房地产信托还能发什么产品

西政资本 西政资本
2021-08-11 14:13 2386 0 0
在“两压一降”的监管背景下,房地产信托融资还有多少操作空间,房地产信托还能发挥多大的向房企输血的功能,目前市场各方都非常关注。

作者:西政资本

来源:西政资本(ID:xizheng_ziben)

2021年7月,全行业房地产信托产品共发行503只,规模总计583.8亿元,相比6月份出现了大幅下降,与此同时,7月份的单一资金信托规模占比降到了近12个月的最低水平。在“两压一降”的监管背景下,房地产信托融资还有多少操作空间,房地产信托还能发挥多大的向房企输血的功能,目前市场各方都非常关注。

一、当前备案的房地产信托产品类型

从信托机构近三个月发行的房地产信托产品来看,备案的产品类型主要是如下三种:

1. 股权投资类

比如备案的信托产品的资金用途为:以增资、受让等方式取得SPV公司或项目公司的股权;或者信托产品直接认购合伙企业的份额,由合伙企业以增资、受让等方式取得SPV公司或项目公司的股权,其中信托资金一般以“实收资本+资本公积”或“股权转让款+资本公积”的形式进入。

2. 权益投资类

比如备案的信托产品的资金用途为:受让特定资产收益权、受让标的项目收益权、受让应收账款或债权、提供债权融资、认购金交所发行的私募债券、受让专项债权、认购在金交所发行的定向债、认购公募债券、投资信托受益权份额、投资于私募债券、置换融资人股权投入或归还股东借款、受让股权受益权、进行永续债投资、投资信托单位份额、投资信托受益权份额及认购慈善信托产品等等。

3. 信托贷款类

比如信托资金用于向房地产项目公司发放信托贷款(一般都须满足“四三二”的条件),或者设置A、B类信托资金的情况下A类用于增资或受让股权,B类用于发放信托贷款。

二、当前信托机构的房地产信托业务开展情况

因各家信托机构历史以来的房地产信托业务开展情况存在差异,“两压一降”任务的完成情况也存在差异,加上各家信托机构所属的地方银保监局的监管态度存在一定的区别,因此目前各家机构的房地产信托业务开展情况也有较大的区别。根据我们的摸底,目前信托机构的业务开展情况大致如下:

1. 有些信托机构已经没有地产额度了,不过可能仍有通过非房主体做股权投资类信托产品的情形。

2. 受融资类信托规模压降的影响,目前有些信托机构已没有融资类额度,而只能往股权类方向做业务,不过在操作股权投资类信托产品的机构中,大部分信托机构都是采用优先股的产品形式,仅小部分信托机构做真股投资(也即与开发商同股同权)。

3. 受一些地方银保监局的监管要求影响,一些信托机构仅能开展开发贷类业务,股权投资类或权益投资类信托产品业务均被限制。

4. 受楼市调控、资本市场监管等的综合影响,以前房地产信托业务操作得很猛的几家信托公司已很难再看到他们发行新的产品,比如SC信托、AX信托、XH信托、XSD信托等。

三、房地产信托产品的发行走向

据不完全统计,近三个月已发行的房地产信托产品中,股权投资类信托产品的发行金额占到了总发行金额的30%左右,权益投资类信托产品的发行金额占到了42%左右,信托贷款类产品占比仅有28%左右。我们注意到,股权投资类信托产品的占比在2021年以来一直呈现稳定的增长态势,其中“信托计划+有限合伙”的产品形式所占比例达到了40%。

早于2021年3月份,有地方监管部门在其发布的《关于辖内信托公司做好2021年“两项业务”压降及风险资产处置相关工作的通知》(以下简称“《通知》”)中,就对信托投资项目分类进行了严格划分。上述《通知》规定,不为投资类项目的包括:债权投资;应收账款投资;各类资产收(受)益权投资;附加回购、收益补偿、流动性支持等担保安排或条件严苛对赌协议的股权(含收益权)投资;对单个信托项目定向发行的私募债投资;期限较短、限制跳息次数(疑为“不限制跳息次数”)或通过跳升利率过高等条件的永续债投资等。自此之后,权益投资类信托产品虽然一直大量存在,但发行总量上却在逐步减少。

在融资类信托规模压降、通道业务规模压降以及清理非标资金池的“两压一降”监管背景下,大部分信托机构的融资类额度都出现了紧缩的情况,也即在监管导向来看只有股权投资类信托产品才有足够的拓展空间。需要注意的是,因股权投资本身比债权投资及权益投资存在更高的风险,因此信托风控层面经常会在投资端附加房企的回购、收益补偿、流动性支持等担保措施安排,或者是设置对赌条件下的股权回购等安排,而这类安排又经常与明股实债存在交叉的地方,比如有几个比较严格的地方银保监局就明确地把设置了对赌、回购条件的投资类信托产品纳入了融资类信托产品进行管理,因此信托机构在产品设计上经常得避免产品被认定为明股实债。

四、私募、三方、投资/管理等机构与信托机构的合作趋势

近两周以来,市面上有不少传言说下个月将禁止底层为住宅地产项目的私募基金产品的备案。且不论消息真假,至少从当前地产基金的备案情况来看,在中基协官网可查询到的备案产品已少之又少。事实上,自2017年2月至今,受房地产与金融强监管后P2P、私募、信托产品的集中爆雷潮影响,地产私募基金产品的备案数量整体呈现的是直线下跌的态势。存量的地产基金产品中,延期兑付和无法兑付的产品数量占了很大一部分,深圳2019-2020年的产品逾期兑付率更是达到了80%以上。从私募机构的业务动向来看,受备案难、托管难和募集难的综合影响,越来越多的机构放弃了基金产品的备案,并改由非关联的第三方与投资人共同设立有限合伙企业的方式完成对开发商的放款(指在不涉及资金募集的情况下)。

同私募机构的处境相类似,第三方代销机构、财富机构在P2P、私募、信托产品的集中爆雷潮后已所剩无几。因第三方机构长期以来存在过度看重代销费用点数的问题,经市场几轮洗牌后,目前幸存的机构大部分都强化了产品风控或代销产品所涉底层项目、交易对手等合规准入方面的要求。尽管如此,因市面上新增的代销产品相比往年已明显减少,且市场竞争越来越激烈,因此三方机构目前直接捆绑代销产品来源的诉求已明显增加,具体比如与信托、私募等机构形成粘性合作。

受上述原因的影响,目前私募机构、三方机构以及投资/管理类机构、前融配资公司等与信托机构的合作趋势已明显加强。以我们的情况为例,因投资人对基金产品的认可度在持续降低,我们目前更倾向于与信托机构、银行私行等一起合作股权投资类业务(一般都是优先股产品)。在具体操作上,一般是我们西政(GP)发起设立合伙企业后,信托机构发行集合信托产品并认购合伙企业的份额(也即信托作为LP),其中部分信托产品由我们导入的投资人直接认购,合伙企业随后以增资、受让股权等方式取得房地产项目公司的股权。

前文有提到,近三个月可查询和统计到的股权投资类信托产品中,“信托计划+有限合伙”形式的产品比例达到了40%左右。我们注意到,信托通过认购合伙企业份额后继续由合伙企业对外投资的产品架构中,合伙企业的GP有的是信托机构的关联方,有的是私募机构、地产投资机构、投资管理公司等,其中后者占了绝大多数的比例。从合作模式来看,信托机构借助专业的地产私募机构或地产投资/管理机构开展地产股权投资业务,能更好地弥补自身在地产方向投资管理能力方面的短板,另外在这些机构同步解决投资人认购信托产品的情况下,可以更好地减轻信托产品的销售压力并形成更加粘性的合作。

值得一提的是,对于当前的地产基金产品或一些服务于开发商的金交所产品来说,不少私募机构或投资管理机构对开发商的综合放款成本必须去到年化15%以上才有钱赚(其中投资人收益9%左右、募集费用3%左右、管理费用2%左右),而这种融资成本只有中小开发商才能接受,但这类交易对手却又蕴藏着非常大的风险,因此在市场下行时这些私募或投资管理机构也将面临更大的爆雷风险。相反,私募机构或投资/管理机构与信托机构合作后,虽然交易对手只能选择百强房企,且前融综合成本只能做到年化12%左右,但风险却会小很多,投资人的认可度也会好上不少,至少从我们自身的经验来看,公司业务的持续性和盈利性能得到更好的保障,尤其是交易对手变得优质后能整体降低我们这些前融机构的业务操作风险(虽然我们对外放款的年化成本只有12%左右)。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

本文由“西政资本”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 房地产信托还能发什么产品

【邀请函】万物焕新·2024资产界跨年演讲暨资产运营大会

西政资本

西政资本--西政地产、金融圈校友倾心打造的地产、资本运作平台,为您提供最全面、最专业的地产、金融知识及实操干货!微信公众号ID:xizheng_ziben

305篇

文章

10万+

总阅读量

特殊资产行业交流群
热门文章
推荐专栏
更多>>
  • 资产界
  • 蒋阳兵
    蒋阳兵

    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

  • 刘韬
    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

  • 睿思网
    睿思网

    作为中国基础设施及不动产领域信息综合服务商,睿思坚持以专业视角洞察行业发展趋势及变革,打造最具公信力和影响力的垂直服务平台,输出有态度、有锐度、有价值的优质行业资讯。

  • 大队长金融
    大队长金融

    大队长金融,读懂金融监管。微信号: captain_financial

  • 破产圆桌汇
    破产圆桌汇

    勘破破产事,与君破僵局。

微信扫描二维码关注
资产界公众号

资产界公众号
每天4篇行业干货
100万企业主关注!
Miya一下,你就知道
产品经理会及时与您沟通