小债看市 作者| 小债看市
来源| 小债看市（ID：little-bond）
受疫情和行业寒冬影响，“国字头”房企也扛不住了。
5月27日，绿地控股（600606.SH）公告称，受疫情及行业逆风影响，公司5亿美元债正在寻求展期。
公告显示，绿地控股正在征求“GRNLGR 6.75 06/25/22”持有人对拟定契约修订和豁免的同意，包括延长票据的到期日、加入发行人在到期前赎回全部或部分票据的赎回权、先行支付原到期日未偿还本金的10%等。
美元债拟展期公告
值得注意的是，本次绿地控股美元债展期，此前已有风声，并在资本市场引发震动。
5月26日下午，绿地控股所有境外美元债突然暴跌，而且大量PB都在往外抛售债券，其中上述5亿美元债暴跌25美分。
27日上午，绿地控股存续美元债继续急速下跌，其中该5亿美元债再次下跌25美分，报价低至40美分以下。
同日，绿地控股召开了固收投资人电话会议，管理层对2022年6月25到期5亿美元债的展期表示遗憾和抱歉。
会议称，今年3月中下旬上海爆发疫情，全国50%售楼处关闭，绿地控股合同销售额4月同比跌幅57%，5月跌幅也较大。
因此，绿地控股针对6月份这笔债券进行征询，展期一年，且加入了一个认购期权，只要公司恢复偿付能力，就能全部赎回。
尽管此前，绿地控股在美国纽约卖了两栋楼，交易对价3.6亿美元，但因开发贷1.8亿美元，且公司仅拥有70%股权，再加上扣除佣金款项，回到香港的仅剩下5000万美金，不足以覆盖偿还金额。
绿地控股表示，公司计划3年出售2000亿资产，每年500亿-700亿，包含自持商业、办公楼和酒店等。其中一季度已经推出55个大宗项目，合计132亿元。
近年来，绿地控股严重依赖房地产销售、资产处置和在岸银行贷款再融资所产生的现金流，以满足公司到期短期债务。
《小债看市》统计，目前绿地控股存续美元债11只，存续规模42.7亿美元，其中一年内将有26.2亿美元债到期，公司面临集中兑付压力较大。
存续美元债
今年下半年，绿地控股将有5只境外债到期，其称有能力兑付后面的债券，公司内地销售回款主要取决于疫情和销售情况，预计6月份能恢复到之前水平。
此前，绿地控股信用资质已恶化，多家国际评级机构下调其评级。
5月23日，标普将绿地控股长期发行人信用评级从“B+”下调至“B-”，并将公司担保的高级无抵押票据长期发行评级从“B”下调至“CCC+”。同时将绿地香港控股有限公司的评级从“B”下调至“B-”。所有评级都被列入负面影响信用观察名单。
标普认为，绿地控股的流动性在未来12个月内仍将面临压力，公司将现金资源用于偿还债务，其可用现金被大量消耗。
不过，绿地控股称境外评级下调不会造成挤兑，公司融资结构74%是银行贷，境外的贷款仅占3%。
据官网介绍，绿地控股是一家全球经营的特大型企业集团，创立于1992年，总部设立于中国上海，在中国A股整体上市，并控股香港上市公司。
绿地已在全球范围内形成了“以房地产、基建为主业，消费、金融、健康、科创等产业协同发展”的多元经营格局，连续十年入围《财富》全球企业500强，2021年位列第142位。
绿地控股官网
从股权结构看，绿地控股的第一大股东为上海格林兰投资企业(有限合伙)，其是以张玉良为首的绿地职工持股会，持股比例为27.31%。
另外，上海地产（集团）有限公司和上海城投（集团）有限公司均为上海国资委控股企业，但二者目前并不是一致行动人，其合计持有绿地控股46.37%股份，公司无控股股东及实际控制人。
2021年，绿地控股实现销售额2902亿元，同比减少19%，其中第4季度大幅下降57%。
今年前4个月，由于上海疫情，绿地控股销售额仅397亿元，同比减少56.1%。
据克而瑞数据，2021年绿地控股以2757.9亿操盘金额位居房企第11名；以2205.9万平方米操盘面积排名第6，属于大型国有房企。
克而瑞数据
2021全年，绿地控股新获取项目45个，权益土地面积320万平方米，权益计容建筑面积703万平方米，权益土地款322亿元。
从业绩上看，2021年绿地控股实现营收5447.56亿元，同比增长19.45%；实现归属于上市公司股东的净利润61.79亿元，同比下降58.8%，近年来首次出现“增收不增利”现象。
归母净利润
2021年11月，绿地控股对外宣布，将公司所属行业类别由"房地产业"变更为"土木工程建筑业"，正式开始转型之路。
因此，绿地控股“房地产”和“基建”两大主业并驾齐驱。其中基建业务全年完成营业收入3114亿元，占总体收入的53.9%。
2022年一季度，绿地控股营收和净利润双双下滑，实现营业收入960.51亿元，同比下降28%，其中房地产业营收减少30.39%，基建产业减少40%；实现归母净利润25.47亿元，同比减少35.24%。
另外，受建筑产业低毛利率影响，2021年绿地控股总体毛利率仅为11.6%，今年一季度为12.74%。
销售毛利率
截至2022年一季末，绿地控股总资产为14046.3亿元，总负债12370.1亿元，净资产1676.2亿元，资产负债率为88.07%。
从“三道红线”看，截至2021年末，绿地控股剔除预收账款后的资产负债率为83.7%；现金短债比0.81；净负债率91.6%,，仍有两条红线未达标，属于“橙档”。
资产负债率
《小债看市》分析债务结构发现，绿地控股主要以流动负债为主，占总债务的88%，占比偏高。
截至2022年一季末，绿地控股流动负债超万亿，其中应付账款超3000亿，其一年内到期的短期债务合计有930.19亿元。
若再加上302.99亿应付票据及交易性金融负债，绿地控股的短期有息负债总规模有1233.26亿元。
相较于短债压力，绿地控股流动性吃紧，其账上货币资金有656.85亿元，较2021年末下降21%，不足以覆盖短债。
并且，绿地控股的资金处于房地产和建筑板块下子公司或项目层面，被限制在监管账户中，无法用于偿还控股公司层面债务，公司存在一定短期偿债压力。
在备用资金方面，截至2020年末，绿地控股银行授信总额为4180亿元，未使用授信额度有2365亿元，可见其财务弹性尚可。
银行授信
此外，绿地控股还有非流动负债1457.79亿元，主要为长期借贷，其长期有息负债合计有1262.13亿元。
整体来看，绿地控股刚性债务规模有2495.4亿元，长短期有息负债规模相当，带息债务比为20%。
从融资渠道看，绿地控股主要依赖于银行贷款、境内外发债、股权以及股权质押等方式融资。
截至2022年5月，绿地控股第一大股东格林兰累计质押24.09亿股公司股票，占其所持股66.35%，占公司总股本的18.85%，可以看出质押率较高。
值得注意的是，近年来绿地控股筹资性现金流净额多为净流出状态，说明其融入资金不足以偿债，公司融资渠道有限，再融资压力较大。
筹资性现金流净额
近年来，为了降负债缓解资金压力，处置项目资产成了绿地控股最为直接和有效的方式。
今年5月，绿地纽约太平洋公园项目中的两栋公租公寓楼顺利出售，合同总金额为3.15亿美元；同时绿地纽约太平洋公园项目另一金额为1.5亿美元的物业大单已完成签约，绿地洛杉矶大都会项目等相关物业正推进销售、强化运营。
除美国项目之外，2021年澳大利亚悉尼绿地中心项目顺利竣工交付，回笼资金逾34亿元人民币。
2020年，韩国“济州岛第一高楼”梦想大厦项目竣工交付、加拿大多伦多绿地君峯公寓项目竣工交付及入住，分别回笼资金约41亿元和约22亿元；悉尼铂瑞酒店、日本千叶海港城等项目也陆续实现资金回笼。
据披露，目前绿地控股已通过海外轻资产转型回笼资金超百亿元。
总得来看，绿地控股销售疲软，业绩下滑，对债务和利息的保障能力恶化；债务负担沉重，资金流动性紧张；融资渠道有限，再融资压力较大。
从25岁当上村支书，到30岁出头下海从商；从做城市绿化开始创立“绿地”，到顺势进入房地产，如今的绿地也已三十而立。
上世纪90年代，36岁的张玉良放弃了在上海市农委住宅办的稳定工作，开始下海创业
当时，在上海政府主导下，一批政府性公司打头阵，旧城改造项目蓬勃发展，许多带有国营性质的房地产公司如雨后春笋般冒出。
绿地集团董事长兼总裁张玉良
1997年，绿地已成为上海房地产的龙头企业，同年以张玉良为首的绿地职工持股会成立，并斥资3020.43万元获得绿地18.88%的股份，由此绿地从传统国企变身为股份制公司。
之后，张玉良陷入了一段与国资力量长达28年的“博弈战”，2014年绿地房地产销售额超越万科，登顶“宇宙第一房企”。
2015年，为实现借壳金丰投资登陆A股，绿地在张玉良主导下，规避了《公司法》限制，将1000个拥有股权的员工拆分为32个小有限合伙形式，共同组成了上海格林兰。
在这一过程中，绿地只花费了公司的注册款项，便实现了对当时市值近3000亿元公司的控制。此时，绿地控股已是一家没有实际控制人的混合所有制企业。
当年8月，绿地控股正式借壳上市，上市首日市值高达3054亿元，超越了万科，成为当时A股市值最高的房地产企业。
“绿地式混改”至今仍是商业社会中具有代表性的混改案例，作为混改中的“胜出者”，以张玉良为首的职工持股会，在上市后一直稳坐第一大股东的位置，同时又让绿地能以国资参股的的身份在日后的发展中获得资源倾斜。
随后，绿地提出"大基建战略"，持续加码建筑及相关产业的业务，使得其基建产业规模快速提升，并在2020年之后营收规模首度超过房地产业务。
近年来，绿地控股相继控股了广西建工、贵州建工、江苏省建、西安建工等各地建工集团，在中国新型城镇化及基础设施互联互通的机遇下，大基建板块发展迅速，业务范围覆盖和规模已相当大。（作者微信：littlebond1）
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