北京首批集中供地：总成交额480亿 “任性”绿城百亿抢地

作者：观点新媒体

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据北京市规划和自然资源委员会网站此前公布的消息，2022年北京市第一批次商品住宅用地共出让18宗地块，总面积83公顷，总建筑规模约169万平方米，总起拍价约491.8亿元。

竞买申请截止时间为2022年2月15日15：00时止，挂牌竞价截止时间为2022年2月16日15：00时止。

线上竞价结束后，2月17日迎来现场竞价环节，8宗地总成交价273.255亿元。加上16日成交的9宗地块，2022年北京第一批次商品住宅用地成功出让17宗地，石景山区首钢园区东南区土地一级开发项目1612-830、831地块R2二类居住用地（配建“保障性租赁住房”）地块因无人报价流拍。

作为虎年全国首场集中供地，本轮成交总价达480.225亿元，底价出让8宗地，最高溢价率15%，平均溢价率4.8%。报名房企近60家，其中，绿城以98.4亿元拿地3宗，华润以79.94亿元拿地2宗，中海以62.69亿元拿地2宗，保利+金地联合体以59亿拿地2宗，建发等则各拿地1宗。

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混改后成为中交控股的央企背景开发商绿城实为本轮集中供地最大买家，其相继以43.47亿元、40.17亿元、14.76亿元入手朝阳区崔各庄地块、石景山刘娘府地块、亦庄新城地块，总竞拍价款达98.4亿元，成为本轮集中供地拿地最多、金额最大企业。

壕掷近百亿，任性买买买之余，在昌平中关村生命科学园地块竞价现场，绿城与建发贡献了同时举牌的名场面。

17日14:10，下午场次的竞拍正式开始。首先竞拍的是北京市昌平区中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造土地开发A地块CP02-0101-6006地块，该地块编号京土储挂（昌）[2022]011号，建设用地面积2.56万平方米，规划建筑面积7.18万平方米，土地用途为R2二类居住用地，起始价24.1亿元。

该宗地吸引了中交、城建、建发、中海、绿城、保利+金地+建工联合体、华润、越秀、电建、大悦城等10家房企报名，为本轮集中供地参拍企业最多地块。现场竞价前，该宗地块已有10次线上报价，火热程度可见一斑。

转至线下环节，参拍房企举牌报价更是踊跃。报价触及27.715亿元上限价格时，由于动作过于紧凑，出现场上两家房企“同时”举牌的场面，场外大厅也传来错愕声音。这两家房企分别为绿城和建发。

当工作人员首次判定该地块由建发竞得时，绿城代表立即提出申诉，等待最终结果期间又进行沟通、确认，整个过程持续四十余分钟，场内的绿城、建发焦灼着，场外人员亦是神经紧绷。

不过最后该地块还是判定由建发为最高报价者转入竞限房销售面积环节，中交、电建、越秀、中海退出，其他6家房企主体继续参与。因再未有房企举牌，该地块最终由建发竞得，成交价27.715亿元，溢价率15%，住宅销售指导价6.2万元/平方米，配建3500平方米保障房。

很难不关注到这家企业，在几乎央国企全覆盖的首轮集中供地中，旭辉成为唯一拿地的民营房企，可谓是“一枝独秀”。

旭辉旗下北京旭科置业有限公司所拿宗地为北京市顺义区顺义新城第5街区平各庄旧村改造项目SY00-0005-6046地块，成交价14.07亿元，溢价率0.5%，地块建设用地面积4.07万平方米，规划建筑面积7.54万平方米。

观点新媒体获悉，这是旭辉自2021年11月在南京拿地后，再次独立获取土地。而对于旭辉而言，顺义也算得上“老朋友”。

于2020年8月31日，旭辉曾与城建地产、首开以31.18亿元联合竞得北京顺义仁和镇临河村棚户区改造土地开发C片区SY00-0007-6057等地块二类居住用地、商业用地、其他类多功能用地、公交场站设施用地和社区卫生服务中心用地国有建设用地使用权。

此外，2017年10月31日，旭辉、中粮、天恒及恒基出价49.5亿及12%自持面积比例拿下顺义区后沙峪镇马头庄村的SY00-0019-6005、SY00-0019-6006地块，溢价率50%。

目前，旭辉还有位于顺义仁和镇的公园都会项目在建，该项目配建约4.3万平方米中央公园及约1.9万平方米商业区MALL，占地面积12.22万平方米，总建筑面积22.71万平方米，容积率1.6，总户数1508户，预计2023年交房。

如果说联合体拿地形式是近年土拍市场常见模式，那么本轮北京集中供地则带来些许不同。17宗成功出让地块的拿地企业，仅出现两组联合体，中建三局+兴创、保利+金地。

具体而言，中建三局+兴创联合体以底价35.7亿元竞得大兴西红门地块；保利+金地联合体底价16.6亿元竞得顺义新城第13街区地块，溢价率8.16%、以42.4亿元竞得朝阳王四营地块。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪指出，企业选择联合拿地往往是出于分担资金压力和开发风险，但由于去年多数房企资金链断裂情况频发，在一定程度上增加了企业选择合作方式的担忧。

另一方面，北京土地出让文件中明确规定“谁拿地、谁开发、谁售卖”，加之高标准建设方案压身，企业利润空间有限，因此开始多倾向于“单打独斗”。

其中，华润以79.94亿元竞得丰台区玉泉营纪家庙地块与石景山首钢园区1616-824地块。

丰台纪家庙地块以57.12亿+政府持有产权比例6%竞得，住宅销售指导价10.9万每平方米，地块建设用地面积3.35万平方米，规划建筑面积8.54万平方米。

石景山区首钢园区东南区土地一级开发项目1612-824地块以22.82亿元拿下，溢价率0.53%，销售指导价为7.48万每平方米，建设用地面积16391.763平方米，建筑控制规模45896平方米。

中海则以底价32.6亿元竞得昌平创新基地地块，又以溢价率11.21%、成交总价24.8亿元竞得大兴旧宫地块，2宗地块总成交额57.4亿元。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，中海、华润等企业参与热情较高，这与稳健型房企的资金状况相对较好直接相关。另外，年初获取的地块有机会在本年内形成销售储备货值，也成为房企关注本轮土拍的重要因素之一。

2021年北京首批集中供地挂牌30宗宅地并全部成交，总成交价1109.71亿元，平均溢价率6.4%，底价成交5宗。相较而言，本次集中供地供应规模及成交价均降低，但底价成交占比却有上升，与此同时平均溢价率也有降低--本轮底价出让8宗地，最高溢价率15%，平均溢价率4.8%。

有业内人士表示，2022年伊始，在集中供地暂缓、疫情反复等因素影响下，全国土地市场低开，成交规模下滑。

在其看来，虽然近期政策环境有所改善，但在偿债压力下，部分房企无钱拿地，短期内谨慎观望的态度难以大幅扭转，加之今年房企收购并购机会增加，2022年整体土地市场回暖的速度可能不会很快。

据观点指数发布的二月北京房地产市场报告，报告期内（2022.1.12-2022.2.17），受春节及疫情因素影响，北京楼市平淡开局，新建住宅、二手住宅网签皆降。数据显示，北京本月新建住宅网签数5276套，环比微降6.9%，同比下降28.2%；存量住宅网签回落，网签11875套，环比及同比分别下降23.1%、32.2%。

供应方面，春节前开发商取证较少，月内仅有12盘取证，商品房新增供应1843套，环比上月下降75%，同比下降72%。

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