投拓狗日记 作者：阳新芽
来源：投拓狗日记（ID:ziguanshidai）
有人问了个问题：“回迁安置中，视同销售收入等于视同销售成本，那不是等于不用交视同销售所得和土增税？”
我不知道大家有没有听懂这哥们的意思。
打个比方，“拆一还一”100㎡，市场价值100万，那么确认视同销售收入100万，拆迁补偿成本也是100万，暂不考虑流转税，他认为，企业所得税=（100-100）×25%=0
其实，还真不少人有这样的疑问，但这是不对的！
因为视同销售所确认的拆迁补偿成本是要分摊到整个项目，而不只是分摊到安置的这部分！
有点绕口，没有关系，我们来看一个案例！
【案例】登山哥是一家房地产开发企业，2018年南都县政府招商引资的原因，登山哥与当地皮革厂签定了合同。合同约定，对皮革厂进行拆迁，建设商住项目，总可售面积10万方，建成后其中3万方返还给皮革厂，除此外没有支出其它土地款，请计算视同销售所得！
该项目开发产品的成本构成为：
1、土地征用费用及拆迁补偿费0万元；
2、前期工程费1000万元；
3、建筑安装工程费15000万元
4、基础设施建设费3000万元；
5、公共配套设施费800万元；
6、开发间接费200万元。
总成本为20000万元，总可售面积为10万㎡。单位成本2000元/㎡。该县同类项目平均售价为6000元/㎡。
我们先来回顾一下国税发[2006]187号文规定：
房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
该计算如下过程如下：
1、支付建筑施工等其它开发成本20000万元。
2、拆迁补偿费支出=30000×6000=18000万元
注意∶这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户30000平方米的，而是整个楼盘的。需要在总可售面积10万平方米中分摊。
3、视同销售收入=30000×6000=18000万元
4、单位可售面积计税成本=（20000＋18000）÷100000=3800 元/平方米
注意∶其中10万平方米是作为总的建筑面积计算的，不能以7万元平方米作为分母
5、视同销售成本=3800×30000=11400万元
6、视同销售所得=18000-11400=6600万元
从该案例可以看到，视同销售部分——收入并不等于成本，依然要缴纳企业所得税，和土地增值税。因为视同销售的成本不仅是安置房的成本，而是要分摊到整个项目，即拆迁安置的部分和非安置的部分！
同样道理，如果是用购置房屋来拆迁安置同样会产生视同销售所得。将购房支出直接计入拆迁补偿费处理时，同样拆迁补偿费需要分摊，不能简单地理解为收入等于成本，没有土地增值税。
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原标题： 回迁安置，好多人都搞错了！
