ESR轻资产算盘联合GIC接盘黑石澳洲物流地产包

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2021-04-20 10:50 2524 0 0
同时拥有物流地产开发商和基金管理人的双重身份的ESR,似乎具有先天的优势。

作者:观点地产新媒体

来源:观点(ID:guandianweixin)

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同时拥有物流地产开发商和基金管理人的双重身份的ESR,似乎具有先天的优势。

观点地产网 ESR仅用6亿美元撬动了30亿美元的澳大利亚最大单物流资产包交易。

4月18日,物流地产管理公司ESR发布公告称,ESR澳大利亚(该公司的附属公司)与GIC共同出资38亿澳元(约合29亿美元)购买黑石澳大利亚地产包。

公告显示,ESR集团与共同投资人将共同投资物业组合,方式为按彼等各自于ESR Milestone Partnership的权益比例为竞标公司(作为ESR Milestone Partnership的受托人)收购物业组合提供资金。

其中,ESR间接持有竞标公司20%权益,而GIC持有80%股权。ESR在一份声明中称,其在本次交易中的出资比例为20%,GIC出资剩余金额。

ESR在公告中表示,本次交易将是澳大利亚至今最大单的物流地产及综合地产交易。同时,交易使得ESR成为澳大利亚第三大物流地产业主。

该地产包覆盖阿德莱德、布里斯班、墨尔本、珀斯和悉尼等澳大利亚主要城市的45个工业及物流房地产的单位信托,占地面积合计360万平方米。

收购完成后,ESR集团的资产管理规模及澳洲业务的规模增加至60亿美元。

然而,并不是每一家企业都可以像ESR一样,同时拥有物流地产开发商和基金管理人的双重身份。ESR通过基金的模式搭上GIC,成为其迅速扩大规模的重要法宝。

澳洲最大单交易

根据协议,ESR本次收购物业组合及若干无形资产。具体来看,物业组合包括位于新南威尔士州的八项资产、位于维多利亚州的20项资产、位于昆士兰州的三项资产、位于西澳大利亚州的九项资产、位于南澳大利亚州的五项资产,总共的土地面积为360.12万平方米,建筑可出租总面积为135.63万平方米。

在ESR公告中披露物业卖方为Blackstone GroupInc.附属公司所管理的基金。营运公司卖方由Blackstone所管理的基金拥有。

而在公告前已有外媒报道,黑石集团已同意以约29亿美元(38亿澳元)的价格将澳大利亚的仓库和物流资产组合出售给ESR Cayman Ltd.。

报道称,ESR在收购过程中击败了包括其他房地产投资者在内的竞争对手。

据相关人士透露,该物流投资组合由黑石集团整理,涉及数十笔个人交易,始于2016年与澳大利亚开发商Goodman Group的一笔交易,该投资组合目前拥有98%的入住率,其客户的租赁期限平均超过7年。

ESR方面表示,该物业组合为澳洲市场上推出的最大物流组合,这笔30亿美元的交易将成为澳大利亚至少五年来最大的房地产交易。

据ESR 2020年报显示,目前在澳大利亚拥有29.83亿美元资产管理规模,加上这次收购事项,该集团的资产管理规模及澳洲业务的规模增加至60亿美元。

在资产管理中,资金管理规模和回报率始终是一个平衡发展的关系。在过去的两年时间里,ESR迅速增大资产管理规模,由2019年6月的202亿美元增长31.1%至2020年6月的265亿美元。

而在本次交易中,ESR更看重的是回报率。其预期会为物业组合提供管理服务,并将大幅增加集团自澳洲业务产生的经常性盈利。据预计,本次交易的初始收益率是4.5%,加权平均租赁期为6.9年。

截至2019年12月31日及2020年12月31日止财政年度,物业组合应占的未经审核除税前及除税后净溢利分别为2.815亿澳元及2.943亿澳元。

据彭博数据显示,在疫情期间,在线购物需求激增,随着澳大利亚物流地产的交易增长,也早已成为最受欢迎的房地产类别之一。

ESR集团预期,按所管理的资产及总面积计算,该等收购事项将使集团成为澳洲第三大物流地产管理公司。

事实上,澳大利亚的物流地产市场早已成为ESR的目标主战场。数据显示,澳大利亚是ESR收益的重要增长点,在其收益中贡献超过三成。

从2018年的4125万美元到2019年的1.17亿美元,同比增长183%。管理资产则从2018年4100万美元,暴增至2019年的29.83亿美元,增长了超过71倍。

据观点地产新媒体了解,ESR在2018年收购的Commercial&Industrial Property Pty Ltd(CIP),以及在2019年4月份以约5.25亿美元私有化收购的Property link Group将其12亿美元资产划入囊中。

多次收购动作及大规模资产注入,是ESR迅速做大澳大利亚市场的主要因素。

金主GIC

作为这笔交易的最大金主,GIC早已被ESR绑定。

在过去的2020年,ESR拉来了GIC、APG、CPP Investments数个合作伙伴成立了7只新基金,于中国、韩国、日本、澳大利亚及印度市场筹集超过35亿美元。

其中与新加坡资本GIC多次深度联手,则被市场寄予了更多的期望。ESR与GIC共同成立了三间开发合资经营企业,投资额包括分别于中国的5亿美元、位于澳大利亚的7.59亿美元以及位于印度的3亿美元,另外,还与GIC在澳大利亚成立了4.56亿美元的核心增益基金合伙企业。

同时拥有物流地产开发商和基金管理人的双重身份的ESR,似乎具有先天的优势。

在2020年度业绩会上,ESR表示去年年内资本循环接近10亿美元,当中回收约7亿美元净现金,其预期透过设立新基金,持续其与现有及新资本合伙人的筹资能力,同时沿用轻资产的基金管理策略。

其中十分典型的一次操作案例便是与GIC共同成立澳大利亚新基金ESR Australia Logistics Partnership(ESR持股20%,GIC持股80%)。

2020年3月,ESR刚与GIC达成交易,后者同意向ESR Australia Logistics Partnership作出一项总额为4.5亿澳元的资本承诺,并将因而获得该合伙企业基金单位的45%权益。

随后在6月份,ESR附属公司ESR WIM (Australia) Pty Limited(受托人),作为ESRDFT. 1 Investment Trust的受托人以及在ESRDFT. 2 InvestmentTrust成立后作为其受托人,而ESRDFT. 1 Investment Trust及ESRDFT. 2 Investment Trust统称为“ESR Australia Development Partnership”,及ESR Investment Management 1 (Australia) Pty Limited订立一项承诺契据(ESR承诺契据)。

据此,ESR认购人同意向ESR Australia Development Partnership作出10亿澳元的整体资本承诺,其中9.75亿澳元仍未催缴。

同日,受托人、ESR认购人及Ausco Sargon 2 Pty Ltd(作为Empire DF Trust 2的受托人)订立一项承诺契据(投资者承诺契据),据此,投资者同意向ESR Australia Development Partnership作出4亿澳元的整体资本承诺。

在单位销售协议完成后,ESR认购人对ESR Australia Development Partnership的资本承诺将由10亿澳元减少至6亿澳元,其中5.85亿澳元仍未催缴,ESR认购人将拥有该合伙的60%权益而投资者将拥有40%权益。

这意味着通过设立新基金,ESR持续其与现有及新资本合伙人的筹资能力成立合伙单位。

该合伙单位将投资和开发澳洲的工业和物流房地产资产组合,聚焦于悉尼、墨尔本和布里斯班的资产,并由ESR认购人和投资者根据该等承诺契据进行投资。

ESR步步为营,同年9月24日,ESR Cayman Limited公告称,拟进一步出售澳洲基金公司ESR Australia Logistics Partnership的权益。

观点地产新媒体了解,ESR决定进一步向Empire Trust 2出售ESR Australia Logistics Partnership的35%权益。而据了解,Empire Trust 2由Ausco Sargon 2 Pty Ltd作为其受托人,而其由GIC (Realty) Private Limited(GIC)全资拥有。

交易完成后,ESR及GIC将分别持有ESR Australia Logistics Partnership的20%及80%权益。同时,ESR及GIC对ESR Australia Logistics Partnership的承诺将分别为1.2亿澳元及4.8亿澳元。

而ESR Australia Logistics Partnership正是本次接盘黑石30亿美元物流资产包的竞标公司。换而言之,ESR成功撬动了近30亿美元资产管理规模。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 解局|ESR轻资产算盘联合GIC接盘黑石澳洲物流地产包

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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