好猫财经 作者：好猫
来源：好猫财经（ID：haomaocaijing）
“佳兆业将在投资端实施审慎的拿地策略，通过合作开发，实现优势互补，降低投资风险，减少土地支出，确保现金流充裕。”
这是佳兆业2020年年报的展望，这样的策略似乎已开始实施。
年报显示，截至2020年末，佳兆业在手货币资金471.1亿元，同比增加约100亿元，有息负债略微上浮至1214.7亿元，股东权益大幅上扬230亿元至787.2亿元。
股东权益上升主要是非控股权益的上升，即佳兆业合作开发增多，这是一种分担项目开发风险的策略。
按照净负债率=（有息负债—货币资金）/股东权益的计算公式，佳兆业的净负债率同比下降46个百分点至97.9%。
另外，佳兆业扣除预收款项的资产负债率为70.3%，非受限现金短债比1.56，基本全部符合监管部门“三道红线”的要求。
要表扬一下佳兆业对于债务的严谨态度。
计算净负债率和资产负债率时，将13.5亿元永续债加在有息负债项上，同时在股东权益中扣除，算是行业内最严谨的做法。
永续债没有固定到期日期，只定期收取利息。从某种程度来说，考虑到历史原因，佳兆业这13.5亿元永续债的发行成功，意味着金融机构对佳兆业的足够认可。
积极的财务策略，还体现在融资成本的降低，以及长短债结构的改善。
佳兆业2020年新增借款融资成本同比下降200个基点，同时为了减少短期偿付的压力，2020初发行两笔2025年到期的优先票据，以延长整体债务久期。
佳兆业还通过现金要约收购、二级市场回购等方式，全年偿还9.5亿美元优先票据，凸显良好的债务管理能力。
截至2020年末，佳兆业短期有息负债为230.7亿元，仅占总有息负债的19%，相对应在手非受限货币资金高达348.6亿元，流动性充裕。
处理得当，业务发展和财务管理是相互促进的关系，反之也可能陷入恶性循环。
佳兆业2020年首次实现权益销售额破千亿元至1068.9亿元，连续4年保持20%以上的增长率。
同期实现销售建筑面积616.5万平方米，销售均价高达1.7万元/平方米，在行业内可以排在第一行列。
销售额的稳步增长得益于佳兆业在大湾区的深耕，2020年近60%的权益销售额来自大湾区。
此外，佳兆业位于核心区域城市更新项目，也使得其更容易做出溢价较高的产品。
2020年，佳兆业在香港、深圳、广州、惠州等城市转化9个城市更新项目，建筑面积180万平方米，货值总计640亿元。
这意味着，城市更新项目的销售均价高达3.56万元/平方米，凸显出城市更项目储备的优质程度。
财务结构的改善，让佳兆业在土地储备方面并不过度小心。
整个2020年，佳兆业在全国获取47宗土地，计容建筑面积565万平方米，几乎相当于当年的销售面积，其中大湾区新增土地占比63%。
这些土地的权益收购代价约471.1亿元，以此口径计算，位于一线城市的土地储备占比为49%。
截至年末，佳兆业的总土地储备2880万平方米，其中大湾区土地储备1590万平方米，深圳、广州作为佳兆业深耕城市，土地储备占大湾区的36%。此外，佳兆业在香港运营四个项目。
更值得关注的是，佳兆业仍有超过200个城市更新项目尚未纳入土地储备，主要分布在大湾区城市。
销售维持高增长率、负债结构的改善，也许就是金融机构对佳兆业的信心所在。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“好猫财经”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
原标题： 这是最严谨计算净负债率的房企
