“央企开发商”业绩下滑，评级展望被调整至负面

作者：小债看市

来源：小债看市（ID：little-bond）

穆迪预计在持续房地产市场疲软环境下，中国海外发展的合约销售额和利润率将继续承压。

01评级展望负面

近日，穆迪确认中国海外发展（00688.HK）的“Baa2”发行人评级及其全资融资平台评级，并将所有实体的展望从稳定调整至负面。

穆迪评级

穆迪表示，负面展望反映了中国海外发展2025年弱于预期的财务表现，以及去杠杆能力的不确定性。

穆迪预计在持续的房地产市场疲软环境下，中国海外发展的合约销售额和利润率将继续承压。

不过，此次评级确认反映了中国海外发展在中国住宅房地产市场领先的市场地位，这得益于其来自一二线城市的高销售贡献及强大的品牌知名度。

同时，中国海外发展卓越的流动性，庞大的现金持有量及基于国企背景获得的强劲融资渠道支撑了这一优势。

《小债看市》统计，目前中国海外发展存续美元债9只，存续规模39.58亿美元。

存续美元债

02财务分析

据官网介绍，中国海外发展成立于1979年，总部位于香港，是中国建筑工程总公司旗下控股的房地产开发企业。

中国海外发展于1992年在香港联交所上市，为首家以本地业务直接上市的中资企业。

2025年，中国海外发展实现合约销售额2512.3亿元，权益销售额蝉联行业第一。

拿地方面，中国海外发展在内地15个城市和香港新增35幅地块，新增土地储备总建筑面积为499万平方米，权益建筑面积为445万平方米。

截至2025年末，中国海外发展总土储2528万平方米，一线及强二线城市货值占比86.5%。

从业绩看，中国海外发展全年实现营收1680.9亿元，同比减少9.2%；股东应占溢利126.9亿元，同比减少18.8%。

中国海外发展利润下降的主要原因是结转规模减少，同时毛利率为15.5%，同比下降2.2个百分点。

归母净利润

截至2025年末，中国海外发展总资产有9156.97亿元，总负债有4957.98亿元，净资产有4198.99亿元，资产负债率为54.14%。

《小债看市》分析债务结构发现，中国海外发展主要以流动负债为主，占总债务的53%。

截至相同报告期，中国海外发展流动负债有2625.89亿元，主要为其他应付款，公司一年内到期的短期债务有423.16亿元。

相较于短债规模，中国海外发展的流动性充足，其账上现金及现金等价物有1036.28亿元，足以覆盖短债，公司短期偿债压力不大。

此外，中国海外发展还有非流动负债2332.09亿元，主要为长期借贷，公司长期有息负债有2050.59亿元。

整体来看，中国海外发展的刚性债务总规模有2473.75亿元，主要为长期有息负债，带息债务比为50%。

中国海外发展的平均融资成本仅2.8%，处于行业低位。

从融资渠道看，中国海外发展主要通过股权、银行借款、债券以及应收账款等方式融资，渠道呈多元化。

不过，2022年以来，中国海外发展的筹资性现金流呈净流出状态，公司面临一定再融资压力。

筹资性现金流

资产质量方面，中国海外发展的其他应收款规模较大，截至2025年末有464.15亿元，对资金形成占用。

总得来看，中国海外发展业绩下滑，对债务和利息的保障能力下降；筹资性现金流持续净流出，面临一定再融资压力。

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