《深圳市商务发展“十四五”规划稿》发布,投商铺有戏吗?

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2020-07-21 15:01 3311 0 0
商业地产,指作为商业用途的地产,故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能

作者:张云峰

来源:房产大象

商业地产,指作为商业用途的地产,故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产,属商业地产范畴。

2020年8月14日市商务局将在福田举行《深圳市商务发展“十四五”规划(征求意见稿)》听证会。这标志着深圳推动建设国际消费中心城市、全球数字商务创新型城市、国际贸易中心城市、高能级对外开放城市、全球资源配置枢纽城市已进入全面落地阶段。伴随着深圳推动国际消费中心城市建设和深圳区域商业布局的优化,提升消费创新引领能级,推动深圳商贸服务业创新发展,营造深圳国际化消费环境进入全面实施阶段,深圳商业地产发展进入新里程。

问题来了,铺可以投吗?投铺有戏吗?铺怎么投? 

深圳商业地产的现状、趋势

伴随着深圳高歌猛进一路发展,深圳地产也迎来了繁荣。据《规划》显示,2019年,深圳零售、餐饮和批发网点超过30万个,总营业面积约6800万平方米,人均零售和餐饮面积约3平方米,高于上海、香港、东京等城市。

盛况之下,是不是每一个商业项目都赚得盆满钵满呢?其实那也不不见得。看似一样的大繁荣的背后,其实不同的商业地产呈现不同的发展特点。商业地产简单的可分为两类,一类是消费类商业地产,主要是零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲的各种mall,另一类是用于办公的各种写字楼。

消费类商业地产迎来第二个春天

面临产业升级、旧城改造的深圳,消费类商业地产仍有很大空间。就拿南山来说吧,比如白石州、南山村都有可能崛起新的商业综合体,而“散乱差”的罗湖是旧改的大户更是新商业的的大户,新商业地产同样可期,同样在宝安、公明等旧城改造使商业地产迎来了发展新机遇。

办公类商业地产迎来两极分化

深圳是创业者的天堂,深圳的城市中心由“罗湖到福田,由福田到南山,由南山再到前海”。随着深圳中心的一路向西是深圳办公类商业地产的一路向西。

企业需要好的形象和好的办公位置,企业在选择办公场所时“扎堆效应”和“追新效应”非常明显。三十年前,人们以在国贸办公为荣,二十年前人们以在地王为最尊,十年前人们以在平安大厦为傲,而现在企业的首选之地则是后海、深圳湾、前海……这种变化导致老罗湖写字楼价低且空置率高,福田则平稳,南山受追捧。办公类商业地产迎来两极分化。导致商业地产日子不好过,其实还有一些宏观的原因,近日,恒大正在全国范围内大批出售写字楼、酒店、购物中心、商铺等非核心业务的资产,出售的资产项目超过200个!由于疫情影响,经济进入盘整期,影响商业地产发展的各种利空和利好因素交织,商业地产发展变得复杂。商场里缺乏人气、消费者购买意愿下降、中小商铺流动资金跟不上、甚至一些商铺出现欠租现象正在引起人们的关注。 

投资商铺还有戏吗?

“投资商铺还有戏吗?”

“有戏。但要看怎么投。”

如上所述,深圳改革开放的发展大业正在如火如荼的进行,深圳的商业地产在如火如荼的发展,特别是在住宅调控层层加码,炒房越来越难操作的情况下,深圳商业地产当然有机会。但是也如上面分析,深圳商业地产呈现“类型区分、两极分化”的趋势,这决定了商业地产的投资决不是“随便投,买哪儿都赚钱“,而要有所为有所不为。

李嘉诚曾经说过:投资买房,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。这在商业地产中尤其明显。可以说,决定商业地产投资成败的是地段,决定个人能否盈利的关键是项目价格,决定你能否投资成功的是你口袋里的money。笔者认为商业地产投资应坚持宁缺勿滥,最忌讳免强投资和不理性投资,抱着炒房赚大钱的幻想不科学的去跟风投资,一不小心就竹篮打水一场空,在当下尤其当心。

方案曝光,未来已来,你应知的我们的大深圳

《规划》称,启动五个重大工程:商贸基础设施建设工程、深港口岸商业带建设工程、国际化商圈建设工程、特色化商街建设工程、保税区创新升级工程。《规划》要加快国际消费中心城。将优化市级核心商圈、区级商业中心、重点商业街区、社区商业网点建设布局,完善市级、区级、街区、社区四级商业网点体系,加快形成层级分明、跨界融合、模式创新的现代化城市商业网点体系。

未来将建设国际知名商业街区:

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沿布吉河岸新型消费发展轴,依托蔡屋围、东门、湖贝、人民南、水贝、笋岗六大核心商圈,构建“一河六圈”消费空间格局,提高消费资源承载力,增强消费实现、消费创新与消费引领的引擎功能。

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以福田CBD及环CBD商圈为重点,辐射带动华强北商圈和车公庙-金沙商圈,推动购物公园、皇庭广场等商业体联动,形成与商务中心相匹配的高端商圈。

建设湾区商业中心:

依托后海超级总部基地,加快建设空中商业连廊,推动后海中心商业区、深圳湾万象城等商业体互联,建设一批商业新地标。

规划建设前海合作区奢侈品一条街,充分发挥前海合作区国际要素资源集聚优势,大力吸引国际奢侈品牌入驻,打造内地奢侈品消费重要目的地。

建设区域商业中心:

加快龙岗超级CBD 规划建设,围绕“三馆一城”和世贸中心、万科广场、珠江广场等重点区域引导品牌集聚,打造面向深圳东部、辐射周边城市的综合商业中心。推进宝安商业中心建设,发挥国际会展中心、国际艺展中心等的辐射作用,打造集“滨海+文化+休闲+购物”于一体的黄金商旅乐购海岸线。强化龙华商业区与北站商务区的资源互通、协同联动,构建以地铁4 号线为轴,串联北站、红山、龙华等三大商圈的“一带三圈”商业发展格局。

2020年已过半,回望2019年深圳商业地产可谓风云变幻,这厢,领展收购怡景中心城、招蛇收购中航善达、九方“改姓”天虹……另一厢, 深业商业地产也不断迎来新惊喜, 盒马开出首个Mall、宏发大仟里亮相、万达终于入深、奈雪开出全国首个奈雪梦工厂,华为开出全球旗舰店…… 而国货崛起,Z世代消费趋势、快闪成品牌营销重器、美食小吃街成商场标配、毕加索/梵高/达利/林茨电子艺术节等国际性科技/艺术展相继在深圳亮相,亦充实了深圳商业内容……接下来的商业地产传奇将在深圳继续上演,显然其中有乐也有苦,有笑也会有泪,你准备好了吗?

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 《深圳市商务发展“十四五”规划稿》发布,投商铺有戏吗?

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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