以案说法:二手房出现质量问题,找谁赔偿?

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2020-05-13 16:11 3304 0 0
当购买的二手房出现质量问题时,购房者可根据房屋质量出现的隐形程度及形成原因选择合适的赔偿主体。

作者:郭韧律师团队

来源:房产金融法律服务(ID:guoren-lawyer)

广告言:“价格低、地段优、设施全,要买就买二手房!”

二手房自带光环的优势使其相较于新房更易成为购房者的宠儿。但随着交易量的增加,二手房质量问题也日渐凸显。

宏观来看,这是由于我国尚处于房地产市场发展的初期,参差不齐的建筑质量使得房屋的耐耗损程度普遍不高。加之自然损耗和人为损害的双重作用,会直接影响到房屋的价值。此外,前任业主的装潢、修饰也易掩盖房屋缺陷,使得购房者无法在第一时间关注到房屋的真实情况。

当已购的二手房出现质量问题时,应当找谁赔偿呢?

一个案例,告诉你如何挽回“花钱买破房”的损失。

●案例分析

●【案情介绍】

2017年5月,小朱买了一套二手房。入住后不久发现卫生间下水管道经常发生堵塞现象,为此需要经常请物业公司的维修人员进行清理。经维修人员解释小朱才得知,前任业主在装修时为扩大房间面积,擅自改变了卫生间内管道的铺设线路,导致下水不通畅,要想彻底解决问题,必须重新铺设管道。对此,小朱找到前任业主小王,认为铺设管道的费用应当由小王来承担,小王却一口咬定小朱在看房时没有提出意见,表明他已默认接受这一情况,所以拒绝赔偿。小朱最终选择向法院起诉,要求小王赔偿重新铺设管道的费用。

【法院认为】

本案中房屋卫生间管道铺设属于装修过程中的隐蔽工程,无法通过肉眼直接察觉,因此小朱对于损失发生并无过错。而前任业主小王在装修过程中擅自改变管道路线,在明知卫生间下水不通畅的情况下,没有明确告知购房者小朱,已构成故意隐瞒,故应当承担赔偿责任。

【律师评析】

根据我国《合同法》规定,出卖人应当对出卖物的质量、品质和效用等承担瑕疵担保责任,这就是经常会说到的“物的瑕疵担保责任”。出卖人的这种担保责任可以采取明示和默示方式两种方式。双方可选择在合同中明确约定,即使合同中没有涉及,出卖人仍需按《合同法》的规定承担相应的责任。

在二手房买卖过程中,出卖人是否需要承担质量瑕疵担保责任,需要考察出卖人是否故意隐瞒以及购房人是否明知存在质量瑕疵的问题。如果出卖人故意隐瞒房屋的质量瑕疵,应当承担担保责任,但出卖人已如实告知房屋质量瑕疵或有证据证明购房人明知该瑕疵的,出卖人则不承担担保责任。

关于担保责任方式,根据我国《合同法》的相关规定并结合房屋买卖的特点,主要包括赔偿损失、降低房价、进行修复或承担修复费用等。

当然,如果购房者发现房屋具有重大质量问题,影响居住者人身安全的,可以要求解除房屋买卖合同。此时出卖人的行为已构成根本性违约,房屋买卖合同的目的无法实现,房屋买受人可依据《合同法》的相关规定行使法定的合同解除权。


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原标题: 以案说法:二手房出现质量问题,找谁赔偿?

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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