闽系里,一家神奇的房企

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2021-07-08 14:34 903 0 0
打造凶猛人生

作者:内幕君

来源:地产风声(ID:fangshi488)

2021年走完了半程,要说半年来拿地最凶的房企,相信很多人有这样的赶脚:

拿地之王除了融创还有谁?

狗蛋也说,在各大城市“集中供地”后的土拍上,融创买地像买白菜一样,有种财大气粗到侧漏的万夫难挡的气势。 

中指院统计的1-6月房企拿地金额排行榜显示,其实砸钱最狠的不是融创: 

万科拿地金额962亿排第一;保利发展794亿排第二。 

排在第三位的依然不是融创,也不是华润、招商蛇口、中海等央企或者碧桂园、龙湖这类民企巨头,而是一家还在努力冲千亿的企业: 

建发房产。 

在过去的6个月,建发砸723亿拿地,这个金额相当于其2020年销售总额(权益)的78%。 

2020年销售额(权益)超过4500亿的万科,也只是拿出了20%抢地,看起来很猛的融创,这一数字是13.7%。就算把土拍以外的非公开市场拿项目算上,巨头们也不会在半年内花掉一年销售额的80%来买地。 

这是一家神奇的企业。

在厦门,建发曾经以品质著称,即使到现在,厦门人买房还会下意识地首先想到建发。 

“打造钻石人生”的口号响彻鹭岛。 

甚至,不少厦门人有“可以建发何必其它”的买房情结。但这块厦门地产界“活招牌”走向全国时,招牌神奇地不管用了,这是后话。 

同时,这也是一家有个“好爸爸”的企业。 

华润觉得自己是“共和国长子”企业,保利觉得自己才是,而在有着149年历史的招商局集团看来: 

在座的各位都是垃圾。 

这些央企们谁也不服谁。 

而在厦门,问“特区长子”企业是谁,答案有且只有一个,那就是建发集团,建发房产的控股方。 

1980年10月,国务院批准厦门在湖里划出2.5平方千米设立经济特区,11月,厦门经济特区管理委员会成立。 

伴随特区这个新生事物诞生的,还有建发集团的前身——厦门建设发展公司,于当年12月成立。 

建发成立之初是厦门经济特区招商引资窗口,并且是唯一的窗口。外面的资金、技术、设备要进来,都是通过建发实现。那个特殊的历史时期,建发扮演政府和企业双重角色。 

这样一家因特区而生的企业,40年来,把厦门的重要行业都做了个遍:地产开发、物流、航空、酒店、会展、金融、酒业、旅游、电子、医疗健康、汽车代理、城市公共服务…… 

总之,它的业务链榜单特别长,长到可以覆盖厦门人生活的方方面面。 

商品房、安置房、廉租房,没有建发不能建和代建的,甚至拆迁也能干。 

汽车、游艇、葡萄酒,甭管香车还是美酒,建发都有代理销售。 

厦门航空、厦门国际银行、厦门国际信托、厦门国际会议中心、海悦山庄、厦门宾馆、厦门弘爱医院……

以上厦门名片式的企业和机构,都有建发的身影,或控股或参股或运营。 

在厦门工作过的狗蛋说,甚至在路边做绿化养护的工人所在企业,也来自建发。

五菱说“人民需要什么,五菱就造什么”,在建发身上,这句话改改也适用: 

厦门人民需要什么,建发就做什么。 

这也做那也做,建发积累起庞大的家业,成为厦门第一家世界500强企业。

自2017年首次入选《财富》世界500强开始,建发集团连续4年上榜,2020年排在第234位,营业收入超过4400亿元、资产规模超过4300亿元。 

建发房产一路走来,少不了这棵大树的庇护。 

比如早期,作为建发集团的核心,建发房产是那时福建最早与外商合资、合作开发房地产的企业之一。 

1988年,很多如今名气不小的闽系房企还没诞生,建发已经盖了厦门首个地标级建筑——海滨大厦。 

而好爸爸也有一个好爸爸,这就更厉害了。 

以前厦门人买建发房是因为品质好,慢慢的,大家买建发房是因为房价会涨。这些年,厦门楼市有个“建发定律”: 

建发重仓哪儿,哪儿就火。 

比如2015年左右的岛内五缘湾,2018年的集美新城,后来的海沧马銮湾。

建发斩获四五个地块进入后,原本都快躺平的马銮湾又站了起来;搞了十年的集美新城整体热度还行,建发进入之后犹如在火上倒油,一个建发央著项目把集美新房拉到4万每平起步的的时代。

建发催热板块靠的是“打造钻石学区”。
 
很神奇,建发进驻的板块,学区经常能得到升华。

比如:建发中央湾区所在板块,原本对应的下忠小学摇身变成了五缘试验二小;集美建发央著对应的亭北学校,初中变成了外国语、小学挂上了名气响当当的实小招牌;建发落地马銮湾乐活岛时,该板块的教育还是缺失的,后面,双十附校来了。

建发用实力一次又一次地告诉厦门人,什么叫作神奇的房企。
 
狗蛋说,毕竟是亲孙子。

3

投我以学区,报之以业绩。 

厦门人民用“买买买”的热情,支持建发销售额屡创新高。

在克而瑞统计的榜单上,今年1-6月,建发房产权益销售额达744.5亿,在全国排第16位,高于传统的闽系豪强阳光城和融信。这应该也是建发房产首次进入销售额20强。

740多亿销售额里头,厦门一个城市贡献了164.74亿,占比超过22%。

这个销售额抢下了厦门17.5%的市占率。其中,厦门单盘销售额TOP10榜单,建发占四席。

去年全年,建发在厦门权益销售额164亿左右,而操盘销售额达221.23亿,是唯一一个操盘额超200亿的。

闽系房企大部队崛起那个2016-2018周期,建发的表现不如老乡们生猛。反倒是最近两年,别人把羽翼收了收,建发却频频重金抢地。 

2020年,建发以723亿拿地金额排在所有房企第13位,在闽系房企中位列第一。
 
今年上半年,它花掉去年一年的拿地总额,同样是723亿,排在第三位。
 

723亿背后,躺着很多被高溢价拿下的地块,举几个例子:

  • 1月,溢价27.14%竞得泉州水头海联创业园地块;总价45.86亿,溢价30.06%+竞配人才住房面积7.62万㎡在温州瓯海中心拿地;
  • 2月,与融创携手拿下上海普陀石泉社区地块,溢价36.15%;
  • 5月,溢价29.33%摘下拱墅区一地块,还喊出了38%的自持比例;
  • 6月,以上限价53.1亿外加配建28300㎡拿下厦门钟宅地块。
 
钟宅这块地规定限价7.18万每平,并且不得绑定车位出售,建发拿下时隐形楼面价已经到了:
 
68825元/㎡。
 
伴随高溢价拿地操作的,是年年走低的毛利率和走高的负债率。建发房产主要的地产开发平台「建发国际」2018年、2019年、2020年的毛利率逐年递减,分别为:
 
33.3%、25.86%、17.2%。
 
与此同时,建发国际净负债率在2018年和2019年都超过170%。2020年6月末,建发国际踩了“三条红”中的两条:剔除预收款后的资产负债率为79.24%,现金短债比1.87。
 
然而,仅用半年的时间,建发就把它们全绿了,现金短债比超过8。再一次展现神奇。
 
建发国际背后站着建发房地产集团,地产集团背后站着建发股份,建发股份背后站着建发集团,建发集团上属厦门国资委。

4

狗蛋说,没有无缘无故的神奇。

我告诉狗蛋,神奇它也是分化的。
 
在东边是神奇,在西边可能就变成神奇地不神奇了。

2018年初,成于特区的建发在另一个特区珠海拿地,以楼面价13042元/㎡+配建6601.48㎡摘下斗门湖心一宗商住地,隐形楼面价约1.5万元每平。

3年过去,那个片区的房价每平在2万左右,擅长做改善产品的建发也没辙。狗蛋说:要是有个好学校就好了。
 
有知情人士告诉狗蛋,那块地让建发亏了好几个小目标。

2018年,脱胎于盖普洛的赛惟咨询对住宅客户满意度进行调查,数据显示:建发房产2018年总体满意度位列全国房企第三,其中房屋质量、投诉处理满意度位列全国房企第一名。

如果今年再评比,合肥豪宅建发雍龙府、长沙建发央著二期、深圳龙华玺园的业主们,会因为各种原因,比如渗水漏水、电梯故障、面积缩水等,整齐地说出三个字:不满意。

无锡建发玖里湾的业主,因为见过地下库下大雨,可能会说:

水帘洞锡东分洞了解一下。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 闽系里,一家神奇的房企

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