看了20多家房企中报后的感想

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2022-09-16 11:53 1125 0 0
应该从雅居乐说起。这是一家最近为业内人士啧啧称奇的房企,当同行在暴雷声中安心躺平,甚至不惜违规,变着花样从物业公司抽取资金。雅居乐却从大宗交易途径,折价出售雅生活股份,用于回购和兑付即将到期的美元债。这个时间点并不准确,雅居乐能撑到现在,关键时间点应该是2020年最后一周。

作者:神镇的猫总 好猫财经


应该从雅居乐说起。

这是一家最近为业内人士啧啧称奇的房企,当同行在暴雷声中安心躺平,甚至不惜违规,变着花样从物业公司抽取资金。

雅居乐却从大宗交易途径,折价出售雅生活股份,用于回购和兑付即将到期的美元债。

度过八月难关,高管们举首高歌,写出了《念奴娇》篇章:

“孤旅进击十四月,几度英雄浴血…死生由我,美债天险逾越。”

上一次喊出“我命不由天”的是王石。

屠龙少年终成恶龙,涛涛货币洪流中,杠杆是蜜糖让人眩晕,信用收缩挤兑时,杠杆是穿肠毒药。

危机现时已笼罩在整个行业头上,民营房企都难熬过,市场潜意识似乎已经形成,所有人都在惊叹:

雅居乐为什么可以撑到现在?

从诗篇来看,高管们宣称危机十四个月,即从2021年下半年开始,意指这是一场由恒大违约肇始,最终演变成全行业的债务危机。

这个时间点并不准确,雅居乐能撑到现在,关键时间点应该是2020年最后一周。

雅居乐就海南、扬州、惠州等7个项目,与平安不动产达成70.5亿元的交易。

不到两年时间,平安不动产已退出住宅领域,投资策略全面转向,雅居乐的交易应该是最后的绝唱。

回溯平安不动产投资逻辑,七个交易标的项目“肥瘦搭配”,相信彼时仍是抱着抄底心态:

只有市场不好时,地产商才会让出项目权益。

2020年是中国地产商野心膨胀的最后一年,明面上降杠杆已成行业共识,但很多房企仍抱有侥幸,当然其中也有行业高歌猛进的惯性使然。

也许是预见信用紧缩已成定局,叠加疫情对行业产生致命冲击,还有海南持续坚持的限购,让雅居乐做出了降杠杆决定。

从此一发不可收拾,雅居乐走在了卖资产道路的前头。

卖得早、卖得好,才是雅居乐活到现在的关键,这一点与万达世纪大交易别无二致,现在很多房企都想来一场万达式的决断,只是苦于没有任何接盘人。

与平安交易以来的一年多时间里,雅居乐通过资产出售、配股、非标融资,筹资将近200亿元,这是雅居乐一次次保证债务刚兑的杀手锏。

相对同等规模房企来说,债务总量不算高;2020年大量融资,使得长短债结构趋于合理;2021年减少拿地,今年停止拿地;项目权益比例高,表外负债少。

这些也是雅居乐能撑到现在的重要因素。

从“资产=负债➕权益”来看,从2020年底到今年年中,雅居乐总资产减少了约150亿元,权益尤其是少数股东权益增加约150亿元,有息负债降低了300亿元。

雅居乐顺利实现了的资产负债表的缩表。

并不是所有的缩表,都能够如此顺利与及时,富力、融创、佳兆业等均是反例。

劫后余生的喜悦并没有持续多久,雅居乐的投资者们,面临着棘手的新问题:

为什么一系列利好消息,雅居乐的股价债价仍在跌跌不休。

答案也许要从行业共性中去找,2021年融资紧缩,让绝大部分房企的现金消耗大半,2022年的销售危机,房企的资产负债表再次面临重大危机:

不拿地,才有可能挺过去;融资情况好一点,还坚持看好未来,才会适度拿一些地;

利润是任人打扮的小姑娘,资产减值多少,是暴露房企资产优质程度的开始,项目是否能够卖出去,是资产优质与否的底线;

现金消耗了,有息负债却没下降,意味着表外负债吃掉了现金,财务造假、资产随意腾挪,是行业毒瘤;

违约之后是展期,展期之后还有展期,暴雷的尽头是重组,重组的尽头是什么?破产还是行业大并购,都有一些苗头。

就算是国资房企,挺过来还是要靠加杠杆,但很遗憾,国资房企无法全部消化民企降下来的杠杆。

从雅居乐到二十多家房企的财报表明:

行业出清有待加速,没有行业出清就没有行业新发展。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 看了20多家房企中报后的感想

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