国朝说 作者：老万
来源：国朝说（ID：GuoChaoShuo123456）
近期，重庆信托一直在发行一款名为“京润6号集合资金信托计划”，从名字上来看，根本看不出是个什么产品！
根据投资人提供的资料，该信托计划募集资金总规模不超过25.63亿元，信托计划主要投资于“重庆信托-万厦帝景苑房地产集合资金信托计划”，帝景苑项目信托规模不超过30亿元，信托资金用于向厦门万厦天成房地产开发公司发放信托贷款，贷款资金主要用于融资人名下的“帝景苑”项目工程建设、置换项目前期借款、归还股东借款以及其他相关费用的支出。
事实上，这就是一款TOT产品，而重庆信托-万厦帝景苑房地产集合资金信托计划最后一期成立于2016年8月，期限三年，目前已经到期，不过一直没有清算。
近年来监管一直在严控TOT的风险，但不少信托公司却一直在发行，最典型的就是四川信托TOT，目前已经全面逾期并停止兑付，涉及资金超过250亿，直到现在也没有明确的解决方案。
这些信托公司之所以要发行TOT产品，主要有两个原因：
一是资金拆零，一般信托项目募集规模比较大，信托公司一直受限于300万以下不得超过50人的限制，通过TOT可以降低投资门槛，把更多的小额投资人纳入进来。
二是TOT可以“名正言顺”的接盘出现风险的信托产品。
那作为京润6号底层资产的帝景苑项目现在到底怎么样了呢？
早在2013年时，帝景苑就声称要推出首期产品，但实际上直到现在也没有查到开盘的信息。不过，在2016年，帝景苑突然成交了54套房，总价约17.7亿，有消息称这是楼盘开发商为了筹集资金，采取了此种方式来进行抵押，从时间节点上来看，这和重庆信托-万厦帝景苑房地产集合资金信托计划成立时间比较吻合。
该项目的主要风控措施是土地及在建工程抵押担保，开发商以其持有的帝景苑项目49920平方米的土地使用权及在建工程提供抵押担保，根据重庆信托对抵押物价值的分析，预计住宅及商业售价12万元/平方米，抵押率仅为18.63%。
事实上，自从2017年实行限购以来，厦门岛内房价就一直没有恢复到以前的水平，再加上限价的因素，这或许才是帝景苑迟迟不肯开盘的真正原因。
值得注意的是，在重庆三峡银行的招股说明书里面，也提到了“重庆信托-万厦帝景苑房地产集合资金信托计划”，截至 2019 年末，本行持有的债权投资中账面成本前十大信托产品中，重庆信托-万厦帝景苑房地产集合资金信托计划以10.63亿位列第一，到期日是2020年11月，风险级别为关注，而重庆信托正是重庆三峡银行的第一大股东。
另外，开发商还因为帝景苑项目存在低价置换土地问题，被厦门市政府要求整改，并补缴土地价差4664万元。
最后，对于这个项目，小编觉得第一开发商实力不强，操盘能力有待考察，第二这是个豪宅项目，单价高达12万/平方米，每套房子总价接近5000万，未来去化存疑。
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原标题： 重庆信托的“TOT”
