丁祖昱评楼市 作者：克而瑞资管
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
近日，人民银行副行长在清华五道口全球金融论坛上指出，针对房地产金融等特定领域的潜在风险，及时采取宏观审慎措施，防范系统性风险。虽未有针对房地产融资端推出具体政策，但延续了“三条红线”以来房地产融资端的一致口径，预示着房企融资环境仍将保持收紧态势。
CAIC数据显示，截至5月底，房企在境内外发债累计融资总规模约合人民币4579亿元，较去年同比下降5%，同比降幅较4月有所收窄。5月单月境内外融资总量环比下降近四成，发债房企数量进一步减少，仅为上月的一半，房企发债越来越难了。
目前，超半数房企仍为融资驱动，随着融资环境收紧，未来开展多元化融资渠道、优化自身债务结构，已成为房企顺利融资且降低融资成本的关键，与此同时，房企促销售、加强回款已成为当务之急。
5月房企发债规模环比降4成
三条红线的出台后，对房企的影响仍在持续，房企资金压力与日俱增。
CRIC监测数据显示，6月房企将有36笔债券到期，总计约515亿元，偿债压力虽较高峰期有所缓解，但偿债压力仍然不容忽视。此外，5月房企拿地投资总规模达7258亿，环比上涨103%，同比上涨62%，在集中拿地的大背景下，对房企资金链的考验日益加大。
房地产行业整体融资环境收紧，房企融资量同比下滑趋势明显。CAIC数据显示，截至5月底，房企在海内外发债融资总规模累计约4579亿元，较去年同比下降5%，同比降幅较4月进一步收窄。
从单月来看，5月房企境内外共发行债券约590亿元，同比微升4.8%，环比下降38.2%。其中境内发债规模达336亿元，同比下降58.4%，环比上升2.2%；海外债方面，5月共发行254亿元，同比上升70%，环比上升75%。
主要是由于境内融资收紧，5月出台多项资产证券化产品的规范性政策限制房企融资，境内债权融资有所影响，融资量下降；受此影响，房企将关注点转向海外，并且随着近期人民币走强等因素下，境外债权融资得到较大的恢复，5月出现同环比大增的势头。
具体企业表现而言，5月华润置地发债量最高，共发行了60亿元的中期票据，年限2-5年，融资利率3.29-3.84%，以及与一家银行签订了20亿港元的贷款协议。
值得注意的是，5月发行债券的房企数量仅有45家，仅为4月发行数量的一半，市场避险情绪上升，中小房企的发债前景不容乐观。
图：近9个月房企境内及海外债总额及利率走势（亿元，%）
数据来源：CAIC
债券加权平均利率首破“4”
受疫情影响，中央一直坚持稳健的货币政策，灵活精准、合理适度投放流动性，房企境内发债成本自2020年以来呈现稳中有降的趋势。
CAIC数据显示，5月房企债券加权平均发行利率下探至3.98%，近9个月以来首次破4。与境内发债成本走低趋势相反，海外债平均发行票面利率回调至6.6%，其中佳源国际控股发行的一笔1.3亿美元优先票据，票息更是高达12.5%。
国资和民营房企融资成本分化加剧仍为房企融资的一大典型特征。
在流动性充足的大背景下，疫情走向和经济发展的不确定性导致了市场避险情绪升温。因此，国资房企融资更占优势，融资成本的进一步下调，国企发行债券票面利率较一季度下调近50个基点，仅有3.71%。而民营房企的发债融资成本较一季度微涨至6.78%，为各类房企最高。
表：2021年Q1及5月各类房企平均融资利率（按票面利率）
数据来源：CAIC
百强房企门槛正在成为融资分水岭，从各梯队房企表现来看，百强房企境内发债成本均在5%上下，相差并不大，TOP20房企融资规模较大，且融资成本较低；而非TOP100房企发债融资占比跌至18%，成功发行债券的多为地方国企。
海外债方面，以TOP20-30房企海外发债融资成本最高，接近11%，而TOP10房企的海外债加权融资成本仅有3.45%。
图：5月各梯队房企发行境内及海外债情况
民营房企发债难度增加
房地产金融监管继续保持高压态势，出于对民营房企经营和现金流稳定性的担忧，资金更倾向于国资房企和规模房企，国企逐渐替代民企成为融资市场上的主力。民营房企中，仅有TOP50甚至是TOP30房企才能在国内顺利发行债券。
从融资集中度来看，民营房企发债融资占比进一步下降。一季度时由去年的56.1%降至45%，5月仍旧保持低位，仅有42.4%。
表：2021年5月内地房企融资集中度表现
融资集中度与投资集中度高度吻合，融资难也将带来谨慎投资或不投资的困境。
从投资情况来看，集中供地下，5月TOP50房企凭借雄厚的资金优势积极投资，TOP20房企拿地投资占比已超过市场总额的40%，TOP50房企拿地占比更是超过市场6成。
融资方面，TOP20-100房企投资谨慎，发债融资占比高于其拿地投资占比，而百强之外房企发债融资占比跌至18%，没有国资背景加持的民营非百强房企发债举步维艰。
图：2021年5月房企各梯队投融资金额集中度
2021年房企的整体融资环境持续收紧，房企融资总量预计保持低位运行的态势。
在此背景下，房企融资分化仍将持续，对于财务优秀的房企而言，将获得更高的有息债增速，融资成本和结构或将得到持续的优化和改善，企业发展或将提速；而债务状况较差或者杠杆较高的房企，融资量增长受限，与此同时，疫情走向和经济发展的不确定性导致了市场避险情绪升温，民营房企发债日渐艰难。
对于房企而言，当务之急是积极拓宽融资渠道，多元化融资，持续优化自身的债务结构，增厚企业安全垫，降低融资成本。同时，房地产行业逐渐从金融驱动转变为经营驱动，房企运营方面应持续优化组织架构，持续提高运营能力，以实现强回款、控投资。
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