北京超3千万平办公体量遭遇空置率高企租金探底

业内人士分析认为，尽管二季度和上半年经济数据尚未出炉，但从PMI连续4个月站上50%的荣枯线来看，二季度经济复苏基本板上钉钉。但疫情防控常态化以及群众的心理恐惧持续抑制消费热情，导致供给端的复苏步伐明显快于需求端。而这一现象传导至商业办公写字楼市场，就表现为整体复商复市节奏放慢，未来仍需持审慎态度。

北京甲级写字楼市场渐暖  全年净吸纳量或仅为历史水平一半

数据显示，相较于一季度惨淡的成交行情，随着疫情被压制，二季度北京甲级写字楼市场逐步回暖。在剔除了自用和预租的情况下，全市净吸纳量约3万平方米。

详细数据显示，二季度，随着需求开始逐步释放，北京写字楼市场整体空置率在有新增供应的情况下稳定在16.6%，与上个季度空置率基本持平。从区域来看，其中，CBD区域因有三星大厦这一新增供应入市，因此区域内空置率被小幅推高，上涨1.6个百分点至17.2%。此外，丽泽区域本季度成交最火热，优质的楼宇质量及高性价比，使丽泽区域的空置水平环比大幅下降16.2个百分点。

从租金方面来看，本季度依然延续了高位盘整的态势。数据显示，二季度北京整体市场租金水平继续小幅环比下降1.7%至367元每月每平方米。从区域来看，燕莎租金降幅依然较大，环比下降5%，同比下降18%。此外，价格长期坚挺的金融街区域和中关村区域延续了一季度小幅下调的走势，分别环比下降1.4%和1.5%，然而尽管如此，这两个区域依然是北京表现最好的市场，主要受益于来自金融和高科技行业的需求支撑。

高力国际华北区董事总经理严区海认为，北京甲级写字楼的整体市场需求的持续性回暖，主要取决于宏观经济增长符合预期、北京疫情防控有效以及写字楼需求中性释放这3个基础条件。目前来看，尽管基本可以确认市场已走出疫情阴霾下的下行趋势，但今年全年的净吸纳量在剔除自用和预租的影响后，可能仅为北京甲级写字楼市场历史平均水平的一半左右。

此外，市场高供应的问题依然存在。据数据，下半年北京甲级写字楼市场将迎来接近70万平方米的新增供应量，明年也有近80万平方米的新增供应入市。在高供应且需求中性的市场环境下，空置率预计将在2021 年达到本轮高供应时期的最高点，达到20.7%。同时，在高空置率的市场环境下，租金依旧会保持缓慢下探的趋势，但因下探空间已经非常有限，因此，2021年和2022年可能会成为本轮市场租金调整的真正底部。

长期以来，北京办公物业中除了写字楼以外，产业园也扮演了非常重要的角色。据统计，按照地理位置划分，北京已形成六大成熟产业园子市场，包括位于西北方向的上地和北清路，东北方向的望京酒仙桥，西南方的丰台科技园，东南方向的亦庄北京经济技术开发区，以及通惠河沿岸的通惠河传媒走廊。

详细数据显示，预计今年底，涵盖八大核心办公楼子市场和六大成熟产业园子市场在内，全北京办公业态总体量将超过3300万平方米，其中甲乙级写字楼体量将超过1800万，成熟产业园体量将超过1500万平方米。而在市场规模方面，预计到今年底，全办公业态年租金规模将超900亿元，其中甲级写字楼超过420亿元，乙级写字楼约250亿元，产业园近230亿元。无论从体量面积还是租金规模来看，都是一个巨大的难以消化的市场。

据高力国际统计数据显示，近年来，产业园供应量逐渐增加，其中以2019年为最——大量供应入市下市场空置率从2018年的17%上升至2019年末的23%。其中，以全球500强和互联网头部公司为主要需求客群的望京酒仙桥和上地区域，得益于旺盛的需求，相较于其他区域超过20%的空置率，无论租户抗压能力、租户质量还是行业发展，表现均为北京产业园市场中最好的，其他区域远远赶超不上。

租金方面，随着近两年高供应量逐渐推高空置率，产业园市场平均租金也进入下行轨道，从2018年的134元每月每平方米下降到2019年末的130元每月每平方米，预计今年底可能会进一步下探到125元每月每平方米左右。从租金的走势来看，全市成熟产业园市场呈现出和甲级写字楼市场相似的趋势，供应量高企提升了整个市场的供应压力，整体租金应声进入下调通道。

高力国际华北区研究部董事陆明预测，全市产业园办公市场空置水平可能会在2021年接近28%，并触达阶段性高点。一旦疫情出现反复，经济复苏乏力，整体需求不能得到有效释放，不排除整个产业园市场空置率会突破30%。直到2022年，整个成熟产业园市场将进入一个3年左右的去化周期，空置水平开始回调，整体租金下行趋势也会告一段落。

高供应推高高空置率仍是未来主旋律  需求抑制放开是市场复苏根本

陆明表示，从数据来看，无论写字楼市场还是成熟产业园市场，尽管高供应量推高空置率依然是整个北京办公市场的主旋律，但从4个一线城市的数据对比来看，北京市场的未来供应量并不算高。“高供应量能够大幅推高空置率，背后也有整体市场需求不足的原因。”陆明说。

陆明分析道，供应过剩在一定程度上也意味着市场新增需求不足以支撑这样的新增体量。经济增速下行进一步限制了企业的整体营收增速，产业结构调整意味着传统产业和新兴产业之间还处于新旧增长动能的转换期，疫情防控进入常态化阶段，也从很大程度上持续影响着社会生产生活的正常运行，特别是体现在居民消费端，以上这些因素都从一定程度上抑制着整个北京市场的需求反弹。如果影响市场的这些客观因素得不到根本性的改变，那么，全北京市场的增量需求就不会得到完全释放，也是因此，高力国际对下半年的市场表现仍然保持审慎乐观的态度，成本因素依然是租户的核心考量。

高力国际中国区董事总经理邓懿君认为，在北京没有大的疫情反弹的前提下，随着中央“六稳”和“六保”工作推进，中国经济下半年复苏步伐进一步加快，当前复苏相对缓慢的服务业等各行业，下半年将起到促进就业和刺激消费的重要作用，未来前景尚算可期