看了20多家房企中报后的感想

作者：神镇的猫总 好猫财经

应该从雅居乐说起。

这是一家最近为业内人士啧啧称奇的房企，当同行在暴雷声中安心躺平，甚至不惜违规，变着花样从物业公司抽取资金。

雅居乐却从大宗交易途径，折价出售雅生活股份，用于回购和兑付即将到期的美元债。

度过八月难关，高管们举首高歌，写出了《念奴娇》篇章：

“孤旅进击十四月，几度英雄浴血…死生由我，美债天险逾越。”

上一次喊出“我命不由天”的是王石。

屠龙少年终成恶龙，涛涛货币洪流中，杠杆是蜜糖让人眩晕，信用收缩挤兑时，杠杆是穿肠毒药。

危机现时已笼罩在整个行业头上，民营房企都难熬过，市场潜意识似乎已经形成，所有人都在惊叹：

雅居乐为什么可以撑到现在？

从诗篇来看，高管们宣称危机十四个月，即从2021年下半年开始，意指这是一场由恒大违约肇始，最终演变成全行业的债务危机。

这个时间点并不准确，雅居乐能撑到现在，关键时间点应该是2020年最后一周。

雅居乐就海南、扬州、惠州等7个项目，与平安不动产达成70.5亿元的交易。

不到两年时间，平安不动产已退出住宅领域，投资策略全面转向，雅居乐的交易应该是最后的绝唱。

回溯平安不动产投资逻辑，七个交易标的项目“肥瘦搭配”，相信彼时仍是抱着抄底心态：

只有市场不好时，地产商才会让出项目权益。

2020年是中国地产商野心膨胀的最后一年，明面上降杠杆已成行业共识，但很多房企仍抱有侥幸，当然其中也有行业高歌猛进的惯性使然。

也许是预见信用紧缩已成定局，叠加疫情对行业产生致命冲击，还有海南持续坚持的限购，让雅居乐做出了降杠杆决定。

从此一发不可收拾，雅居乐走在了卖资产道路的前头。

卖得早、卖得好，才是雅居乐活到现在的关键，这一点与万达世纪大交易别无二致，现在很多房企都想来一场万达式的决断，只是苦于没有任何接盘人。

与平安交易以来的一年多时间里，雅居乐通过资产出售、配股、非标融资，筹资将近200亿元，这是雅居乐一次次保证债务刚兑的杀手锏。

相对同等规模房企来说，债务总量不算高；2020年大量融资，使得长短债结构趋于合理；2021年减少拿地，今年停止拿地；项目权益比例高，表外负债少。

这些也是雅居乐能撑到现在的重要因素。

从“资产=负债➕权益”来看，从2020年底到今年年中，雅居乐总资产减少了约150亿元，权益尤其是少数股东权益增加约150亿元，有息负债降低了300亿元。

雅居乐顺利实现了的资产负债表的缩表。

并不是所有的缩表，都能够如此顺利与及时，富力、融创、佳兆业等均是反例。

劫后余生的喜悦并没有持续多久，雅居乐的投资者们，面临着棘手的新问题：

为什么一系列利好消息，雅居乐的股价债价仍在跌跌不休。

答案也许要从行业共性中去找，2021年融资紧缩，让绝大部分房企的现金消耗大半，2022年的销售危机，房企的资产负债表再次面临重大危机：

不拿地，才有可能挺过去；融资情况好一点，还坚持看好未来，才会适度拿一些地；

利润是任人打扮的小姑娘，资产减值多少，是暴露房企资产优质程度的开始，项目是否能够卖出去，是资产优质与否的底线；

现金消耗了，有息负债却没下降，意味着表外负债吃掉了现金，财务造假、资产随意腾挪，是行业毒瘤；

违约之后是展期，展期之后还有展期，暴雷的尽头是重组，重组的尽头是什么？破产还是行业大并购，都有一些苗头。

就算是国资房企，挺过来还是要靠加杠杆，但很遗憾，国资房企无法全部消化民企降下来的杠杆。

从雅居乐到二十多家房企的财报表明：

行业出清有待加速，没有行业出清就没有行业新发展。

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原标题： 看了20多家房企中报后的感想