均创历史新高,租金突破33.21元/平方米/月,同比增长7.3%。

去年7月,国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,解决新市民、青年人等群体的住房问题,明确租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

低租金成为保租房一个最为的显著特征。

截至目前,已有上海、北京等50多个省市在发布的保障性租赁住房实施意见或征求意见稿中,进一步细化“低租金”这一标准。整体来看,年度租金涨幅普遍不超过5%,而各地租金标准存在较大差异。

01  55城租金仍处于高位

国内租赁市场中,个人房源出租房屋在住房租赁市场上占比近九成,是目前市场房屋供给的最大来源。

2月,55城个人房源租金为33.05元/平米/月,较上月租金有小幅下降,环比下跌0.42%,而较去年同期租金同比上涨0.43%,同比涨幅显著缩小。这是个人房源租金连续5个月呈现下降趋势。

当前市场租金价格仍处于高位,2月单月租金仍接近去年全年平均值,有14个城市租金水平高于平均租金。

图:2021年3月-2022年2月全国55城个人房源租金变动

数据来源:克而瑞租售

从城市来看,北京2月租金每平方米已突破百元,达到112.42元/平方米/月,成为当月全国唯一一个平均租金过百的城市,且同比涨幅领涨全国。

2月,上海平均租金以92.81元/平方米/月位列全国第二位。而同为长三角城市的杭州租金水平也达到69.47元/平方米/月,超过一线城市广州,排在了全国第四位。租金水平位于全国第三位的深圳,则在2月创下环比领跌全国,环比降幅达到9.1%。

各城市之间租金水平分化,2月最低租金出现在河北保定,平均租金为16.31元/平方米/月。 

在房价和租金上涨压力下,高性价比的保租房成为新市民、青年人缓解居住焦虑的抓手,租房压力在一二线城市尤为明显。

表:2月55城个人房源租金前十城市情况

数据来源:克而瑞租售

02 保租房租金如何定价?

在租金上涨压力下,保租房租金该如何定价成为焦点。

克而瑞租售在整理中发现,大部分城市均明确保租房租金接受政府指导,租金标准按低于同地段同品质市场租赁住房评估租金执行,年度租金涨幅不超过5%。

但各个城市又有较大差别,主要表现在租金标准的明确程度、折扣力度的不同。

其中,广州的具体程度明显低于其他城市,仅明确保租房租金接受政府指导。

据不完全统计,目前有18个省份和城市,明确表示保租房租金低于同地段同品质市场租赁住房租赁租金。

仅有海南、安徽、吉林三省以及南宁等8市明确了保租房折扣力度,保租房租金不高于同地段同品质市场租赁住房评估租金的80%-95%之间,数值区间大致低于市场价的5%-20%不等。

其中,青岛保租房租金折扣力度最大,保租房租金标准按照不高于同区域住房市场租金的80%确定,也就是说租金大致低于市场价的20%。武汉、嘉兴则按照不高于同地段同品质市场租赁住房租金的85%确定,租金较市场价也有15%的折扣。

保租房租金具体能降多少?

以青岛为例,2月,青岛个人房源租金均值为29.35元/平方米/月,以保租房最大建筑面积不超70平米测算,目前青岛市一套70平米的房子月租金平均为2047.5元,如若以低于20%市场价计算,保租房月租金仅为1638元,两者差价达到409.5元。

实际上,测算来下保租房租金与市场租赁住房租金整体上相差并不大,区别于公租房,保障性租赁住房覆盖较大规模群体,市场需求规模大。

各地对于保障性租赁住房的认定标准,特别是对于产品规划、租金水平的控制,会是根据城市特点,因地制宜。

比如上海,对面向社会供应的保障性租赁住房,明确租赁价格应当在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下;面向本园区、本单位、本系统职工定向供应的保障性租赁住房,租赁价格可进一步降低

表:部分城市保障性租赁住房租金定价标准

信息来源:各地公布的保障性租赁实施意见或征求意见稿

03 定价机制有待进一步完善

市场租赁住房租金是保租房租金标准的重要参考,但租金标准动态评估和调整在落地实施中难度较大。

目前来看,厦门市、安徽省规定市场租金原则上1年评估一次,必要时可适时评估;而成都市、佛山市则是由政府部门发布参考价;上海市、杭州市、福建省等则要求租金标准需委托第三方专业机构进行评估。

但具体实施过程中,仍然面临几个痛点。

首先,过度限价或将抑制保租房供给,但低租金和增加市场供给对参与企业来说显然是一对矛盾,由于资产价值偏高,国内的长租房收益率一直较低,市场参与主体筹建保租房带来的收益平衡或远低于低租金带来的损失,因此定价的合理性至关重要。

其二,国内租房市场价格波动大,以市场租金的一定比例计取保障性租赁住房价格,运作存在难度。2~3年一次评估,租金可能远偏离市场租金,将打击企业运营保租房的积极性,也不利于促进市场公平和稳定市场秩序,目前也只有厦门、长春、青岛等城市明确1年度、2年度、3年度进行租金评估和调价。

其三,同品质项目难定义,租金标准评估难度大。由于房屋的位置、周边配套、产品格局、以及个人需求等不可能完全相同,“同品质”较难定义,且目前没有官方给出相关的评估模型。而同地段无“同品质”租赁住房的情况在现实中也可避免,甚至不在少数。

其四,委托第三方机构评估租金标准,将增加企业成本。据不完全统计,目前至少一半省市明确保租房租金定价需委托第三方专业机构做市场租金评估,每个项目定期评估市场租金对企业来说是额外增加的一笔费用,增加企业负担。

小户型、低租金的保障性租赁住房是解决大城市新市民、青年人等群体住房困难问题的重要举措,各地结合城市特点,按照“租户可负担、企业可持续”的原则,明确不同的租金标准和定价规则。

目前,保租房定价策略以政府限价为主,以市场租赁住房租金作为参照价格,现阶段这种定价机制的动态调整在各地落地实施将存在一定难度,定价机制有待完善,比如综合考虑承租对象经济承受能力、项目建设运营成本、物价变动水平和房地产市场发展状况等。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 最高低于市场价20%,保租房定价或面临四大难题

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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