基础设施REITs评估:仓储物流关注点

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2020-08-25 14:17 2833 0 0
本文介绍了仓储物流评估的关注点。

作者:陈小栋

来源:习REITs

物业分类

仓储物流地产通常是按建筑面积及建造规格两个标准进行分类,具体见

图1 仓储物流地产分类

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资料来源:习REITs整理

物业关注点

评估物业与企业估值的逻辑有相似,也是从宏观再看到微观。

宏观层面

评估在宏观层面首先应关注评估对象所处城市经济发展状况、社会零售消费品总额、人均可支配收入等。对仓储物流地产有影响力的典型因素是城市物流业发展状况,这需要重点对所在城市的物流业总体发展规模和运行效率、物流业各分支的发展状况、物流基础设施和装备水平、企业物流经营状况(企业物流运营情况及效率、物流主营业务收入、物流主营业务成本和企业拥有的物流设施)4个方面进行细致考察。其次应关注城市仓储物流地产发展状况,这需要分析该城市物流地产的土地供应、开发投资、开发建设、租赁市场4个方面。最后应关注评估对象所处工业园区的配套设施是否完善、工业集聚度、物业管理情况等。

微观层面

评估在微观层面主要关注两个方面:一是项目地块条件即地理位置和地块现状,二是地块经济技术指标及项目交通条件。具体如下:

① 地理位置和地块现状:评估需要着重对仓储物流地产的地理位置与城市重要地点即港口、铁路编组站、公路货运枢纽、枢纽机场、主要口岸、城市大型商圈、批发市场、专业市场、工业园区、产业集聚区、特大型制造企业等的空间位置关系进行分析。同时,评估要关注仓储物流地产周边环境,即相邻的道路、站点、港口和机场的位置等因素,它们是否与仓储物流地产内的道路相衔接,形成内外一体、便利通畅的物流通道。

② 地块经济技术指标:仓储物流用地、工业用地和商业服务业设施用地可用以开发物流地产项目。评估需要对不同性质的建设用地的物业建筑面积、业态比例、限制条件等进行考虑。

③ 项目交通条件:评估应着重分析仓储物流地产周边道路现状及到机场、港口、口岸、铁路编组站、公路货运枢纽、工业园区、产业集聚区、特大型制造企业集聚地、大型商圈、批发市场、专业市场等城市重要地点的行车距离和行车时间。

财务层面

评估在财务层面涉及的具体内容如下:

(1) 运营收入

运营收入包括租金收入、物业管理收入、保证金利息收入及其他收入。

(2) 运营费用

运营费用包括物业管理费用、租赁代理费用、行政人员管理费用、设备设施维护及保养费用、保险费用及税金,税金涵盖房产税(按租金缴纳或按原值缴纳)、增值税(简易征收或按一般计税方式征收)、城镇土地使用税、印花税等,应特别关注各类赋税的计税基础及税率。

(3) 其他关注点

由于仓储物流的特殊功能,不同仓储物流地产的建造成本不同。评估需重点关注其建筑面积、开间与进深比例、防火分区要求、楼地面的耐磨性、防尘性及承载力、卸货平台、雨棚规格及月台高度等。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 基础设施REITs评估:仓储物流关注点

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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