建发股份:业务版图与地产隐忧

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2022-01-07 12:06 1545 0 0
作为一家“供应链+地产”双主业经营的企业,建发股份左手有供应链业务提供的稳定现金流,右手有地产开发带来的高额利润,

作者:rating狗

来源:YY评级(ID:YYRating)

摘要

作为一家“供应链+地产”双主业经营的企业,建发股份左手有供应链业务提供的稳定现金流,右手有地产开发带来的高额利润,两大业务在盈利与现金流方面实现了一定程度的协同互补。从经营层面来看,供应链业务在国内持续领先(2020年排名第三),规模优势显著,盈利能力位于行业中上游,周转能力较低,基本面保持稳定;地产业务近3年才实现突飞猛进的增长。从资金流向来看,建发股份的地产业务负债端资金偏长期,供应链业务负债端偏短期,与各自的业务特征匹配度较高。

与稳定的供应链业务对比,公司近些年在地产业务上的经营更为激进。过去3年,公司在克而瑞销售排行榜的名次也从53名上升至32名,并于2020年成功晋升千亿房企俱乐部,同时拿地强度从2018年的56%陡然上升至2020年的82%。21年1-9月份建发股份全口径销售额1240.6亿,已跻身第23名。在行业整体实行收缩战略之时,建发逆势扩张土储,突飞猛进,一路高歌。

但这样“潇洒逆行者”的背影后,更多是仰仗国资股东背景的“恃宠而骄”,融资成本的相对优势下,有息债务规模从605.30亿到1,582.12亿,短期债务占比攀升至40.20%,外部融资成为激进扩张的强力支撑。

此外,在亮眼的销售业绩下,资产瑕疵开始显现。由于2016-2017年的激进扩张,公司高溢价土地叠加限价政策出现亏损,2021年4月,公司公告称,因受多城市限价政策影响,公司为5个地产项目计提存货跌价准备19.81亿元。而且这样高溢价拿地的“大手笔”近年来并未见放慢脚步。

针对这一隐患,本文对建发近几年高溢价拿地的项目进行梳理,发现部分新增土储预计毛利为负,以及省外部分项目去化缓慢,资产质量存在一定隐忧,短期债务压力持续攀升下公司负债端与资产端存在一定错配。行业负面冲击波影响下,地产业务融资成本不可避免抬升,虽股东背景支持尚可依赖,但激进开疆后的债务压力不容小觑。

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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