观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（ID：guandianweixin）
或许上海地产出售闵行两宗地块，亦是资金压力下的自主选择之举。
从人烟稀薄到车水马龙，从产业贫瘠到企业聚集……上海虹桥商务区正以惊人的速度在成长。
近日，上海地产挂牌转让旗下上海虹权置业有限公司100%股权及转让方对标的企业23.03亿元债权，起价29.43亿元。
据观点地产新媒体查阅，上述两家公司的主要资产为位于上海闵行区的两宗商业地块，总土地面积199.51亩，总建筑面积24.12万平方米，由上海地产于去年10月竞得。
资本市场的买入卖出总能引发市场关注。持有不到一年，上海地产再度将上述地块转让，原因为何？
与此同时，上海地产主营业务包括旧改、保障房及租赁住房建设运营等，这类业务均为长周期项目，资金需求量十分大。或许上海地产出售闵行两宗地块，亦是资金压力下的自主选择之举。
43亿转让两地块
据上海联合产权交易所8月13日信息，上海地产挂牌转让旗下上海虹权置业有限公司100%股权及债券、上海虹极置业有限公司100%股权及债权，挂牌起始总价43.2亿元。
两个项目公司均成立于2020年9月25日，次月，上海地产以上述两家企业作为拿地主体，竞得闵行区两宗商住地块。
过往报道显示，2020年10月21日，虹权置业以底价21.94亿元竞得闵行区新虹街道G1MH-0001单元III-G02B-02、III-G02D-04地块，楼面价13510元/平方米。
同日，虹极置业以底价9.6亿元竞得闵行区虹桥商务区（G1MH-0001）单元III-F05-10地块，楼面价12185元/平方米。
根据当时的出让条件，两宗地块均位于虹桥商务区核心区，前者商业面积不大于40%，办公面积不小于60%，未来需引入发展商贸、创新科技型等产业的企业总部；而后者为纯办公性质，未来需引入发展新材料等产业的企业总部。
彼时，虹桥商务区写字楼的价格已经达到了3-6元/平方米/天，取其中间数4.5元/平方米/天，按照总建筑面积24.12万平方米计算，假设出租率达到100%，日租金达到108.57万元，月租金3257.1万元，一年租金收入为3.91亿元，即便加上建设、运营费用，上海地产拿下上述地块还算划算。
但细看下来，为了确保意向企业能够入驻虹桥商务区，两宗地块均设置了更为严苛的准入条件：竞得人在竞得地块后需要自持物业不少于20年。
另外，项目在取得规划竣工验收许可后，第一年实现税收不少于2000元/平方米的税收贡献，第二年实现税收不少于2500元/平方米的税收贡献，第三年实现税收不少于3000元/平方米的税收贡献，后续年度税收贡献保持稳定增长。
准入条件可谓十分严苛。
彼时，就有分析人士提到，上述地块的条件比较严格，限制比较多，所以导致地块热度不如预期。
如今，拿地不到一年，上海地产便将项目挂牌转让，或许这家企业在经过长时间考量后，仍旧对未来20年产生的不确定性感到忧虑。
但从另一方面来看，成功转手后，上海地产能够迅速回笼43.2亿元的资金，同时能够实现33.11亿元的债务出表。
上海地产承压
在上海地产集团2021年经营目标运行年中分析会上，该公司管理层对下半年的资金管控提出了更高的要求。
上海地产成立于2002年，是经上海市人民政府批准成立的国有独资企业集团公司，注册资本300亿元。此前，上海地产旗下拥有另外三家地产平台，包括中华企业、金丰投资和中星集团，几个平台不可避免出现了同业竞争。
2015年，金丰投资被绿地集团借壳实现整体上市，随后，上海地产完成与中华企业的重组后，将200万平方米的土地储备、中星集团100%股权注入中华企业。
重组完成后，不少券商、评级机构在报告中提到，上海地产集团的土地储备丰富，推测未来有可能持续为中华企业注入资产。
因此，在上海地产后续的多次拿地当中，也被看作是母公司提前获取中华企业储备地块的意图，包括去年拿下的闵行区两宗地块。
只可惜，拿地以来，市场并未查询到上述地块相关的建设进展，地块亦未曾注入上市平台，如今，却被直接摆上货架。
事实上，自重组以来，上海地产就明确自己为政府功能类平台，主营业务包括城市更新建设、旧区及城中村改造、长租公寓建设运营、保障房建设运营管理、黄浦江两岸岸线综合开发和管理、大众养老、生态环境建设等业务板块。
这类业务均为前期投入较大、资金回流周期较长的业务，就导致企业沉淀更多的资金。与此同时，近两年来，房地产市场调控趋严，企业在拿地端、融资端、销售端均受到限制，而出售项目成为上海地产回笼资金最快的方式。
根据此前公布的上海地产2020年第一期公司债券募集说明书，2017-2019年度，上海地产营业收入分别为398.37亿元、481.14亿元和312.96亿元，报告期内波动较为明显。
截至2019年12月31日，上海地产审计合并资产总额为3020.54亿元，合并负债总额为1955.73亿元，合并所有者权益为1064.81亿元，其中归属于母公司所有者权益为905.83亿元。
此外，当年，该公司经营活动产生的现金流量净额由正转负，依旧处于较低水平。
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