伦敦东区,破茧重生的「小硅谷」

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2022-05-21 08:27 2901 0 0
中心城区衰退,已成为困扰全球城市发展的「制约因素」。

作者:1/6图片工作室

中心城区衰退,已成为困扰全球城市发展的「制约因素」。

表面上,这是旧城区经济、人口、活力衰退的象征。于是「旧城更新」,更确切地说是更新带来的新面貌、新气象、新机遇,成为旧城发展的必选项。

▼ 北京前门更新成为旧城更新代表之一

实际上,旧城要实现复兴,不只要在空间上做到「城市上建城市」,更要实现「投资回报」的可持续。

这倒不是说作为家长的政府管理者,要通过老城区更新获利,而是只有「有利可图」,才会吸引社会资源不断进入,老城才有持续的更新动能。

▼ 利物浦老城更新主要由各类商业机构投资完成

这意味着,旧城更新的「瓤」比「壳」更重要,更新是否可持续在于选好「瓤」。

因此,我们看到很多老城区在更新后,纷纷发展起商业、文旅、文创等产业作为支撑。

▼ 伦敦西区更新后,大力发展「戏剧产业」

选好「瓤」,是不是高枕无忧?

恐怕没那么简单,因为旧城更新还是一场漫长的持久战。既然是持久战,旧城更新的「瓤」必须跟得上城市发展需求的变化。如果停滞不前,很可能再次回到衰退状态。

比如波士顿西区。这片老城区,于20世纪中后期开始大规模的更新建设,试图重塑城市中心。随着政府办公、旅游业、房地产业的置入,发展态势一片大好。

▼ 波士顿西区更新前后对比(来源:Wikipedia)

随着创新经济的崛起,城市人口、企业涌向波士顿128公路科技产业带、肯德尔广场、波士顿南湾等新一代的经济中心,「落伍」的波士顿西区在短暂繁荣后,再次回到起点。

加之当初大拆大建对老城肌理的破坏,2015年,波士顿重建局正式向市民道歉,承认漫长的更新已失败,并着手新一轮的更新计划。

▼ 位于波士顿西区市政厅区域,主体出自Kallmann McKinnell & Wood设计公司,广场由贝聿铭设计。由于严重缺乏人气,被媒体称为「行将死在葡萄藤上」的区域

如今,在创新就是竞争力的时代背景下,老城区选择科技创新作为产业内核无疑是最优解。

不过,创新不是想做就能做的。

在公众号《科技创新区如何崛起》一文中曾经提到,如今的科技创新,是依托大学、院所、研究机构等「锚机构」发展壮大,这些创新核心要素恰恰是老城区最为缺失的。

▼ 依托「锚机构」麻省理工学院,发展起来的波士顿肯德尔广场科技区

旧城更新注定与创新无缘了吗?

纽约「硅巷」,巴塞罗那「22@知识区」,伦敦「硅环岛」……都已给出了明确的答案。其中,从「城市伤疤」逆袭为「伦敦小硅谷」的东伦敦科技城,最具代表性。

▼ 东伦敦科技城局部俯瞰

东伦敦科技城位于伦敦东区,历史上一直是贫民、移民的聚集区,也曾是「开膛手杰克」的出没之地。二战后重建为服装、印刷为主的轻工业区。20世纪50年代开始,制造业衰落,伦敦东区又回到脏、乱、差状态。

▼ 20世纪初的伦敦东区(来源:Wikipedia)

直到1990年代,实施至今的三轮更新,才扭转区域的命运。如今这里已是英国科技企业最密集(已超过1600家)、全球人才密度最高的创新区。

那么,没有「锚机构」的东伦敦科技城,是如何做到的

01 艺术化更新,重塑区域认知

东伦敦科技城30余年的更新,始于自下而上的推动,再由自上而下统领得以实现。

更新总体可分为三个阶段:艺术化阶段,文化创意阶段,科技创新阶段。

与其它老城区的更新历程一样,伦敦东区最早的更新是因闲置的厂区、低廉的租金、便利的交通(三条地铁线,及通往欧盟各国的欧洲之星国际列车),1980年代成为Damien Hirst(如今英国成交价最贵的当代艺术家)等艺术家们的创业地。

▼ Damien Hirst在伦敦东区创作的艺术作品

这里也是伦敦最早实行涂鸦合法化的区域,来自全球的涂鸦大师在此创作,吸引到年轻人来此打卡。有了人流量,沿街的商铺逐渐复苏。

▼ 涂鸦合法化让伦敦东区发展了「涂鸦旅游」

就这样,伦敦东区的早期更新,在艺术的氛围中改变了人们对区域的认知,逐渐发展成为伦敦最具个性、艺术范儿的街区。 

02 文创化更新,再造区域环境

伦敦东区自下而上的更新,对区域最主要的作用是获得年轻人的认可。艺术作为一类产业,并没有成为支撑区域经济发展的支柱,伦敦东区依然在衰退的路上。

1997年,布莱尔当选首相后,希望改变英国老工业帝国的形象,提出了「新英国」构想。

作为新英国计划的一部分,伦敦的定位是成为「创意之城」。位于伦敦西区与伦敦金融城之间的伦敦东区,成为创意之城的首选地之一。

▼ 霍克斯顿区域是伦敦东区内,最早的创意聚集区

在政府扶持下,一批新锐设计师开始把工作室搬到伦敦东区。政府通过基础设施的改造,如单车道改为双车道,使东区的市政网络匹配上城市需求。

此外,吸引创意人群来到这里的,除了艺术氛围外,还有部分印刷厂、服装厂等残存的「落后产能」,大大缩短创意设计从构思到产品的周期。

▼ 此阶段的主要围绕道路、管线等这些老旧的基础设施展开更新

创意行业的进入,促进区域老建筑更新以创意行业喜爱的形式,即「设计感」方向发展。涌现出众多的开放式工作室、时髦公寓、艺术展览馆,以及设计师经营的「潮牌店」等。

同时,服务于创新文化创意人群的酒吧、餐厅、咖啡馆等生活配套开始增长。

▼ 创意业的引入,使区域的环境面貌特色从「涂鸦」转向「新旧结合」的设计感

▼ 众多新增的店铺,由区域内的创意企业、设计师经营

至2000年初,伦敦东区从形象到内容,真正的完成了一次更新。只不过,伦敦东区创意产业无论是规模、影响力,还是带动力,完全无法与「隔壁」文化底蕴深厚,创意设计业聚集的伦敦西区、伦敦南岸文化区相提并论。

如今,这两个区域已成为伦敦的文化创意区,而不是伦敦东区。

也就是说,创意产业是在减缓伦敦东区的衰败速度,谈不上复兴。

03 多维度更新,实现产业跃

2008年,金融危机爆发,伦敦金融业对GDP的贡献连续两年出现负增长,大量企业裁员、倒闭。这让英国政府重新审视高度依赖金融业的风险性,开始寻找新产业方向。

此时的伦敦东区,在金融危机冲击下,创意产业所剩无几。

低廉的房租、便利的交通、艺术化的氛围、潮牌的生活配套,以及靠近金融城资本的优势,让Dopplr、Last.fm、Redmonk、MOO、Trampoline Systems、AMEE等30多家互联网初创企业,扎堆在东区的老街地铁站(Old Street)周边。

创业公司们自嘲式的称这里为「硅环岛」。

「硅环岛,是伦敦老街不断生长的有趣初创企业社区。」

—— Dopplr的创始人马特·比达尔夫

▼ 硅环岛俯瞰

2010年10月,新上任的首相卡梅伦,宣布发展科技产业。政府将在未来4年里,创建一系列技术创新中心,促进英国高科技产业的发展。同年11月,政府投入4亿英镑,以硅环岛为核心,打造——东伦敦科技城。

东伦敦科技城被定义为科技、数字和创意企业为主的科技集群,是「欧洲的小硅谷」。

▼ 硅环岛区域的代表性科技企业分布

1. 构建软实力,助推产业

东伦敦科技城整合城市的各类资源,搭建科技创新产业的「生态圈」,为伦敦探索新的产业方向。

①. 管理机构——科技城投资集团

由英国贸易投资总署,招募科技领域企业家(如诺基亚全球主管Gerard Grech),成立「技术城投资集团」(TCIO),旨在孵化东伦敦科技集群。

主要包括:筹集资金以支持科技城的初创企业;主动对接全球的投资者、企业,提升初创企业融资、科研能力。

②. 资金来源——金融城融资平台

初期,扶持资金由政府出资。更多的资金来源,是通过科技城投资集团与金融城合作的融资平台提供,为不同阶段的初创企业提供不同支持。

如孵化阶段的创业启动贷款计划、商业企业小微贷款,成长期的天使投资、IPO等。

▼ 科技城融资平台的「战绩」

③. 政策支持——税赋优惠政策

政策方面主要有:颁布专利盒政策,将具有专利的企业所得税降低10%;修改IPO规则,进一步支持进入到成熟期的科创企业;推动研发税务优惠。

针对投资者:实施EIS和SEIS投资计划,投资者将获得高达50%的税收减免,活跃了市场内的个人资本。

④. 创新机制——提升科创质量

科技城构建了创新促进机制,确保不同发展阶段的公司,均会获得助推。

▼ 科技城搭建的的六大科创孵化创新平台

初创企业:除了前面提到的政策扶持外,科技城将收购建筑中的一部分空间,用作科技孵化区,包括:支持机构(50家)+加速器(60个)+共享办公(100处)。

▼ 科技城内的共享办公

成长企业:进入该阶段的企业会进入「未来五十」计划阶段,未来五十指:扶持在英国进入B轮融资发展最快的50家科创企业,英国政府每年为企业量身定制扶植计划,帮助其发展。

▼ 入选未来五十计划企业的基本要求


成熟企业:由欧洲区域发展基金(ERDF)与科技城联合,为企业提供跨区域的发展计划、制造商贸易展览会、一对多研讨会等服务。

⑤. 人才机制——人才专项签证

针对缺少「锚机构」导致人才紧缺的问题,科技城与政府联合推出英国「人才标准界定工作」准则,向全球杰出技术人才开放大门。政府推出了针对数字产业的技术签证——Tier1。

▼ 科技城Tier1签证流程示意

Tier1允许科技城为境外的科技人才提供担保,从而使他们不需要雇主的担保,就可以前往英国工作。目前,在英国科技公司的非英籍员工比例,已经超过50%。

2. 优化「硬件」,再造城市中心

东伦敦科技城的环境,虽然已有艺术化、潮流化的基底,但已跟不上创新产业对配套的需求。于是,东伦敦科技城采取强化优势、补齐短板的方式,进行新一轮的更新提升。

▼ 「新旧结合」的东伦敦科技城

①. 提升已有「更新成果」,塑造特色生活

环境提升:对前两轮的更新成果进行强化,目标是将老城区转化为吸引年轻人的活力中心。

如环境艺术化方面,邀请有着涂鸦教父之称的Banksy,比利时涂鸦大神ROA等来此作画;引入艺术家David Cerny的系列艺术装置,老城区成为艺术家们的露天美术馆。

▼ 科技城依然是全球各地涂鸦大师的作品展示窗口

▼ David Cerny 的艺术装置

潮设计已成为区域内建筑微更新的「默认选项」。人们行走其中,好似置身各式展览中,成为东伦敦科技城别致的城市风景线。

▼ 新旧结合的设计感,成为东伦敦科技城的环境新特色

生活提升:随着来自全球的科技企业、人才的涌入,既往的生活配套已是「供需失衡」,新一轮的配套升级开启。

由于老城内的种种产权限制,东伦敦科技城主要采取「点状更新」方式推动建设。因此,在有限「更新资源」内,功能「复合化」成为配套升级的核心。

如全球首家临时购物中心BOXpark,于2011年开始营运,是全球最环保的购物中心。BOXpark将举办各种活动和演出作为核心功能之一,旨在激发地区的文化活力。

▼ 装箱公园BOXpark,不仅是商业,也是各类活动举办地

此外,东伦敦科技城努力将自身塑造为美食之旅目的地,孵化出一批汇聚各国美味的网红餐厅,吸引游客来此打卡。

如最具艺术馆气质的烤鸡餐厅Tramshed,由艺术家Damien Hirst参与设计,是人们必去打卡地,其地下室设置成展览、会议空间。

▼ 餐饮与活动空间相结合的Tramshed餐厅

②. 补齐「产业需求」,营造创新氛围

为进一步引入科技企业、留住人才、激发创新,东伦敦科技城将「职住平衡」「非正式交流空间」视为首要更新目标。

高密度的职住平衡:东伦敦科技城规划未来5-10年内,在用地局促的情况下,实现职住平衡。高密度、综合性,无疑是唯一的选择。如硅环岛的the Atlas公寓,高度达152米,商业配套齐全

▼ the Atlas公寓

▼ 地标性的Bezier Apartments公寓

在办公空间方面,主要通过旧建筑结构更新与拆除重建方式获得。

如谷歌在老城内的办公空间,由老建筑改造而成,保留了建筑外观,内部根据谷歌的需求,进行了大更新,并命名为Campus London。

▼ 谷歌Campus London

▼ 局部更新的建筑综合体

无处不在社交网络:麻省理工学院的研究显示,80%的突破性创新并非在正式会议或头脑风暴工作坊里发生,而是跨学科之间非正式交流的结果。

也就是说,创新往往是由不同专业背景的人,在偶遇、闲聊过程中产生的。「无处不在的社交」,成为东伦敦科技城环境更新的标配。

▼ 东伦敦科技城多样化的社交空间

除了公共空间的社交空间打造外,还增加咖啡馆、书店这些容易激发社交的商业场所。有了交流场所,还需要各类活动运营促进社交。

▼ 东伦敦科技城举办的美食节

如成立行业交流协会tech meetups,举办编程、区块链等各类专业领域的非正式交流活动。有关创业者的聚会和论坛每周都会有。

▼ 公共空间举办的交流活动

东伦敦科技城还为企业与用户之间提供交流机会。如将公共空间变为科技产品的测试区,吸引公众参与,加速产品的迭代。

▼ 东伦敦科技城内测试的Bluecity共享车

此外,东伦敦科技城在营销战略上,下足了功夫。如2013年,由政府、企业、学者、投资人联合的伦敦科技倡导小组(简称TLA)成立(目前成员超过6000人),负责在各自领域为科技城站台宣传。

东伦敦科技城还通过向海外派驻科技大使的形式,促进国际合作。如汤森路透公司的全球移动技术主管Bob Schukai,作为科技城驻纽约大使,促进两个城市间的技术合作。

04 总结


如今,东伦敦科技城以「硅环岛」为核心,生长出一个没有边界的高科技区。2021全球科创城市排名中,伦敦仅次于硅谷排名第二,东伦敦科技城功不可没。

▼ 东伦敦科技城代表性科技企业分布示意

我们可以看到,东伦敦科技城如今的成绩,是建立在自下而上的艺术化更新,自上而下的创意化改造,以及围绕产业软环境打造的多重叠加基础之上。

正是这种看起来并非整齐划一,甚至有些凌乱的叠加效应,为科技创新的锚机构模式添加了一种新类型——「生活环境+创新环境」,更为老城更新发展提供了新思路。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 伦敦东区,破茧重生的「小硅谷」

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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