扒开地产ROE的外套！

对于很多公司的投拓人员来说，张口就是IRR，闭口就是ROE，这肯定是个好事！！所以，我们有必要真正搞懂其实质意义和算法！

所谓ROE（净资产收益率），就是股东净资产的投资回报率。也叫：股东权益回报率、所有者权益收益率。

ROE=归属股东的利润 ÷ 股东投入的资金（方便理解的公式）

举个栗子，登山哥开了个奶茶店，一年下来投入资金200万（其中借款100万），利息5万、净利润15万，那么小张这家奶茶店今年的净资产收益率：

ROE=15万÷（200万-100万）=15%

ROE当然是越高越好，意味着给股东的回报越高。如果ROE小于一年的定期存款（比如5%），那这家公司的股东还不如把资金撤回来去存银行。

所谓，ROA，即总资产收益率，可以近似理解为“股东和债权人投入资金总和的回报率”，即企业所有者借钱（负债）+自掏腰包（权益）。它是用来衡量每单位资产创造多少净利润的指标。也就是说，计算ROA的时候，不区分资本投入来自于股东，还是来自于债权人。

ROA的计算公式：

ROA= 息前税后利润/总资产

#还拿登山哥这个例子来说，

息前税后利润＝20万

投入总额=（股东投入+贷款）=200万

ROA=20÷200万=10%

ROIC是ROE非常好的补充，因为ROE是用净利润除以股东权益，净利润又是一个比较容易被“玩弄”的数据：

（1）比如它里面常常有非经常性损益，上市公司卖个房子什么的，常常造成失真；

（2）比如一些需要摇号的一线城市项目，项目净利润率可能只有2个点，但是通过提高杠杆，加速资金回笼，ROE可能很好看，但是一但去杠杆、或者销售受阻，这种项目根本不够看！这两年地产去杠杆死了多少房开！

所谓，ROIC，即投入资本回报率。也就是剔除“超额现金和非经营性资产后”的资本回报率。ROIC还原了资本结构的影响，让我们直接关注项目的基础盈利能力。

ROIC=息前税后经营利润／IC（投入资本）

IC=有息负债+净资产－超额现金－非经营性资产

讲ROE，就不得不讲杜邦拆解。

杜邦分析把ROE拆解为三个比率指标，分别是

1）销售净利润率；

2）总资产周转率；

3）权益乘数。

1、净利润/销售收入=销售净利率。这一部分反映的是公司的盈利能力的指标。

之于地产开发来说，主要就是控成本，高溢价。我们都希望能低价拿地，相对溢价卖房子，例如以前碧桂园的“劳斯莱斯”。

2、销售收入/总资产=总资产周转率。这一部分是考察公司资产运营效率的一项重要指标。

新芽查了一下，2017年TOP20房企平均总资产周转率为0.41，TOP100房企平均总资产周转率为0.25。这也说明头部房企平均周转能力，显著强于普通房企。

3、总资产/净资产=权益乘数。这一部分是考察企业融资杠杆能力。

一般来说，权益乘数越大，即是财务杠杆越大，说明融资能力越强。当然，小股操盘也是提高杠杆而经常采用的方式。

ROE的杜邦分析给我们揭示了地产赚钱的三大武器：

1、控成本，高溢价；

2、提高运营效率，快周转；

3、高杠杆，借鸡生蛋。

ROE反应仅由股东投入的资金所产生的利润率；ROA反映股东和债权人共同的资金所产生的利润率；ROIC反应的核心投入（主营业务）的利润率。

以下分别用ROA、ROIC和ROE进行对比：

ROA 代表的是公司用所有的资产赚钱的能力。

相比股东回报率（ROE），ROE和ROA最大、最根本的区别在于两者在债权计算及财务杠杆利用上的区别。

ROIC的逻辑是衡量企业投入所有资本后赚钱的能力，反映公司的主营业务上的盈利能力，说白了就是反映了生意是不是好生意。

相比股东回报率（ROE），ROIC剔除了非经常损益以避免其影响，并还原了杠杆前经营性资产（剔除了超额现金等）的获利能力，更加能反映真实的项目盈利。