地产大爆炸 作者：炸天团
今天下午，中房协、易居研究院共同发布2022房地产开发企业综合实力测评成果。
这份测评，每年一次，聚焦房企TOP500，全面评判行业，如今已经到了第14个年头。当读完最新一期的测评成果时，炸天团深刻的感受是：
一个辉煌的时代过去了。
而支撑这个结论的是，测评中的许多数据，大都进入了转折点，或者由增转降，或者由高转低，这也将是一个新趋势的开始。
01 销售降了
此前，国家统计局曾公布2021年的房地产数据，数据显示，2021年，全国商品房销售面积179433万平方米，同比增长1.9%；商品房销售额181930亿元，同比增长4.8%，销售规模维持高位。
不过，在这份测评中，炸天团注意到2021年TOP500房企销售面积同比仅增长了0.5%，而增速较增速较2020年下降5个百分点。
在销售金额方面，TOP500房企不仅没有增长，反而同比下降了14.9%，增速较2020年下降25.4个百分点。
相较于统计局的数据，TOP500测评成果可能更符合实际情况。
具体到头部房企，万科、碧桂园、融创、新城、新城等销售规模均同比下跌，TOP10房企全年销售额同比下降了16.3%。
02 拿地降了
2021年，房企土地购置面积21590万平方米，同比下降15.5%，降幅比去年扩大14.4个百分点；土地成交价款17756亿元，同比增长2.8%，增速较上年下降14.2个百分点。
去年，中央对22座楼市热点城市出台了“两集中”制度。事实上，这个制度也深刻改变了拿地企业的结构。
从22城拿地金额情况看，保利、中海、华润拿地金额排名前三位，三家均为央企。拿地最多的10家房企中，7家为国企央企，3家为民企；拿地最多的20家房企中，11家是国企央企，9家是民企，国企央企占据较大优势。
去年房企拿地还有个显著特征是地方城投、城建企业的强势崛起。事实上，也正是由于他们的及时补位，才维持住了全年土地成交价款的正增长。
而民营房企在去年则呈现了前热后冷的极强反差，在第一批集中供地期间，民企还在积极拿地，到了第二、第三批次集中供地时，基本就是躺平了，仅有龙湖、滨江、旭辉等少数民营房企还在拿地。
03 速度降了
2021年，从去化周期看，呈现先快后慢，上半年去化速度较快，但下半年受市场趋冷影响明显减慢，规模房企的销售目标完成率低于近年平均水平。
TOP10房企中，除保利未公布2021年销售目标外，仅华润、金地完成了2021年年度的销售目标；中海、龙湖、招商蛇口完成率达到九成以上；新城、碧桂园完成率接近九成；万科、融创完成率较低。
再放到TOP30样本房企，目标完成率平均值为96%，较上年下降13个百分点；约8成的房企销售未达标，仅5家房企完成了销售任务。
2021年，房企的成长模式也经历较大的转变。
回顾房企的发展模式，早期在房价和地价快速上升的背景下，房企主要以囤房、囤地作为主要的盈利手段，相应的周转速度保持较低水平；
2010年以后，随着土地成本持续提高，房企盈利空间受到压缩。房企的经营重点逐渐从利润率转向了提高周转率。典型如过去万科奉行的“5986”高周转模式，碧桂园的“456”模式。
不过，随着2021年房地产企业流动性危机的集中爆发，房企高周转模式也基本走到尽头。
经过一轮回后，如今房企的成长重点又重新放到了提高利润率上。
04 融资降了
2021年，在“房住不炒”和“三道红线”、房地产贷款集中度政策出台背景下，全年政策先紧后松，房企融资呈现供需端持续收紧的态势。
具体到头部房企，2021年TOP50房企融资总额为10540亿元，较2020年下降2.34%。
从融资结构来看，2021年TOP50房企境内债权融资5041.52亿元，同比下降8.51%；境外债权融资总量为2540.69亿元，同比下降28.75%。
整体而言，去年融资环境收紧，企业发债分化，融资向头部房企集中，优秀的房企发债难度较小，发债成本较低。但对于一般房企而言，融资已经越来越成为可望而不可及的事情。
融资越来越难，叠加市场下行、疫情反复等多种因素，房企偿债压力增大，致使部分高杠杆房企频繁出现信用违约事件。
部分出险房企汇总
日期 | 企业名称 | 具体问题 |
2020年7月 | 泰禾集团 | 债务违约 |
2021年2月 | 华夏幸福 | 债务违约 |
2021年7月 | 蓝光发展 | 债务违约 |
2021年7月 | 协信远创 | 债务违约 |
2021年8月 | 宝能集团 | 债务违约、理财逾期 |
2021年9月 | 中国恒大 | 债务违约、理财逾期 |
2021年9月 | 花样年 | 美元债违约 |
2021年10月 | 新力控股 | 债务违约 |
2021年10月 | 当代置业 | 债务违约 |
2021年11月 | 佳兆业 | 理财逾期 |
2021年12月 | 荣盛发展 | 商票逾期 |
2021年12月 | 阳光100 | 优先票据违约 |
2021年12月 | 中国奥园 | 美元债违约、理财逾期 |
2021年12月 | 富力地产 | 债务展期、股权冻结 |
2021年12月 | 阳光城 | 债务违约 |
2021年12月 | 三盛集团 | 理财逾期 |
2021年12月 | 实地地产 | 商票逾期 |
2021年12月 | 金轮天地 | 债务违约 |
2022年1月 | 世茂集团 | 债务逾期 |
2022年1月 | 祥生 | 美元债违约 |
2022年1月 | 融创 | 商票逾期 |
2022年2月 | 正荣地产 | 债务违约 |
2022年3月 | 大发 | 美元债违约 |
2022年3月 | 禹洲 | 优先票据违约 |
资料来源：企业公告、上海易居房地产研究院
05 利润降了
近年来，房地产行业监管趋严，调控政策频发。进入2021年后，房地产行业管控加速，各地从房企融资、土地供应、居民贷款等多角度加以调控，市场进一步收紧，而房企赚钱的难度也越来越大了。
2021年，TOP500房企营收均值190.65亿元，较上年增长4.02%，营业成本均值153.90亿元，较上年增长10.31%，而净利润均值10.72亿元,同比下降2.61%.
营收上涨的速度远低于营收成本上涨的速度，由此导致房企净利润下降，平均净利润率降至5.6%，房地产行业已经整体呈现出比制造业还惨烈的微利水平。
事实上，2021年的营收与净利润反映的还是过去1-2年的销售情况。要是放在当下，今年销售结转为营收，已经不仅仅是增收不增利的问题，而是到了营收下降、利润严重亏损的地步。
06 排名降了
测评榜单显示，TOP10房企中，国资房企排名还在上升，前三甲万科、中海、保利均有国资背景，进步最大的当属央企招商蛇口，不仅闯进TOP10榜单还位列第5位。
与之相对应的就是民企排名的下降，碧桂园、融创排名下降，恒大、世茂则退出了TOP10榜单。
事实上，我们放大到TOP20房企榜单，纯民营房企数量也仅剩下6家，而去年尚有13家民营房企。
而我们回顾那份出险房企汇总，无一例外，全都是民营房企。
或许，这才是2022年TOP500房企测评成果中，揭示出来的房地产行业最深刻的格局变化。
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原标题： 这份测评，深刻揭示了房地产行业的巨变
