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项目尽调小技巧之——农用地的估值

文/王鑫 6天前 来源:后稷投资 #实务

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在不良资产收购处置中,抵押物是土地我们遇到不少,但其类型主要是工业、住宅或者商业办公,很少遇到农业用地,且由于农用地的特殊性,没法形成统一的定价模式,所以在实际操作中碰到农用地估值问题,特别是国有出让农用地估值问题,会纠结。通过探讨,我们尝试提出一评估技巧,在这里和诸位同行分享,不足之处欢迎指正。

农用地价格指在正常市场条件下,相对于估价期日,依据农用地自然地理因素、社会经济因素和其他特殊因素等农用地所能够实现的价格。文中涉及的农用地价格是指在不改变农用地用途的情况下,仅农用地经营主体的转变而形成的价格。而我们常见农用地估价方法主要是收益还原法、市场比较法、成本法三种。

收益还原法是以地租理论与土地收益理论为依据,运用适当的土地还原利率,将土地未来若干年纯收益额通过折现计算,进行还原来确定土地价格的一种方法。一般公式为:

土地价格=(土地总收益一土地总费用)/收益还原率

该方法的困难在于纯收益和还原利率的确定。在实际操作中,一块甚至一个区域农用地的收益却往往难以准确衡量,农作物种植选择并非完全取决于经济效益最大化,耕作水平、自然天气的限制,地方惠农政策的不同都有可能使收益发生变化。

市场比较法是根据替代原则,将待估土地与较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较,参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别,修正得出待估土地在估价时点地价的方法。但目前我国农用地流转市场还处于萌芽阶段,各个地区经济发展水平不同导致各地区农用地流转市场成熟度差异较大, 且交易价值主要还是依赖于交易双方协商确定,农民的文化程度普遍不高, 协商确定土地的价格主观性过强, 往往严重偏离其内在价值。

成本法是指以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益,并进行各种修正来确定农用地价格的方法。这种方法适用于经过未利用土地开发,现有的农用地绝大多数是已开发土地,很难得到广泛应用。另外,农用地的开发成本一般难以估计,“生地”需熟化若干年后才会达到种植要求,“熟地”的标准也难以把握。

由于以上三种常见方法的局限性,或许我们提出的收益倍增法更具操作性。实际上,它是收益还原法的一种简单形式,一般公式为:地价=年收益×若干倍数。该方法本质上与确定征收土地补偿款方法相同,无非土地补偿款的基数是当地统一年产值标准。

1.关于年收益。

随着经济发展社会进步,当传统农业种植收入不再能满足对物质生活的追求,农民更倾向于外出打工获得比原来农业种植更高的收入,而将自家原有农地出租也能获得一定的租金收益。所以,公式中的年收益水平取当地连续若干年的年租金均值或许更合适。一块地与另一块地之间在土地现状情况、水源地形情况、道路通达程度、区域土地供应情况、中心城镇影响程度等都会存在差异性,相应的年租金可能是300元/亩·年,也可能是600元/亩·年,所以我们不能仅仅依赖于网查数据,也需要通过实地调查获取数据以最终确定租金水平。

2.关于倍数。

公式中的倍数一般取5-10较为合适,当然我们也是需要综合考虑该块农用地土地证载信息、当地经济水平、是否有其他瑕疵等几个因素最终予以确定。

1)土地证载信息。理论上该块农用地有清晰的权证、剩余使用年限越高、使用权类型是出让(与划拨相对)、土地使用权面积适中等,相应的农用地快速变现能力越强,价值当然也越大。当然,若有特殊情况需单独分析。

2)当地经济水平。理论上当地经济形势越好,农用地流动性越高,相应的农用地快速变现能力越强,价值当然也越大。当然,若有特殊情况需单独分析。

3)是否有其他瑕疵。通过现场实际尽调,结合调查了解情况,确定该块农用地是否存在被占用、是否存在其他抵押等情况,适当调整倍数。

随着市场行情的变化,农用地不再如之前那般可弃之如敝履,特别在如今竞争激烈的不良资产市场,与其在常见抵押物、保证部分精打细算,或许关注点农用地等其他类资产,会有意想不到的收获。


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