拿地不得不知的，“代征用地”这些知识点

作者：投拓江湖

来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

大家在日常的项目接触中，经常会遇到一个“代征用地”的概念，这个名词概念大家经常在用，但是内涵和外延的理解存在一定的偏差。今天这篇文章就来彻底讲一下，关于代征用地的前世今生。

代征用地的概念

代征用地指的是有地方的自然资源规划部门确定好用地范围和界限，由建设单位（也就是房企）代替地方政府办理国有或者集体建设用地的划拨手续，在负责处理完成地块上的建筑物拆迁，居民安置，土地平整，以及后续的施工建设后，再交由市政、交通等有关部门的市政、道路以及绿化等用地。

上述概念是最为广义的代征用地的概念，不仅包含了后期的建设移交等内容，还包含了前期的拆迁，安置，平整土地等工作。在广义代征用地概念下的土地，大多指的是毛地，包含了拆迁，平整等内容。

广义的代征用地概念，目前在一部分地方还在适用，有的地方是由房企独自完成拆迁平整工作，并且还要自费解决前期拆迁平整问题，但是在总地价里面，出让土地的时候地方政府会有所考虑，适当降低出让地价。

大部分地方的代征用地，是狭义上的概念，指的是不包含前期的拆迁平整，只从政府那里代为出让净地，然后建设公共配套、市政、绿化等内容再无偿移交政府。因为现在各地的土地出让，大多都是采用净地出让，毛地出让的情形越来越罕见，代征用地也就不需要再代拆迁和平整土地了。

本文所讲述的内容，也主要是围绕狭义的代征用地展开。

代征用地历史由来

代征用地的做法，诞生于以前的计划经济时期，因为以前的企业都是单一的国有企业，企业有用地需求都像政府提出申请，政府根据实际情况进行无偿的土地划拨，企业取得土地的使用权是无偿的。

在计划经济时代，这个做法是无可厚非的，因为土地是国家的，企业也是国家的，企业的钱也是国家的钱。用企业的钱来建设市政、道理、绿化是国企承担社会责任的方式，也减轻了地方政府的负担，至于产生的费用无非是左手换右手。

就目前的市场经济制度下，代征用地制度对房企并不是太友好，在无形中拉高了拿地的成本，特别是一些地方代征用地比例比较大，前期还需要代拆迁和土地平整的，由房企承担的费用较高。

代征用地的特征

代征用地一般包含代征道路用地，代征市政用地，代征绿化用地等。

代征用地房企在取得以后，不影响自己取得的建设用地的指标核算，代征用地的容积率、绿化率、建筑密度等指标，都是单独计算的。

代征用地在土地出让之初，在土地出让文件里面，会对具体的面积，位置，红线范围，建设标准，移交时间等内容进行描述和约定。

代征用地的土地使用性质，大多是划拨用地，而且在项目的红线以外，有的甚至离项目还有一定的距离。代征地一般前期办证确权到房企名下，后期建设完成后再移交给政府。代征用地的行为，类似于帮政府代工代建，但是需要房企自掏腰包。

代征用地的各方考量

对于政府的角度，因为城市建设任务繁杂，而且所需的资金缺口较大，市政建设的重点在于主要的城市干道，片区大配套等。一些小区内部道路，社区级别的小配套，如果由政府主导，可能建设到位较慢，而且单位成本不低，还不如交由房企打造，将这部分成本进行转移。

对于房企来说，代征用地增加了拿地成本，这是一不利的方面，但如果是公开市场拿地，大家都在同一拿地成本上去报名竞拍的话，这样也不算一个不能接受的条件。而且有代征用地附加条件的，大多都是在较大的地块里面出现，小的地块几乎没有，因此增加的单位成本并不算太高。

对于房企来说，代征地建设的行为，也不是都是没有好处。对于代征道路用地，代征绿化用地来说，可以改善项目周边的道路情况，提升绿化水平，这也是完善项目配套，提升居住品质的重要辅助，对于项目加快去化有积极的意义。

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