关于地产和城投转型

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2022-01-14 11:55 2032 0 0
“城市化2.0”和“城镇化”战略下,行业仍有较大的发展空间,只是企业商业模式需要调整。

作者:susu

来源:评级的艺术(ID:Rating-Utopia)

房地产这一波看着是行业问题,但重灾区还是扩张太快的民企。“城市化2.0”和“城镇化”战略下,行业仍有较大的发展空间,只是企业商业模式需要调整。“城市化1.0”,基本就是硬件的城市化,需求旺盛的情景下,房子似乎就是钢筋水泥,只要位置好,再破再差的建筑及装修质量,都不愁卖不出去(所以才会有买房看三点:位置、位置、位置)。但“城市化2.0”,是人的城市化,这一阶段房子是家、是生活,建筑物之外,对舒适度的要求显著提升。配合城投等政府相关机构经营城市,从软件上提升对居民的服务能力,是房地产企业未来转型的大方向。这也是有些人认为民企地产可以跟城投合作甚至城投化的大背景。

城投转型,看着是企业提升市场化竞争力,实质上是中央在加强对地方的债务管理过程中,企业跟地方政府关系的不断理顺。三个要点: 

一、不管怎么转,转型后的城投大概率还是国企。“百年未有之大变局”下,做强、做大、做优国企是必然选择。在可预见的未来,国企依然会在我国经济发展中扮演重要角色。国企的分类监管(公益型、功能型和竞争型)是主导未来相关企业发展的大原则。大部分的城投公司转型的方向是“公益+功能”型国企,少部分可能会转向竞争型国企。不过现在各行各业都面临产能过剩,普遍缺乏市场化竞争经验的城投转向这些领域的可能性和必要性都不足。

二、城投转型方向取决于地方政府的职能调整。地方政府已经陆续从“经营城市”走向“经营产业”。“城市化2.0”和产业基金是两个大的方向。县级、地级市城投大部分会围绕着民生保障类展开业务;省级、省会级及直辖市,很可能会围绕着区域产业升级和战略类方向转型。

三、企业信用资质分化取决于转型后与地方政府的关系。转型就是传统的血缘关系到现代的合作关系。不同的政府相关机构,跟政府的关系不同,获得的政府支持也不同。未来信用输送或将弱化,合同意义上的业务往来、项目支持或将成为主流日常支持,而紧急救助则取决于企业业务对当地经济、社会的影响程度及紧急救助的难度。 

最后,再强调一点,信用的本质是“相信”,现代货币体系下,信用与政府密不可分。政府相关机构的本质是政府职能的延伸,由此才获得了政府一定程度的信用输送。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 关于地产和城投转型

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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