杠杆地产 
铛煮山川，粟藏世界，有明月清风知此音。呵呵笑，笑酿成白酒，散尽黄金。
作者：杆姐
来源：杠杆地产（ID：Property-Market）
房企半年度成绩单基本交完，强迫症患者为凑个整数，今天关注最后一天。
实际上这家公司前几天我就关注到，因为股价大涨。
大概在8月底，该司半年报发布前后，其股价就一直在涨。到了今天，已经第8个交易日，仍然持续飘红，且涨得更猛烈。
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说起建发，杆友们应该大部分了解，国企背景，来头不小。创立于1980年12月，到了四十不惑的年纪。
一开始建发集团是作为厦门经济特区对外引进资金、技术、设备的唯一窗口，兼具政府和企业职能，代表厦门市参加所有对外招商引资项目的谈判和签约，争取各类客商来厦投资兴办企业，引进国外先进技术设备改造老企业。
后面经过重组兼并等改革，形成了如今的实业投资企业集团，主要业务涵盖供应链运营、城市建设与运营、旅游酒店、会展业、投资等。
建发股份是建发集团旗下上市平台之一，另外两家是建发国际和建发物业。根据建发股份最新半年报介绍，供应链运营业务和房地产业务是其两大主业。
房地产开发方面，主要就是建发房地产和联发集团。杠杆地产从最新半年报里看到，就建发股份来说，今年的营收增速确实不错。
如上图，2021上半年，建发股份营收2908.2亿元，同比增速84.59%，这个增速，杠杆地产简单翻看了下往期，按年度来算，自2012年起，其营收增速长期在10%+、20%+徘徊，最高的2017年也不过50%出头。
利润下降、毛利率走低
分业务来看，建发股份2021上半年的供应量运营分部营收2665.7亿元，同比增速87.6%；房地产业务相对逊色，同期营收242.5亿元，同比增速57.3%。
房地产业务这项数据则为203.2亿元，同比增速85.74%，高于营收增速较多。
利润方面，供应链运营分部表现正常，各项指标同比增速还略高于营收增速。但房地产业务表现有些不尽人意。
2021上半年，建发股份房地产业务的利润总额为32.2亿元，同比下降了28.3%；净利润、归母净利润也都分别下降了26.4%、34.5%，为31.7亿元、22.7亿元。
为啥房地产业务利润增速这么惨？进一步杠杆地产看到，建发股份半年报给出的原因是：
“本报告期确认的土地一级开发业务利润较去年同期下降。公司房开业务（二级开发业务）的营业收入和净利润均大幅增长。”
基于此，建发股份今年上半年的毛利率持续走低，为3.3%。还是以年度来对比，杠杆地产发现，这一毛利率也是2012年来从未有过的。此前大都在6%-8%这个区间。
因为“土地一级开发业务利润较去年同期下降”，子公司建发房地产受影响更大，2021年半年报显示，建发房地产本报告期的归母净利润为10.32亿元，比上年的20.7亿元腰斩。
说起建发的房地产业务，更离不开其另一家上市公司：建发国际。最新的半年度成绩单里，建发国际似乎和建发股份“同病相怜”。
但利润率却不尽人意：净利率仅3.92%；毛利率为12.5%，同比下滑8.77个百分点，相对于同等规模的企业而言已居于末位水平。
03
进击的房产
如此快的增速，也并不是今年才有。杠杆地产注意到，这几年建发房产的速度都颇为亮眼，2018年，其销售额才不到250亿元，到了2020年，这一数据已经破千亿。
今年上半年，建发房产合同销售金额约917.09亿元，同比增长256.04%。这几年房地产本来是回稳期，建发房产颇有逆风扩张的味道。
另一方面，建发房产拿地也不手软，尤其黑天鹅严重的2020年。DM数据显示，2017-2020年，建发拿地金额分别为262亿元、277亿元、326亿元、758亿元。
今年初，建发房产因高溢价竞得上海一地块，其项目公司被上海市普陀区政府约谈警示。根据观点指数统计，上半年建发以781.8亿元的拿地金额位居行业第三，新增货值1146亿元。其中不乏一些盈利空间有限的高价地块。
据管理层介绍，上半年建发国际新增进入南昌、宁波、温州、徐州等17个城市，除深耕核心一二线城市外，挖掘三四线下沉市场获取土储。不过如今的三四线还有多少钱可赚，也是个问号。
三道红线方面，虽然建发在三道红线中为绿档房企，但有息负债的增加幅度已经远超15%的限额，截至2021年6月末，建发国际有息负债为731.6亿元，比2020年底增加了大概37.5%。要注意了。
看完建发，杠杆地产就一个感受，这真不是一般搞房地产的可以比。
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