彻底搞懂！利息资本化，费用化！

利息资本化，利息费用化，什么叫资本化？

我们拿了一块地来盖楼，假设所有的钱全部是借的，一共花了100万块，利息10万。所以你盖楼的费用是110万，现在楼的面值就是110万，这10万的利息也是楼的一分部了。这部分利息变成了资产，所以就叫利息资本化。

资本化VS费用化？

我们拿了地盖楼，借100万块来盖，结果楼盖完只花了50万。那建设期间的利息，就是资本化利息！没用完的那部分钱产生的利息就是费用化！

说穿了，因为盖房子而产生的利息，计入开发成本；不是为盖房子而产生的利息计入财务费用。

按官方说法：

资本化费用计入固定资产原值；

费用化的支出应当计入企业的当期损益。

根据所得税法规定，费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。

用人话来说就是：

1、借的钱是否用在项目建造期？

2、建造期是否超过12个月？

重点来了！！！

之前看群里有人在交流“利息资本化，费用化在计算所得税上有何区别？”

举个栗子：登山哥公司于2019年1月开始动工开发牛XX项目，并同期从某银行取得1亿借款，期限1年，年利率6%，项目一直开发至2019年10月完工。2019年末，销售完成去化50%。

假设该市规定，建设期超过6个月即允许利息资本化，请问2019年所得税前允许扣除利息支出为？

案例思考：显然，根据题意可知，11月、12月的利息发生在建设期之外，计入财务费用，允许当期扣除；而1月到10月的利息是计入开发成本，关键这里只销售了50%，也就意味着当期允许扣除的计入开发成本的利息只有50%，剩余的50%要明年卖完的时候再扣除！

案例计算：每月利息支出1亿×6%÷12月=50万/月；

2019年允许扣除列入开发成本利息50万/月×10月×50%=250万；2019年允许扣除列入财务费用的利息为50万/月×2月=100万。

所以，2019年所得税前允许扣除利息支出为100万+250万=350万；剩下的250万未来再销售的时候，再扣除！

如果剩下的50%以后自持怎么办？

也很简单，像其它开发成本一样，计入固定资产原值，通过折旧摊销的方式，进行所得税前扣除！

最坑的是土增税！

大家都知道，开发成本在计算土增税时，不仅可以据实扣除，而且可以加计扣除。但是——

——土增税税法规定：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

——也就是说，你想要的加计扣除，没了！